Quelles conséquences si un propriétaire ne donne pas le décompte des charges au locataire ?

Le décompte des charges locatives est un document essentiel pour procéder à la régularisation annuelle des charges locatives.

Rappelons que les charges locatives sont des frais initialement payés par le propriétaire, pour couvrir certains coûts d'entretien des parties communes de l'immeuble, frais de gestion, dépenses liées aux équipements collectifs. Le locataire doit les lui rembourser en versant à l'avance chaque mois une provision sur charge. Son montant est estimé par le bailleur et stipulé dans le bail de location.

Le syndic de copropriété établit un décompte des charges annuellement, qui liste l'ensemble des dépenses réellement engagées sur l'exercice comptable. En général, la période de référence correspond à l'année civile, mais rien n'empêche le syndic de choisir une période différente.

Le décompte des charges permet de justifier les charges récupérables auprès du locataire. Il permet également de savoir si la provision sur charges était suffisante ou pas, et de faire les comptes entre le propriétaire et le locataire. C'est ce qu'on appelle la régularisation annuelle des charges locatives.

La provision sur charges s'applique aux logements loués en bail vide ou en bail meublé, dont le contrat a été signé après le 27 mars 2014. 

Oui, le bailleur est obligé de justifier les charges récupérables qu'il demande à son locataire de payer.

L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 décrit les conditions de paiement des charges récupérables. Le texte établit clairement que "les charges récupérables sont exigibles sur justification", et que les provisions sur charges doivent "faire l'objet d'une régularisation annuelle".

Chaque année, le bailleur a donc l'obligation de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires s'il s'agit d'un immeuble collectif.

Mais que se passe-t-il si le propriétaire ne fournit pas à son locataire le décompte des charges annuelles ? Garde-t-il le droit de régulariser les charges ultérieurement en couvrant plusieurs années d'un coup ?

Le locataire peut refuser de payer les charges en l'absence de régularisation

Si le bailleur ne communique pas le décompte des charges, la régularisation annuelle n'est pas possible. Le bailleur ne répond donc pas aux exigences fixées par la loi de 1989. Dans ce cas, la loi n'impose pas de sanctions au propriétaire, mais elle accorde des droits conséquents au locataire.

En effet, le locataire est alors en droit de refuser le paiement des sommes demandées par le propriétaire au titre des charges locatives. Plus encore, il peut demander le remboursement des provisions sur charges précédemment versées. Seules les sommes qui ont été dûment justifiées peuvent être conservées par le bailleur.

La régularisation des charges locatives peut être rétroactive 

En théorie, la régularisation des charges locatives doit être annuelle. Toutefois, si le propriétaire ne donne pas le décompte annuel des charges, il garde néanmoins le droit de le faire ultérieurement.

Ainsi, la loi Alur établit que le bailleur peut régulariser les charges de façon rétroactive sur une période de trois ans. Le principe reste applicable même si le locataire a déjà quitté le logement.

Exemple : le locataire verse 100 €/mois de provisions sur charges. Au bout de trois ans, le propriétaire fournit un décompte de charges. Le total des charges récupérables s'élève à 5000 €. Il peut alors réclamer le paiement de la différence entre les provisions versées (100 € x 36 mois = 3600 €) et le montant des charges réelles, soit 1400€.

La régularisation tardive jugée abusive est sanctionnée

La régularisation tardive est autorisée si le propriétaire ne donne pas le décompte des charges par oubli ou par ignorance. Toutefois, l'absence de régularisation annuelle peut aussi être le fait d'une mauvaise foi et d'une intention malhonnête.

Dans ce genre de cas, la Cour de cassation s'est déjà prononcée en faveur du locataire. Le comportement du bailleur peut être jugé déloyal et donner lieu au versement de dommages et intérêts pour le locataire. Cela peut être justifié, par exemple, si le propriétaire a délibérément ignoré les demandes écrites et répétées du locataire pour obtenir un décompte des charges.

Si le locataire estime que la régularisation tardive est disproportionnée et les charges locatives abusives, il peut la contester en saisissant la commission départementale de conciliation ou le tribunal d'instance sous un délai de trois ans.