Faut-il l'accord de la copropriété pour louer en Airbnb ?

Les règles ne sont pas les mêmes dans toutes les copropriétés. En effet, certaines autorisent la location de tourisme sans condition, alors que d'autres l'interdisent au sein même de leur règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété

Avant toute location de type Airbnb, le propriétaire doit vérifier les clauses du règlement de copropriété de l'immeuble dont dépend le bien.

L'acte peut contenir une mention stipulant expressément que la location des meublés de tourisme est interdite dans l'immeuble. Les anciens règlements pouvaient notifier « interdiction de commerces garnis ».

Si les statuts de la copropriété ne comportent aucune mention de ce type ni aucune clause d'habitation bourgeoise dont nous parlerons plus loin, le principe de liberté triomphe. Par conséquent, la location saisonnière ne pourra pas, a priori, être interdite.

La clause d'habitation bourgeoise

Conformément à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Parfois, certaines clauses du règlement de copropriété sont peu explicites. Elles sont alors soumises à l'interprétation des juges en cas de contentieux.

Dans l'article ci-dessus, la destination de l'immeuble évoquée est liée à toute clause d'habitation qui pourrait être inscrite dans le règlement de copropriété. 

Dès lors, si le règlement de copropriété contient un paragraphe intitulé « clause d'habitation bourgeoise », par principe, l'immeuble ne peut être utilisé que pour l'habitation. 

La Cour de cassation a confirmé l'interdiction d'exercer toute activité de location saisonnière dans un immeuble à destination bourgeoise par arrêté du 27 février 2020.

Cependant, dans le cas où le règlement de copropriété contient une clause d'habitation bourgeoise autorisant les activités libérales et permettant les activités commerciales, le propriétaire devrait être autorisé à exercer une activité de location meublée de tourisme. 

Pourtant, un arrêté de la Cour de cassation du 8 mars 2018 a jugé que la rotation de courtes périodes de location n'est pas compatible avec la destination d'un immeuble à usage mixte (habitation et professionnel) incluant toute activité commerciale.

La clause d'habitation bourgeoise exclusive ou absolue

Si votre règlement de copropriété contient une clause dite « clause d'habitation bourgeoise exclusive », les règles sont claires. 
En effet, le terme « exclusive » indique que tout usage du bien à des fins commerciales est interdit dans la copropriété. Vous ne pouvez donc pas louer votre logement à la journée ou à la semaine.

La clause n'est recevable que si elle mentionne la liste des restrictions liées à cette interdiction. À défaut, elle peut être requalifiée en clause d'habitation bourgeoise simple.

Troubles anormaux de voisinage (nuisances)

Même si aucune clause des statuts de la copropriété n'interdit ce type de location, tous les copropriétaires doivent respecter la tranquillité des voisins.

Si la location Airbnb engendre des nuisances sonores, la copropriété peut engager votre responsabilité.

La preuve de ces troubles anormaux de voisinage reste néanmoins difficile à apporter, car il faut :

• Faire constater par commissaire de justice l'existence d'une annonce de location pour votre appartement durant les périodes de trouble définies ;
• Faire une mise en demeure ;
• Intenter une action en justice.

Clause de consentement préalable

Certains règlements de copropriété exigent que les propriétaires obtiennent un consentement préalable de l'assemblée générale de la copropriété avant de pouvoir louer leur bien.

Dès lors, les propriétaires doivent obtenir l'approbation de la majorité des copropriétaires avant de louer le logement sur Airbnb.

Les conditions requises sont différentes si le bien que vous souhaitez louer constitue votre résidence principale ou votre résidence secondaire.

La demande d'autorisation à la Mairie

Concernant une résidence principale

Rappelons que pour que le bien soit considéré comme votre résidence principale, vous devez y résider au minimum 8 mois par an. Par conséquent, vous ne pouvez pas louer votre logement plus de 120 jours annuels. 

Dans ce cas, vous n'avez pas à déclarer votre activité. 

Cependant, dans plusieurs villes de France comme Nice, Paris, Bordeaux, Lyon, etc., une déclaration à la mairie des meublés de tourisme est obligatoire pour obtenir un numéro d'enregistrement.

Concernant une résidence secondaire

Si le règlement de copropriété autorise les biens à usage commercial, vous pouvez louer sur Airbnb. Mais, pour louer le bien plus de 120 jours par an, vous devez préalablement à la location, faire une déclaration à la mairie de votre commune via le formulaire Cerfa n° 14004 ou en ligne : Service-Public.fr

Lorsque l'autorisation est accordée, le logement n'est plus à usage d'habitation, mais à usage commercial.

Le changement d'usage du lot

Si l'appartement constitue votre résidence secondaire, la loi vous impose, en plus de l'autorisation de la mairie, d'engager une procédure de changement d'usage (aussi appelée changement d'affectation). 

Vous devez nécessairement prévenir le syndicat des copropriétaires de la procédure engagée en assemblée générale. Votre requête doit recueillir l'unanimité des votes.