5 étapes légales pour faire partir un locataire sans bail (alors qu'il ne veut pas partir)

Louer sans bail écrit peut engendrer des situations extrêmement stressantes pour un propriétaire. Encore plus s'il se retrouve face à un locataire qui refuse de quitter les lieux. Loin d'être une simple formalité administrative, l'expulsion d'un occupant sans bail écrit s'inscrit dans un cadre juridique complexe. En suivant scrupuleusement les étapes légales, il peut récupérer facilement la jouissance de son bien immobilier. 

Un bail verbal est un contrat de location conclu oralement entre un bailleur et un locataire. Il n'y a aucun document écrit formalisant l'accord entre les deux parties. Contrairement aux idées reçues, ce bail verbal est valable juridiquement. La loi reconnaît son existence et lui applique les mêmes principes qu'un bail écrit. Durée du bail, dépôt de garantie, durée du préavis, les règles sont similaires. 

Le locataire est considéré comme détenteur d'un contrat de bail en bonne et due forme s'il peut présenter l'un des documents suivants : 

• Les quittances de loyer fournies par le bailleur ; 
• Les relevés bancaires prouvant le versement des loyers et des charges ; 
• Les contrats d'électricité, d'eau et de gaz. 

Dès lors qu'un bail verbal ou écrit lie les deux parties, locataire et propriétaire s'engagent à respecter des obligations spécifiques. Le locataire conserve donc ses droits même sans bail. Il jouit paisiblement du logement et s'acquitte du loyer et des charges, tandis que le bailleur garantit le bon état du logement et effectue les réparations nécessaires. 

Même en l'absence de bail écrit, l'expulsion du locataire ne peut s'effectuer sans motif légitime et sans préavis. Le propriétaire doit transmettre le congé en bonne et due forme, en respectant les délais et les modalités légales.

En cas de loyers impayés, de dégradations ou un défaut d'assurance, le propriétaire peut procéder à une éviction locative. En effet, l'absence de bail écrit n'exclut pas le recours contre le locataire. 

Même si le bail est uniquement verbal, le propriétaire peut faire partir son locataire uniquement dans les cas suivants :

• Reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche ;
• Vendre le logement à un acquéreur ; 
• Subdiviser le logement, le démolir, l'agrandir ou encore changer son affectation ; 
• Réaliser des travaux conséquents qui rendent le logement inhabitable pendant une certaine période. 
• Pour un motif légitime ou sérieux, comme le non-paiement des loyers ou les troubles de voisinage répétés. 

Lorsqu'il se trouve dans l'une de ces situations, le bailleur transmet une demande de congé 6 mois avant la date de fin du bail. Si ce formalisme n'est pas respecté, le bail, même verbal, se reconduit automatiquement pour une durée de 3 ans supplémentaires.

En effet, un contrat de bail est considéré comme verbal lorsqu'il existe un consentement entre le propriétaire d'un logement et son occupant. Sans réponse du locataire dans un délai d'un mois, la loi considère qu'il refuse de quitter le logement. Une requête peut alors être déposée au Tribunal administratif de la commune où se situe le logement.

Si la demande de congé a été délivrée conformément à la loi mais que le locataire se maintient dans les lieux, il est considéré comme occupant sans droit ni titre. Le propriétaire peut donc suivre la procédure suivante pour récupérer le logement.

Étape 1 : Tenter une résolution amiable 

La première étape consiste à adresser au locataire une mise en demeure de quitter les lieux par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document officiel :

• Rappelle au locataire ses obligations contractuelles et le délai légal de départ ; 
• Indique clairement la date limite à laquelle il doit libérer le logement ; 
• Sert de base pour d'éventuelles actions ultérieures.

Si la mise en demeure ne produit aucun effet, le propriétaire peut envisager de recourir à la médiation ou à la conciliation. Ces modes alternatifs de règlement des litiges permettent de trouver une solution amiable entre les deux parties, encadrés par un professionnel impartial.

Étape 2 : Envoyer un Commandement de payer au locataire

Lorsque le locataire n'a pas réglé l'intégralité de ses loyers, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice. Il délivrera un commandement de payer ainsi qu'à son garant, signifiant qu'il dispose de deux mois pour régler sa dette locative.

Étape 3 : Saisir le tribunal administratif

En cas de litige avec le locataire sans bail écrit, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif. À cette occasion, il précise les conditions du bail verbal.

Lors de la comparution devant le juge, le propriétaire devra prouver que le motif d'éviction du logement est légitime. En cas de projet d'agrandissement du logement ou de subdivision, le propriétaire présentera le projet complet au juge pour justifier sa demande de congé.

Étape 4 : Demander l'expulsion d'un locataire qui ne veut pas partir à la fin de son préavis

Lorsque le locataire ne respecte pas le commandement de payer ou le congé délivré, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance pour obtenir une ordonnance d'expulsion. Le juge pourra ordonner le versement d'une indemnité d'occupation pour chaque jour pendant lequel le locataire s'est maintenu dans les lieux malgré la décision de justice. 

Étape 5 : Envoyer un commandement de quitter les lieux

Passé le délai pour quitter le logement, l'huissier de justice délivre un commandement de quitter les lieux à l'occupant sans titre. Sans réaction de sa part, il reçoit un procès-verbal de tentative d'expulsion. L'huissier pourra demander le recours de la force publique à la préfecture pour déloger le locataire qui ne veut pas partir. 

Le locataire peut également obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux s'il est dans l'impossibilité de trouver une solution de relogement compte tenu de sa situation personnelle ou professionnelle. Conformément au Code des procédures civiles exécution, ce délai ne peut être supérieur à 3 ans.

Le logement est considéré comme squatté lorsqu'une personne s'est introduit et occupe les lieux sans l'autorisation du propriétaire. Les squatteurs ne disposent ni d'un bail écrit ni d'un contrat de location verbal. 

En revanche, les situations suivantes ne sont pas considérées comme du squat de logement : 

• Un locataire qui reste dans les lieux après la fin du bail sans l'autorisation du propriétaire. Une procédure d'expulsion pourra être lancée à son encontre ; 
• Une personne hébergée par le propriétaire mais qui refuse de partir.