Location Non Meublée en SCI | Avantages et Inconvénients

Il est important de noter que les règles concernant la durée du bail diffèrent de celles d'une location classique. En effet, dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI), la durée minimale du bail pour un logement meublé est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

Ensuite, les règles fiscales diffèrent également en fonction du type de location (vide, meublée, prestation hôtelière, etc.). La location dite « nue » concerne les logements non meublés.

Pour déclarer son résultat, votre SCI devra déposer une déclaration de résultat n° 2072 si la société est soumise au régime de l'IR en ligne sur impots.gouv.fr.

Sachez que la SCI se révèle une structure juridique de circonstance car. Cette société vous permet :

• D’acquérir un bien de plus grande valeur contrairement à un investissement en solo ;
• De bénéficier d’avantages fiscaux ;
• De faciliter la transmission de votre patrimoine capital.

La création d’une SCI nécessite au moins 2 associés (personnes physiques et/ou morales). La société civile devient propriétaire du patrimoine, et ce dernier est réparti entre les collaborateurs en fonction de leur apport. 

Louer un bien nu en SCI plutôt qu’en son nom propre s’avère une solution gagnante à bien des égards grâce aux avantages et inconvénients en SCI !

Investir dans l'immobilier à plusieurs grâce à la société civile immobilière 

En couple, en famille ou entre amis, créer une SCI vous permet d'acquérir un bien immobilier à plusieurs. Cela vous permet de disposer d'un budget de départ plus important pour votre investissement locatif en SCI. Vous avez ainsi la possibilité de souscrire un crédit immobilier plus élevé. La banque calcule en effet la capacité d’emprunt de votre société en fonction des revenus de chaque associé.

Répartir les risques en cas de complications avec un locataire

Demandes de travaux, impayés : face à d’éventuels incidents avec vos locataires, en SCI, vous n’êtes plus seul. Les risques sont répartis entre les associés, représentés par le gérant.

Mutualiser la gestion et les frais de sa SCI

Associé dans une SCI, vous allez partager sa gestion et tous les frais inhérents au bon fonctionnement de celle-ci avec les autres associés (frais d’emprunt, assurance, etc.).

Protéger son patrimoine personnel

Votre SCI possède un patrimoine distinct du patrimoine personnel des associés. Cela signifie que, en cas de difficultés financières, les créanciers devront se tourner vers la société en premier lieu.

Ce n'est qu'après avoir épuisé cette voie qu'ils pourront se tourner vers les associés pour réclamer le paiement des dettes à hauteur de leurs quote-parts de participation dans la société.

Faciliter la transmission à ses héritiers

La SCI offre l'avantage de faciliter la transmission en intégrant vos enfants dans la SCI de votre vivant, notamment grâce au mécanisme de démembrement de la propriété. Les écueils de l'indivision étant évités, l'un des héritiers le décidant pourra sortir de la SCI sans vente du patrimoine immobilier.

Nous vous renvoyons sur ce sujet à notre article sur la succession.

Choisir le régime d’imposition de sa SCI : IR ou IS

Créer une SCI pour la location non meublée permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, car il est possible de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) !

Fiscalité de la SCI à l’IR

En terme de fiscalité, une SCI est considérée comme « transparente » fiscalement. Elle n’est pas taxée directement, mais l’imposition se réalise entre les mains des associés.

Chacun d’entre eux est redevable individuellement de l’impôt sur le revenu (IR) s’il s’agit d’associés personnes physiques, dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata des parts qu’il possède dans la SCI. On parle alors de SCI à l’IR.

Par exemple, pour une SCI composée de deux associés détenant respectivement 50 % du capital : si le résultat net de la SCI s’élève à 40 000 euros, chaque sociétaire sera imposé à hauteur de 20 000 euros au titre de ses revenus fonciers reportés sur sa déclaration de revenus d’ensemble n°2042 et sa déclaration de revenus fonciers n°2044 ou 2044 Spéciale.

Fiscalité de la SCI à l’IS 

Sachez que vous pouvez décider de soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Cette formule peut se révéler profitable si vous ne souhaitez pas que les revenus de votre SCI transitent par votre patrimoine personnel, et augmentent vos revenus fonciers. En cas de location meublée, cette option devient obligatoire.

Une SCI à l’IS répond aux règles des sociétés commerciales. En cas de distribution de dividendes, ces derniers sont imposables entre les mains des associés, créant un effet de double imposition. De plus, le paiement des plus-values immobilières sont soumises au taux de l’IS (28% au taux normal) alors que les plus-values des particuliers bénéficient d'un abattement pour durée de détention pouvant conduire à une exonération totale.

