Nantes est en zone tendue, qu'est-ce que ça implique ?

Vous possédez un bien en gestion locative à Nantes ? Il est important de savoir que Nantes, la cité des Ducs de Bretagne en Loire-Atlantique, figure parmi les zones immobilières les plus tendues de l'Hexagone. Cette classification, établie par la loi, témoigne d'un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Quelles sont les conséquences de ce statut sur le marché immobilier nantais ?

Une zone tendue se distingue par une demande de logements largement supérieure à l'offre disponible. Cette situation engendre des difficultés pour les habitants à trouver un logement à un prix abordable.

Pour obtenir cette classification, une zone doit non seulement prouver une pénurie de logements, mais aussi démontrer que les résidents locaux font face à des obstacles pour se loger à des tarifs raisonnables.

Récemment, les critères ont été révisés, permettant à des agglomérations de taille moyenne d'être également incluses.

La liste des communes classées en zone tendue est définie par le décret du 10 mai 2013.

Les nouvelles dispositions visent à élargir la définition des zones tendues, en tenant compte du coût d'achat et de location, ainsi que de la proportion de résidences secondaires.

Nantes Métropole est largement classée en zone tendue. Voici une liste non exhaustive des communes concernées :

• Nantes ;
• Saint-Herblain ;
• Rezé ;
• Saint-Sébastien-sur-Loire ;
• Orvault ;
• Vertou ;
• Carquefou ;
• La Chapelle-sur-Erdre ;
• Bouguenais ;
• Couëron ;
• Sainte-Luce-sur-Loire ;
• Thouaré-sur-Loire ;
• Basse-Goulaine ;
• Saint-Aignan-Grandlieu ;
• Indre.

Pour vérifier si un bien est situé en zone tendue, un outil pratique est disponible sur le site officiel de l'administration française.

1. Réduction du délai de préavis en zone tendue

La loi ALUR impose des obligations spécifiques aux propriétaires en zone tendue, dont un préavis réduit à Nantes. Les locataires de logements non meublés peuvent désormais donner congé avec un préavis d'un mois seulement, au lieu de trois.

2. Encadrement des loyers à Nantes

Bien que l'encadrement des loyers ne soit pas encore en vigueur à Nantes, la ville a mis en place des règles de fixation de loyers. Il s'applique aux logements vides et meublés et vise à maintenir des prix de location équilibrés. Voici les points essentiels à retenir :

• Le loyer d'un nouveau locataire ne peut excéder celui du précédent ;
• Un loyer de référence majoré est défini, servant de plafond selon les caractéristiques du bien ;
• Les locations touristiques de courte durée sont strictement réglementées, avec un enregistrement obligatoire et une limite de 120 jours de location par an.

Par exemple, pour un T2 de 45m² dans le quartier Bouffay, le loyer de référence majoré pourrait être fixé à 12,5€/m², soit un loyer maximum de 562,50€ hors charges.

3. Les taxes applicables en zone tendue

Dans le contexte des zones tendues comme Nantes, les propriétaires font face à diverses implications fiscales visant à dynamiser le marché immobilier et favoriser la location ou la vente de biens inoccupés. Voici un aperçu des principales taxes et leurs impacts :

Taxe sur les logements vacants (TLV) à Nantes

Les propriétés inoccupées depuis plus d'un an dans la métropole nantaise peuvent être assujetties à une taxe, incitant ainsi à la mise en location.

• Première année : 13% de la valeur locative du bien
• Années suivantes : 26%
• Exceptions : Résidences occupées plus de 90 jours consécutifs par an, en rénovation importante, ou activement proposées à la location

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires dans Nantes Métropole

• Principe : Maintenue après 2023 pour les propriétaires de résidences secondaires
• Majorations communales : Jusqu'à 60% de la taxe initiale dans certaines communes de la métropole

Régime fiscal des locations à Nantes

• Locations non meublées : Régime Micro Foncier ou Régime Réel selon les revenus
• Locations meublées : Régime Micro BIC ou Régime Réel, adaptés au marché nantais

Ces dispositifs fiscaux visent à décourager la rétention de logements vides et à stimuler une dynamique immobilière plus équilibrée à Nantes.

Nantes Métropole met en œuvre diverses initiatives pour améliorer l'accès au logement :

1. Programme Local de l'Habitat (PLH) : Vise à construire 6000 logements par an, dont 2000 logements sociaux.
2. Dispositif "Louer abordable" : Encourage les propriétaires à louer leurs biens à des prix modérés en échange d'avantages fiscaux.
3. Opération de rénovation urbaine : Notamment dans les quartiers Nord et Est de Nantes pour améliorer la qualité de vie et diversifier l'offre de logements.
4. Soutien aux primo-accédants : Aide financière pour l'achat d'un premier logement dans le neuf ou l'ancien.
5. Développement de l'habitat participatif : Encouragement des projets d'habitat collectif et solidaire.

Ces mesures visent à équilibrer le marché immobilier nantais et à offrir des solutions de logement adaptées à tous les profils de résidents.

1. Programme Local de l'Habitat (PLH) : Objectif de construire 6 000 logements par an, dont 2 000 logements sociaux.
2. Renouvellement urbain : Projets de réhabilitation dans les quartiers prioritaires, comme le Grand Bellevue.
3. Lutte contre l'habitat indigne : Opérations de résorption de l'habitat insalubre, notamment dans le centre-ville de Nantes.
4. Aide à l'accession à la propriété : Dispositifs comme le "Prêt à Taux Zéro+" pour les primo-accédants nantais.
5. Développement de l'offre de logements étudiants : Construction de nouvelles résidences, comme le projet du campus de la Chantrerie.

Malgré les contraintes, le marché immobilier nantais reste attractif :

• Demande locative soutenue : Avec plus de 70 000 étudiants, Nantes offre un potentiel important pour la location étudiante.
• Projets urbains d'envergure : Le développement de l'île de Nantes ou la rénovation du quartier Pirmil-les-Isles créent de nouvelles perspectives.
• Rentabilité intéressante : Les rendements locatifs demeurent attrayants, notamment dans les quartiers en devenir comme Bottière ou Malakoff.

Nantes présente donc un marché immobilier dynamique et encadré. Pour les propriétaires et investisseurs, la réussite repose sur une connaissance approfondie des réglementations et une approche stratégique des opportunités offertes par la Cité des Ducs.