Qu’est-ce qu’un loyer et quelles sont les réglementations qui l'encadrent ?

Le loyer est une somme d'argent versée par un locataire à un bailleur en contrepartie de l'occupation d'un bien immobilier.  Son montant varie en fonction des caractéristiques du bien, mais également des loyers fixés pour les logements similaires situés dans la même zone géographique. Il est donc soumis à l'évolution de l'offre et de la demande sur le marché de l'immobilier locatif.

Le loyer doit être stipulé dans le bail, en incluant les modalités de révision éventuelles. Le propriétaire doit également indiquer les charges locatives ainsi que leur mode de règlement pour éviter les litiges.

Comment fixer le prix du loyer d'un bien en location ?

En règle générale, le bailleur peut librement fixer le loyer. Toutefois, pour s'aligner sur l'offre immobilière et susciter l'intérêt des locataires potentiels, on prendra en considération :

• L'état et la nature du logement ;
• La superficie ;
• Le type de location (meublée ou non) ;
• La situation géographique ;
• La performance énergétique ;
• Les services annexes ;
• La tendance des loyers sur le marché locatif.

Dans certaines villes de France, il existe une forte tension entre offre et demande de logement. Ces zones, désignées sous l'appellation de zones tendues, sont visées par un dispositif d'encadrement et de gel des loyers afin d'éviter une augmentation disproportionnée des montants demandés par les propriétaires. 

Un décret établissant la liste des communes concernées confie à la préfecture le soin de définir un loyer de référence que le bailleur se doit de respecter au moment de l'établissement du contrat de location. Ce plafond est majoré lorsque le logement est loué meublé. 

Comment réviser le loyer en cours de bail ?

Une clause de révision doit être prévue dans le bail pour que le propriétaire puisse réviser le loyer. Par ailleurs, la location doit s'étaler sur plus d'un an. S'il ne remplit pas ces conditions, le bailleur ne peut demander de réévaluer le loyer. Notons que le bailleur ne peut exercer ce droit qu'à la date d'anniversaire de signature du bail au plus tôt.

La révision du loyer n’est pas libre : elle doit respecter l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. Toute révision supérieure à cet indice est illégale. Le propriétaire est ainsi tenu de surveiller l'évolution de l'IRL et appliquer cette formule : 

Peut-on augmenter le loyer à la signature d'un nouveau bail ?

L'augmentation du loyer au renouvellement du bail

À la fin du bail, le propriétaire peut faire au locataire une offre de renouvellement avec augmentation du loyer à la relocation si le montant fixé à la signature du contrat initial était manifestement sous-évalué au prix du marché. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre au locataire comportant au minimum 3 références de logements  situés dans la même zone géographique justifiant l'augmentation demandée. 

Le loyer ne peut être augmenté qu'avec l'accord du locataire formalisé par un avenant signé par les deux parties. Si la hausse du loyer est supérieure à 10 %, l'augmentation est mise en place progressivement chaque année de la durée du contrat. 

L'augmentation du loyer à la relocation

Diverses situations donnent la possibilité au propriétaire d'augmenter le loyer à la relocation. Avant toute chose, il faut cependant s'assurer que le précédent contrat a été signé il y à moins de 18 mois. Dans l'affirmatif, une augmentation de loyer pourra être envisagé si : 

• Le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois ;
• Le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration dans le logement ;
• Le dernier loyer a été manifestement sous-évalué.

Pour les biens dont le précédent contrat de bail remonte à plus de 18 mois, le propriétaire fixe librement la hausse du loyer. Il n'aura pas cette liberté si le logement est classé F ou G.  

Le bailleur est tenu de remettre au locataire :

• Une quittance de loyer pour chaque période de paiement ;
• Une attestation de loyer CAF pour faire sa demande d'aides au logement.

La quittance de loyer : preuve du bon paiement

La quittance est un document qui atteste que le locataire a bien payé l'intégralité du loyer pour une période donnée. De manière générale, elle est éditée chaque mois, mais il est tout à fait possible de faire une quittance de loyer annuelle à la place ou en plus des quittances mensuelles.

Si le locataire n'a pas réglé la totalité de la somme, il n'obtient pas de quittance, mais se voit remettre un reçu de loyer qui indique le reste à payer. Par ailleurs, il est aussi possible d'envoyer en amont au locataire, un appel de loyer.

L'attestation de loyer : outil indispensable pour une demande d'aide au logement

Pour faire sa demande d'aides au logement (APL...), le locataire doit demander au propriétaire de remplir une attestation de loyer pour la CAF. Il s'agit d'un formulaire Cerfa détaillant les caractéristiques du bien loué et indiquant le montant du loyer demandé. 

Bien qu'il comporte des informations similaires, il ne doit pas être confondu avec la quittance de loyer, qui n'a pas la même fonction. 

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit suivre une procédure rigoureuse : 

1. Mettre en demeure le locataire de payer le loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ;
2. Délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice ;
3. Si le commandement reste sans effet au bout de 2 mois, lancement d'une procédure d'expulsion devant le juge des contentieux de la protection.

La procédure permettra au propriétaire d'obtenir le départ du locataire à l'issue de la procédure. Il est toutefois possible que le juge accorde des délais de paiement, qui peuvent atteindre 3 ans.

Si le locataire lui fait part en amont de difficultés de paiement, il peut tout à fait aménager le versement du loyer pour éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse pour les deux parties.