Déclaration d'impôt de la SCI  

Du fait de la "transparence fiscale", la SCI soumise à l'IR ne change pas en soi votre régime d'imposition. Autrement dit, vous déclarez vos revenus fonciers ou déficits comme si vous déteniez une quote-part du bien en direct.

La SCI à l'IR doit d'abord déclarer ses résultats à l'aide du formulaire cerfa n°2072 (sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés). L’appartenance à une SCI confère donc à chaque associé des avantages fiscaux (réduction d’impôt ou déduction de revenus) proportionnels à son nombre de parts détenues dans la SCI.

Limiter le déficit foncier

Lors des premières années d’exploitation, il est possible que le montant des charges se révèle supérieur à l’ensemble des loyers perçus (mais quelles sont les charges déductibles en SCI ?). On parle alors de déficit foncier.

Si vous avez choisi le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire ces derniers de votre revenu global, dans la limite annuelle de 10.700 euros par an (portée à 15 300 euros pour les dispositifs Cosse ou Périssol).

Si votre revenu global ne peut couvrir ce déficit en totalité, son excédent sera imputable sur vos revenus globaux des 6 années suivantes pendant (10 ans si le seuil de 10 700 euros est dépassé).

Se prémunir de l’indivision

Éviter les conflits et les contraintes liés à l’indivision reste l’un des atouts maîtres de la location nue en SCI. Dans le cadre d'une indivision, si un membre décide de vendre le bien, les autres ne peuvent s'y opposer.

En tant qu’associé de votre SCI, vous détenez des parts sociales comme dans toute société, vous n’êtes pas membre d’une indivision. C'est un détail important qui permet de réduire les risques de blocage décisionnel et de vente du bien. En cas de désaccord entre associés, chacun est libre de quitter la société en revendant ses parts sociales aux autres sans fragiliser le patrimoine de la SCI.

Une responsabilité illimitée des associés de la SCI

L’un des inconvénients majeurs de la location nue en SCI reste la responsabilité illimitée des associés. Chaque associé devient responsable des dettes contractées par la SCI indéfiniment.

La loi tempère cette responsabilité en obligeant les créanciers à agir en premier à l’encontre de la SCI. Ce n’est qu’une fois que toutes les solutions ont été épuisées, que les créanciers peuvent recourir contre les associés. Les associés ne sont pas solidairement responsables (le créancier ne peut pas réclamer la totalité de la dette à un seul associé).

En effet, les créanciers ne peuvent pas réclamer la totalité de la dette de la SCI à un seul associé. La répartition de la dette est définie en proportion des parts sociales détenues par chaque associé.

Notre conseil : définissez bien les règles de votre SCI dans les statuts, notamment concernant la nomination et l'étendue des pouvoirs du gérant  !

Des règles de fonctionnement rigoureuses pour une SCI

La bonne gestion d’un bien immobilier au sein d’une SCI génère de nombreuses obligations fiscales, administratives et comptables.

Tenue d’une assemblée générale annuelle

Les règles de fonctionnement de la SCI vous contraignent à convoquer, chaque année, les associés en assemblée générale. Lors de cette réunion, ceux-ci devront statuer sur les comptes de l’année. Le tout consigné par écrit dans le procès-verbal d’assemblée générale.

Obligation d’une comptabilité complète

Pour un fonctionnement au statut irréprochable, votre SCI devra tenir une comptabilité rigoureuse :

• SCI à l’IR : une comptabilité de trésorerie peut suffire.
• SCI à l’IS : une comptabilité commerciale complète en partie double est requise.

Une déclaration des résultats n°2072 (IR) ou 2066 (IS) doit également être effectuée chaque année auprès de l’administration fiscale, selon le régime d’imposition choisi.

Bravo, vous en savez à présent plus sur l’opportunité de réaliser de la location nue en SCI ! Les nombreux avantages comme la possibilité de développer et gérer votre patrimoine immobilier en le sécurisant et en en facilitant la transmission. Ces avantages sont à mettre en regard d'une gestion plus lourde qu'en nom propre. Vous l’aurez compris : votre choix dépend de la nature de votre projet (héritage ou investissement), de l’importance de l’investissement, de votre situation personnelle, etc.

Enfin sachez qu'il vous ait aussi possible de faire de location meublée en SCI et même de cumuler les statuts de loueur meublé non professionnel et d'associé de SCI.