Qu'est-ce qu'un logement conventionné par l'Anah et qu'est-ce que cela implique-t-il ?

Définition d’un logement conventionné 

Un logement "conventionné" est une location pour laquelle le propriétaire a signé une convention avec l'État. Cet accord équivaut à un contrat. La convention impose alors certaines conditions au propriétaire en matière de location, notamment en termes de loyer. Le propriétaire n'a en effet plus la liberté de fixer le loyer à sa guise, celui-ci est plafonné en fonction d'un tarif maximal au mètre carré, qui varie selon la zone géographique.

Le choix du locataire n'est pas non plus totalement libre. Avec un logement conventionné, les candidats ayant des revenus modestes sont prioritaires. Le dispositif consiste donc à développer une offre de logements à loyers et charges maîtrisés dans le secteur privé dans le but de venir compléter l'offre de logements du secteur public. Dans ce même but, il est possible aux locataires de logements conventionnés de toucher les APL. En revanche, toutes les aides ne sont pas cumulables avec les logements conventionnés.

Définition du conventionnement Anah (Agence nationale de l’habitat) 

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) est un établissement public d'État dont le rôle consiste à développer et améliorer le parc de logements privés existants. Pour cela (et comme nous venons de le voir), l’Anah octroie des subventions en échange de contreparties sociales. 

L'Anah est présente dans chaque département de France. 

Mais dans les faits, qu’est-ce qui distingue une location classique d’un logement conventionné par l'état ? 

La signature de la convention entre le bailleur et l’Anah 

Les propriétaires qui souhaitent participer au dispositif vont tout d’abord signer une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah). En vertu de cette convention, le bailleur s'engage alors à louer son logement pour une durée minimum de 6 ou 9 ans à des ménages : 

• Dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds ; 
• À un loyer inférieur à un plafond déterminé.

Appartement conventionné : quels sont les avantages pour le bailleur? 

En contrepartie, le propriétaire signataire bénéficie d'un avantage fiscal (réduction d’impôt) par le biais du dispositif Loc’Avantages (auparavant appelé dispositif Borloo ancien). Cette déduction est modulable selon si la location est destinée à des foyers aux ressources intermédiaires ou très sociales et son pourcentage correspond à : 

• 30% de déduction sur les loyers imposables pour les conventions passées avec l’Anah avec un niveau de loyer intermédiaire ; 
• 60% de déduction sur les loyers imposables pour les conventions passées avec l’Anah avec un niveau de loyer social ou très sociale. 

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez également savoir que deux types de conventions différentes peuvent être conclues avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), à savoir :

1. La convention avec travaux : cette convention s'applique aux logements bénéficiant d'une subvention de l'Anah pour réaliser des travaux d'amélioration ou de rénovation ;
2. La convention sans travaux : ce dispositif concerne les logements qui ne nécessitent pas de travaux subventionnés par l'Anah, mais uniquement la réduction d’impôt.

Ces conventions doivent ensuite être répertoriées selon trois niveaux de loyers différents, classés du plus élevé au moins élevé :

• Convention à loyer intermédiaire (loc1), avec un loyer qui se situe 15% en dessous des loyers du marché ;
• Convention à loyer social (loc2), avec un loyer qui se situe 30% en dessous des loyers du marché ;
• Convention à loyer très social (loc3), avec un loyer qui se situe 45% en dessous des loyers du marché.

La subvention de l’Anah pour les travaux d’amélioration 

Sous certaines conditions, les propriétaires bailleurs ont donc la possibilité de bénéficier d'une subvention pour la réalisation des travaux de réhabilitation, d’amélioration ou de rénovation énergétique au sein de leur logement. 

Les différents bénéfices qu’offre la convention Anah sont donc financièrement intéressants. Mais attention tout de même à respecter la contrepartie. Le bailleur d’un logement conventionné est en effet soumis à plusieurs obligations que nous allons vous énumérer ci-dessous. 

Être imposé dans la catégorie des revenus fonciers 

Tout d’abord, pour pouvoir profiter de l'avantage fiscal, le bailleur doit être un contribuable dont les recettes locatives sont soumises à l'imposition dans la catégorie des revenus fonciers.

Ne pas dépasser les conditions de ressources des locataires

Le bailleur qui signe une convention avec l’Anah s'engage également à louer son logement à des personnes dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. De même, le montant du loyer doit être inférieur à la valeur fixée par la convention. 

Louer le logement sur une durée de 6 à 9 ans 

En plus des conditions de ressources du ménage, le propriétaire est tenu à une durée minimale d'engagement de 6 ans dans le cas d'une convention sans travaux, contre 9 ans si ce dernier signe une convention avec travaux. Cela signifie qu’il ne peut pas récupérer le logement pour l’habiter durant les 6 ou 9 années qui suivent son engagement à la convention. 

Respecter les critères de décence 

Bien évidemment, le logement loué doit également être conforme aux exigences de décence, et ce tout au long de la durée de la convention. Concrètement, pour être mis en location, le bien doit être pourvu des éléments suivants : 

• Ne présenter aucun risque pour la santé des locataires ; 
• Ne pas porter atteinte à la sécurité des locataires ; 
• Être exempte de nuisibles et autres parasites ;
• Être équipé de façon à être adapté à un usage d'habitation. 

Ne pas établir un contrat de location à un membre de sa famille 

Dans les dispositions soulevées par la convention de l’Anah entre aussi le fait de ne pas louer le bien à n’importe qui et de n’importe quelle façon. En effet, le logement ne doit pas être loué à une personne qui l'occupe déjà (sauf cas de renouvellement du bail). Il ne doit pas non plus être mis à disposition :

• Des ascendants ou descendants du bailleur, ainsi qu'à leur conjoint, concubin ou partenaire lié par un PACS ; 
• À un membre du foyer fiscal du bailleur, ainsi qu'à ses ascendants ou descendants.

Informer toutes les parties au contrat (Locataire et Anah)

Dans le même registre, le bailleur est tenu de communiquer au locataire la signature de la convention et de l'annexer au bail. À l'inverse, il doit informer rapidement l'Anah de tout changement de domicile, d'occupation ou d'utilisation du logement pendant toute la durée des engagements de la convention. 

Attention, cette obligation d'information ne s'applique pas dans le cas d'un simple changement de locataire. Il n'est donc pas nécessaire d'adresser à l'Anah le nouveau bail et les justificatifs de ressources du nouveau locataire si vous vous retrouvez dans cette situation.

Si vous êtes propriétaire, vous vous demandez sans doute quel loyer vous allez pouvoir pratiquer avec un logement conventionné. Sur ce point, retenez que le loyer maximum par mètre carré est déterminé localement par l'Anah et prend en compte différents paramètres tels que : 

• Le type de convention ; 
• La localisation géographique du bien ;
• Le niveau des loyers du marché ; 
• La surface habitable du logement ; 
• La catégorie du logement. 

En définitive, un logement conventionné Anah est une opportunité pour le propriétaire bailleur en termes de déduction fiscale. Cette solution est particulièrement avantageuse pour les contribuables déjà soumis à une lourde imposition. En revanche, l’option est moins profitable aux “plus petits” propriétaires dont le niveau d’imposition est de base moins élevé. Ces derniers risquent, en optant pour la convention, d'être désavantagés par rapport à une location classique.