Montpellier est située en zone tendue, quelles en sont les implications ?

Vous avez un bien en gestion locative à Montpellier ? Sachez que Montpellier, joyau méditerranéen de l'Hérault, figure parmi les zones à forte tension immobilière en France. Cette classification, établie par le décret du 10 mai 2013, témoigne d'un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Quelles sont les répercussions de ce statut sur le marché immobilier montpelliérain ?

Une zone tendue se distingue par une demande de logements largement supérieure à l'offre disponible. Cette situation engendre des difficultés pour les habitants à trouver un logement à un prix accessible.

Pour obtenir cette désignation, un territoire doit non seulement démontrer une pénurie de logements, mais aussi prouver que les résidents locaux éprouvent des difficultés à se loger à des tarifs raisonnables.

Récemment, les critères ont été assouplis, permettant à des agglomérations de taille moyenne d'être également concernées.

Les nouvelles dispositions visent à élargir la définition des zones tendues, prenant en compte le coût d'acquisition et de location, ainsi que la proportion de résidences secondaires.

Montpellier Méditerranée Métropole est entièrement classée en zone tendue. Voici une liste non exhaustive des communes concernées :

• Montpellier ;
• Castelnau-le-Lez ;
• Lattes ;
• Juvignac ;
• Saint-Jean-de-Védas ;
• Pérols ;
• Grabels ;
• Jacou ;
• Le Crès ;
• Clapiers ;
• Castries ;
• Vendargues ;
• Baillargues ;
• Saint-Brès ;
• Sussargues.

Pour vérifier si un bien est situé en zone tendue, un outil pratique est disponible sur le site officiel de l'administration française.

Réduction du délai de préavis en zone tendue

La loi ALUR impose des obligations spécifiques aux propriétaires en zone tendue, dont un préavis réduit. À Montpellier, les locataires de logements non meublés peuvent désormais donner congé avec seulement un mois de préavis à Montpellier, au lieu de trois.

Encadrement des loyers à Montpellier

L'encadrement des loyers, applicable aux logements vides et meublés, vise à maintenir des prix de location équilibrés. L'encadrement des loyers à Montpellier est en vigueur depuis le 1er juillet 2022.

Voici les points essentiels à retenir :

• Le loyer d'un nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent ;
• Un loyer de référence majoré est défini, servant de plafond selon les caractéristiques du bien ;
• Les locations touristiques de courte durée sont strictement réglementées, avec un enregistrement obligatoire et une limite de 120 jours de location par an.

A titre d'exemple, pour un studio de 30m² dans le quartier de l'Écusson, le loyer de référence majoré pourrait être fixé à 17€/m², soit un loyer maximum de 510€ hors charges.

Les taxes applicables en zone tendue

Dans le contexte des zones tendues comme Montpellier, les propriétaires font face à diverses implications fiscales visant à dynamiser le marché immobilier et favoriser la location ou la vente de biens inoccupés. Voici un aperçu des principales taxes et leurs impacts :

Taxe sur les logements vacants (TLV) à Montpellier

Les propriétés inoccupées depuis plus d'un an dans la métropole montpelliéraine peuvent être assujetties à une taxe, incitant ainsi à la mise en location.

• Première année : 13% de la valeur locative du bien.
• Années suivantes : 26%.
• Exceptions : Résidences occupées plus de 90 jours consécutifs par an, en rénovation importante, ou activement proposées à la location.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires dans Montpellier Méditerranée Métropole

• Principe : Maintenue après 2023 pour les propriétaires de résidences secondaires.
• Majorations communales : Jusqu'à 60% de la taxe initiale dans certaines communes de la métropole.

Régime fiscal des locations à Montpellier

• Locations non meublées : Régime Micro Foncier ou Régime Réel selon les revenus.
• Locations meublées : Régime Micro BIC ou Régime Réel, adaptés au marché montpelliérain.

Ces dispositifs fiscaux visent à décourager la rétention de logements vides et à stimuler une dynamique immobilière plus équilibrée à Montpellier.

Montpellier Méditerranée Métropole met en place diverses initiatives pour améliorer l'accès au logement :

1. Programme Local de l'Habitat (PLH) : Vise à construire 5 000 logements par an, dont 36% de logements sociaux.
2. Aide à la rénovation énergétique : Subventions pour les propriétaires souhaitant améliorer la performance énergétique de leurs biens.
3. Développement de l'habitat participatif : Encouragement des projets collectifs d'habitation.
4. Lutte contre l'habitat indigne : Opérations de réhabilitation dans les quartiers anciens.
5. Soutien à l'accession à la propriété : Dispositifs d'aide pour les primo-accédants.

Ces mesures visent à équilibrer le marché immobilier montpelliérain et à offrir des solutions de logement adaptées à tous les profils de résidents.

Malgré les contraintes, le marché immobilier montpelliérain reste attractif :

• Demande locative soutenue : Avec plus de 75 000 étudiants, Montpellier offre un potentiel important pour la location étudiante
• Projets urbains d'envergure : Le développement du quartier Cambacérès ou le projet Ode à la Mer créent de nouvelles perspectives
• Rentabilité intéressante : En dépit de l'encadrement, les rendements locatifs demeurent attrayants, notamment dans les quartiers en devenir comme Près d'Arènes ou La Pompignane

Montpellier présente donc un marché immobilier dynamique et réglementé. Pour les propriétaires et investisseurs, la réussite repose sur une connaissance approfondie des réglementations et une approche stratégique des opportunités offertes par la métropole héraultaise.