Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Montpellier ?

Depuis le 1er juillet 2022, l'encadrement des loyers à Montpellier se présente comme une mesure phare pour contrôler les prix de location dans les secteurs immobiliers très demandés. Cette initiative vise à prévenir les loyers abusifs, s'appliquant spécifiquement aux propriétés situées dans la zone de Montpellier Métropole. La politique d'encadrement des loyers, entérinée par le décret du 2 septembre 2021, aligne les pratiques de location sur le loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral annuel.

Si vous avez un bien en gestion locative à Montpellier, il est essentiel de savoir quelles sont les mesures à respecter et comment fixer concrètement un loyer en règle ?

L'encadrement des loyers est une régulation administrative destinée à limiter les augmentations excessives de loyers dans les zones immobilières à forte demande. Cette mesure vise principalement à protéger les ménages à revenus moyens contre les loyers abusifs et à maintenir l'accessibilité au logement.

L'arrêté préfectoral du contrôle des loyers à Montpellier

Un loyer de référence majoré est déterminé annuellement par un arrêté préfectoral, basé sur les données observées par l'Observatoire Local des Loyers. Ce loyer de référence est ajusté selon la zone géographique, le nombre de pièces, l'année de construction et le statut du logement (meublé ou non).

Un outil de simulation de l'encadrement des loyers à Montpellier

Montpellier Méditerranée Métropole offre un outil de simulation en ligne permettant aux propriétaires de vérifier si le loyer est conforme aux régulations.

L'encadrement des loyers à Montpellier, en vigueur depuis le 1er juillet 2022, s'applique à divers types de contrats et de logements, principalement utilisés comme résidences principales ou mixtes (professionnelles et résidentielles). Cette régulation concerne les nouvelles signatures de baux, les renouvellements, les changements de locataires et les baux de mobilité.

Il existe des exceptions comme les propriétés gérées par des organismes de logement social (HLM ou SEM) ou conventionnées par l'ANAH ne sont pas concernées. Mais aussi, les logements régis par la loi de 1948 et les locations de courte durée, comme les locations touristiques meublées, sont exemptés. Et enfin, les logements ayant subi des rénovations majeures ou ceux dont le loyer précédent était significativement inférieur au taux du marché peuvent également être exemptés sous certaines conditions.

L'encadrement des loyers est basé sur un système de loyers de référence, qui sont définis annuellement par le Préfet de l'Hérault. Les loyers de référence à Montpellier sont calculés en fonction de plusieurs critères déterminants.

Critères de détermination du loyer de référence et des plafonds

• Zone géographique : le loyer varie selon l'emplacement du logement au sein de la métropole ;
• Nombre de pièces principales : plus le nombre de pièces est élevé, plus le loyer de référence peut augmenter ;
• Période de construction : les bâtiments plus récents peuvent justifier un loyer de référence plus élevé ;
• Statut du logement (meublé ou non) : les logements meublés ont généralement un loyer de référence plus élevé que les logements non meublés.

Plafonnement et majoration

• Loyer de référence majoré : les propriétaires peuvent fixer le loyer jusqu'à 20% au-dessus du loyer de référence, mais pas au-delà ;
• Loyer médian de référence : établi en considérant les loyers médians observés dans la zone, ajustés pour la taille, l'âge du bâtiment, et le type de location.

Comment estime-t-on le montant du loyer sous l'encadrement des loyers à Montpellier ?

Pour calculer un loyer encadré, vous devez partir du loyer de référence, auquel vous ajoutez 20 % de cette valeur. Par exemple, pour un appartement de 20 m², le loyer maximum que le propriétaire peut demander est de 628 euros par mois hors charges, ce qui correspond à 31,40 euros par mètre carré.

Dans certains cas exceptionnels, les propriétaires à Montpellier peuvent demander un complément de loyer si leur propriété présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport à des biens similaires dans la même zone géographique. Ce complément de loyer est une majoration qui s'ajoute au loyer de base réglementé, permettant ainsi d'aligner le loyer sur les prix du marché lorsque ceux-ci sont supérieurs au loyer réglementé.

Caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer

• Localisation privilégiée : propriétés situées dans des zones particulièrement recherchées qui surpassent les standards du quartier ;
• Aménagements de luxe ou historiques : logements avec des installations ou architectures uniques qui ne se retrouvent pas dans les comparables standards ;
• Vue exceptionnelle ou caractéristiques uniques : attributs spécifiques tels que vues panoramiques, jardins privés ou autres éléments distinctifs.

Modalités de calcul du complément de loyer

• Plafond de majoration : le complément de loyer ne peut excéder 50% de la différence entre le loyer de marché et le loyer réglementé ;
• Documentation requise : les propriétaires doivent fournir une justification détaillée des caractéristiques exceptionnelles, accompagnée de comparaisons de marché adéquates.