Quelle est la réglementation en vigueur pour les permis de louer ?

Le permis de louer a vu le jour dans la loi Alur (Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), promulguée en 2014. Aujourd’hui, le dispositif est régi par les articles L. 634-1 à L. 635-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), qui définissent les modalités de mise en œuvre du permis.

Certains secteurs géographiques ou communes de France ont été désignées comme des « zones d’habitat indigne ». Pour mettre un bien immobilier en location sur ces territoires, un propriétaire bailleur doit effectuer une démarche administrative pour obtenir un « permis ». Selon les cas, ce permis de louer se traduit par une autorisation préalable ou une déclaration.

Le permis de louer n’est pas obligatoire dans toutes les communes et tous les logements. Découvrons dans quels cas un bailleur doit obtenir un permis de louer avant de louer son bien.

Les bailleurs et les logements concernés

L'obligation d'obtenir un permis de louer peut s'appliquer à tous les types de bailleurs. En revanche, les types de logements concernés peuvent varier d'une commune à l'autre en fonction des dispositions prises localement.

En général, la réglementation s'applique surtout aux logements à usage d'habitation (résidence principale). Ainsi, les locations saisonnières ou de courte durée ne sont souvent pas concernées. De plus, les logements neufs sont couramment exemptés puisqu'ils respectent les dernières normes de décence en vigueur. Toutefois, un bailleur devrait s'adresser à la mairie pour connaître les règles précises applicables dans son secteur.

Les villes concernées par le permis de louer

C'est le maire ou le président de l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale) compétent en matière d’habitat qui détermine quelles communes et quels secteurs géographiques sont concernés par le permis de louer. La liste des secteurs choisis fait l'objet d'un arrêté préfectoral ou municipal.

Ainsi, les collectivités locales identifient les zones qui concentrent une forte proportion de logements dégradés ou insalubres. La mauvaise qualité du parc immobilier dans ces zones d’habitat indigne justifie un meilleur encadrement par le biais du permis de louer.

À ce jour, plusieurs communes ont déjà mis en place le permis de louer sur tout ou partie de leur territoire. Par exemple, il est applicable à Saint-Denis, Asnières, Aix-en-Provence, Béziers, Bordeaux, Marseille, Pierrefitte-sur-Seine, Pontoise, etc.

Il existe deux types de permis de louer :

• L'autorisation préalable : le bailleur doit demander cette autorisation à l'autorité administrative avant la mise en location du bien. Cette mesure permet à la mairie de contrôler les caractéristiques du logement avant qu'un locataire n'emménage.
• La déclaration de mise en location : cette fois, le bailleur peut signer un contrat de location, puis doit simplement informer la mairie de la mise en location. Cette disposition est privilégiée par les collectivités dans les cas où le contrôle du logement n'est pas critique.

Là encore, le choix entre demande d'autorisation préalable et déclaration de mise en location dépend essentiellement du maire. Les arrêtés locaux permettent aux bailleurs de connaître les obligations qui les concernent.

Pour être éligible au permis de louer, le logement doit répondre à différents critères principalement relatifs à la salubrité, à la sécurité et au confort des occupants. Ils rassemblent les normes générales nationales (comme celles sur la décence), et d'éventuelles spécificités locales définies dans des arrêtés locaux.

Voici quelques exemples de critères courants pour obtenir un permis de louer :

• Installation électrique aux normes ;
• Absence d'humidité visible sur les revêtements muraux ;
• Présence d’équipements fonctionnels pour l’hygiène (WC, salle de bain).

Le bailleur s'expose à des sanctions en cas de mise en location sans permis de louer. S'il n'a pas fait de déclaration préalable, il encourt une amende de 5 000 €.

S'il n'a tout simplement pas fait la démarche de demande d'autorisation, le bailleur peut également recevoir une amende de 5 000 €. La sanction peut monter jusqu'à 15 000 € en cas de récidive sous un délai de 3 ans.

Enfin, en cas de non-respect d'une décision de rejet de la demande, le propriétaire est passible de 15 000 € d'amende.