Peut-on loger gratuitement dans un bien dont nous sommes nu-propriétaire ?

Le démembrement de propriété se caractérise par la séparation d'un bien en deux entités distinctes détenues par : 

• L'usufruitier d'une part, qui a le droit d'occuper le logement ou de le louer pour en tirer des revenus ; 
• Le nu-propriétaire d'autre part, qui deviendra le propriétaire absolu soit à une date préétablie (démembrement temporaire), soit au moment du décès de l'usufruitier (démembrement viager). 

Les notions de nue-propriété et d’usufruit

Au regard de cette définition, impossible donc d’aborder le sujet de la nue-propriété sans faire référence au démembrement de propriété et à la notion d'usufruitier. La loi est claire sur ce point : l'usufruitier se voit conférer les droits d'usus et de fructus, tandis que l'abusus est accordé au nu-propriétaire. Mais en pratique, qu’est-ce que cela signifie ? 

• L'usufruitier peut jouir du bien à sa guise, le mettre en location et percevoir les loyers. Toutefois, il n'est pas autorisé à prendre des décisions qui affecteraient le bien en lui-même (destruction,  changement de destination ou d'usage, travaux impliquant des modifications structurelles,...) ;
• La nue-propriété suppose quant à elle la détention de l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien. En effet, seul le nu-propriétaire peut vendre, léguer ou encore faire don du bien. Cependant, ce dernier n’est pas non plus complètement libre de ses mouvements : il doit obtenir l'accord préalable de l'usufruitier pour procéder à une vente, mais aussi respecter ses droits et ne pas entraver sa jouissance du bien…

En définitive, l'achat en nue-propriété consiste à acquérir la propriété des murs d'un bien immobilier, tout en renonçant à la pleine jouissance de celui-ci.

Nous venons de le voir, le nu-propriétaire ne possède aucun droit de jouissance sur le bien. En théorie, il ne peut donc pas l'occuper. Mais dans les faits il existe une exception : si l'usufruitier donne son consentement à ce que le propriétaire loge gratuitement dans l’appartement. Ce dernier est également libre de demander au nu-propriétaire le versement d’un loyer. 

L'usufruitier agit ici en tant que bailleur et avec son accord, le nu-propriétaire peut habiter le bien en devenant lui-même locataire.

Mais retenez aussi que dans cette situation, les droits et les responsabilités de chaque partie demeurent inchangés. L'usufruitier conserve sa responsabilité pour l'entretien des lieux, tandis que le nu-propriétaire doit continuer à prendre en charge les dépenses liées aux réparations majeures.

Une récente décision a établi que l'occupation gratuite d'un bien immobilier par le nu-propriétaire est considérée comme une forme de donation indirecte. L'occupation du bien étant une prérogative exclusivement réservée à l'usufruitier, lorsque c'est en réalité le nu-propriétaire qui occupe le bien, on observe clairement un transfert de droit de l'usufruitier vers le nu-propriétaire.

Pour éviter la requalification en donation indirecte, une alternative envisageable serait la mise en place d'un "prêt à usage". Autrement dit, l'usufruitier mettrait le bien immobilier à disposition du nu-propriétaire sans échange financier. Cette approche permettrait d'éviter le risque de requalification en donation indirecte, car il n'y aurait pas de transfert du droit de l'usufruitier au nu-propriétaire, mais simplement un prêt.