Comment fonctionne la fiscalité pour la location Airbnb et est-elle encore avantageuse en 2024 ?

La location Airbnb entre dans la catégorie des locations meublées saisonnières, aussi appelées locations de tourisme ou locations de courte durée.

Conformément à l'**hidden**article L.324-1-1 du Code de tourisme, un meublé de tourisme doit répondre aux conditions suivantes :

Le logement (villa, appartement ou studio) doit être loué dans son intégralité.

Il doit être destiné à une clientèle de passage.

La location ne peut excéder 90 jours consécutifs à la même personne.

Le propriétaire ne peut mettre sa résidence principale en location pendant plus de 120 jours par an.

Les chambres d'hôtes et chambres au sein d'une résidence principale ne sont pas considérées comme des meublés de tourisme.

Le meublé de tourisme peut être classé (de 1 à 5 étoiles) à la demande du propriétaire, s'il justifie de certains éléments de confort.

Par ailleurs, dans les villes de plus de 200 000 habitants, le propriétaire d'une résidence principale ou secondaire doit enregistrer son bien auprès de la mairie pour obtenir un numéro d'enregistrement exigé par la plateforme Airbnb.

La fiscalité de la location meublée saisonnière est en cours de refonte. En effet, depuis la loi de finances de 2024, les taux d'abattement applicables aux meublés de tourisme non classés ont été revus à la baisse. 

Règles de déclaration des revenus imposables d'un LMNP en Airbnb

Conformément aux dispositions de l'article 35, 5° bis du Code général des impôts, tous les revenus issus d'une location de logement meublé (y compris une location Airbnb) sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les revenus sont soumis au paiement d'un impôt et des prélèvements sociaux. Ces derniers concernent aussi les personnes non imposables. 

Par ailleurs, le propriétaire bailleur est considéré comme un loueur meublé non professionnel dès lors que :

• Ses revenus locatifs n'excèdent pas 23 000 € par an, charges comprises ;
• Et que les loyers tirés de la location meublée restent inférieurs aux autres revenus de son foyer fiscal.

On distingue 2 types d'imposition pour les locations meublées de tourisme :

Au régime réel :

Le régime réel permet la déduction des amortissements ainsi que de certaines charges liées à l'exploitation du bien (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, travaux de réparation, taxe foncière, etc.).

Il nécessite une comptabilité plus contraignante que le régime micro-BIC.

Au régime micro-BIC :

Ce régime permet au LMNP de profiter d'un abattement forfaitaire sur les recettes générées grâce à la location.

Depuis la loi de finances de 2024 du 29 décembre 2023 (article 45), le plafond et l'abattement du LMNP d'un meublé de tourisme soumis au régime micro-BIC ont été réformés. 

Aussi, ils s'élèvent désormais à :

• 30 % pour les meublés de tourisme non classés (au lieu de 50 % avant la loi de Finances 2024) dans la limite de 15 000 € HT (au lieu de 77 700 € avant la loi de finances 2024) ; 
• 30 % pour les meublés de tourisme classés situés en zone tendue (au lieu de 71 %) dans la limite de 15 000 € (contre 188 700 € précédemment) ;
• 51 % (contre 71 %) pour les meublés de tourisme classés hors zone tendue dans la limite de 15 000 € HT.

Au-delà de 15 000 euros par an, le loueur est soumis au régime réel.

Alors que ces nouvelles modalités fiscales devaient s'appliquer aux revenus perçus en 2023, le ministère de l'Économie a mis en place des mesures transitoires (décision publiée au bulletin officiel des finances publiques du 14 février 2024). En effet, les contribuables peuvent, au choix, appliquer aux revenus de 2023 les anciennes règles d'imposition ou la réforme issue de la loi de finances 2024.

Les nouvelles réformes à l'étude pour les locations Airbnb en 2024 (actualités)

Alors que les changements opérés par la loi de finances 2024 sont déjà applicables, une nouvelle proposition de loi PPL 1176 concernant la fiscalité des meublés de tourisme est actuellement en cours d'examen au Sénat. Elle prévoit notamment :

De nouveaux abattements fiscaux pour le micro-BIC

• Pour les biens situés hors zone tendue (en zone rurale principalement) et dans les communes classées stations de sports d'hiver et d'alpinisme, l'abattement serait de 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et de 30 000 € pour un meublé de tourisme classé.
  Pour les meublés de tourisme classés, un abattement supplémentaire de 41 % serait envisagé (soit au total 71 %) si toutes les recettes issues de la location meublée n'excèdent pas 50 000 € sur l'année civile.
• Pour les biens situés en zone tendue, l'abattement serait de 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, et 30 000 € pour un meublé de tourisme classé.

Des obligations déclaratives

Les locations de meublés de tourisme pourraient être assujetties à une déclaration préalable soumise à l’enregistrement. Cette obligation concernerait aussi la résidence principale du loueur. 

La présentation du diagnostic de performance énergétique

L'autorisation de changement d'usage obligatoire dans certaines communes pourrait être soumise à la présentation d'un DPE mentionnant une étiquette comprise entre A et D.

La durée de location maximum

Conformément à l'article 1 bis de la proposition de loi, les communes pourraient voter une durée de location maximale de 90 jours (au lieu de 120 actuellement).

Le changement d'usage

Toutes les communes situées en zones tendues pourraient imposer un régime de changement d'usage visant à limiter les locations meublées touristiques.

Une obligation d'information de la copropriété

Le propriétaire d'un lot de copropriété pourrait être tenu d'informer le syndic de son intention de louer le bien en meublé de tourisme. La résolution devrait alors être inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale.

Une modification du régime des plus-values

L'article 4 prévoit de modifier le régime des plus-values applicable aux LMNP en cas de vente du meublé de tourisme, notamment la réintégration dans le calcul de la plus-value de tous les amortissements depuis l'acquisition. 

Le flou juridique et fiscal entoure donc les locations de type Airbnb pour la déclaration de revenus 2024, rien n'étant encore voté définitivement.

Alors que les propositions concernent la location de meublés de tourisme et le régime micro-BIC, il est difficile de prévoir si les nouvelles règles seront plus bénéfiques que celles déjà votées par la loi de finances de 2024.

Certains propriétaires optent déjà pour le régime réel alors que d'autres préfèrent attendre que la situation se précise. Une chose est sûre, si le régime réel s'avère finalement plus avantageux, les LMNP devront lever l'option avant mai 2024 pour les revenus locatifs encaissés en 2024. Passé ce délai, ils pourraient subir une augmentation de leurs revenus de location saisonnière de plus de 40 %.