SOMMAIRE
- Immeubles concernés par l’amortissement
- Calculer l’amortissement d’un immeuble
- Impact fiscal de l’amortissement d’un immeuble
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
L’amortissement d’un immeuble permet de répartir son coût sur plusieurs années pour réduire l’impôt des investisseurs selon leur statut fiscal.
Les biens concernés sont ceux détenus par une entreprise, une SCI à l’IS, ou exploités en location meublée (LMNP/LMP).
Depuis 2025, les amortissements en LMNP sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente.
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L’amortissement d’un immeuble permet de répartir son coût sur plusieurs années afin d’optimiser la fiscalité des investisseurs. Il concerne différents types de biens, et dépend du statut fiscal du propriétaire.
Quels sont les immeubles concernés par l'amortissement ? Quelles sont les méthodes de calcul ? Quels sont les impacts fiscaux ?
Quels sont les immeubles concernés par l’amortissement ?
Immeubles détenus par une entreprise ou une SCI à l’IS
L’amortissement est possible pour les immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise (SARL, SAS, SA) ou d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
En revanche, les SCI soumises à l'IR ne peuvent pas amortir les immeubles dont elles sont propriétaires, car elles relèvent du régime des revenus fonciers.
Immeubles exploités en location meublée (LMNP/LMP)
Les loueurs meublés professionnels (LMP) et les loueurs meublés non professionnels (LMNP) peuvent amortir un immeuble loué meublé afin de réduire leur bénéfice imposable durant la période de détention du bien.
Immeubles de rapport
Un immeuble de rapport est un bâtiment comprenant plusieurs logements ou locaux destinés à la location (appartements, bureaux, commerces).
L’amortissement d'un immeuble de rapport fonctionne comme celui d'un appartement. Il doit toutefois être inscrit à l'actif d'une entreprise, d'une SCI à l'IS ou exploité sous le régime LMNP ou LMP.
Immeubles commerciaux et bureaux
Les immeubles commerciaux et les bureaux peuvent être amortis lorsqu’ils sont détenus par :
- une entreprise (SARL, SAS, SA) ;
- une SCI soumise à l'IS.
La durée d’amortissement dépend de l'usage du bâtiment :
- bâtiments commerciaux : 20 à 50 ans ;
- bureaux : 25 ans.
Comment calculer l’amortissement d’un immeuble de rapport ?
Il existe deux méthodes principales pour amortir un immeuble :
1. L’amortissement linéaire
Cette méthode permet de répartir la valeur du bien de manière égale chaque année sur sa durée d’utilisation estimée.
Un immeuble acheté 1 000 000 € avec une durée d’amortissement de 50 ans sera amorti à raison de :
1 000 000 €/50 ans = 20 000 € par an.
2. L’amortissement par composants
L’amortissement par composants consiste à dissocier les différentes parties de l’immeuble selon leur durée de vie distincte.
| Composants | Durée d'amortissement |
|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs, toiture) | 50 à 80 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 30 ans |
| Aménagements intérieurs (revêtements, cuisines équipées) | 5 à 15 ans |
Un immeuble évalué à 1 000 000 € dont la valeur amortissable est répartie de la manière suivante :
- Gros œuvre : 700 000 € amortissable sur 50 ans, soit 14 000 €/an.
- Installations techniques : 200 000 € amortissables sur 20 ans, soit 10 000 €/an.
- Aménagements intérieurs : 100 000 € amortissables sur 10 ans, soit 10 000 €/an.
L'amortissement total annuel est de : 34 000 € (il était de 20 000 € en linéaire sur 50 ans).
L'investisseur doit prévoir dès l'acquisition s'il revendra l'immeuble en un seul bloc ou par appartement.
- S'il envisage une revente en bloc, il peut amortir l'ensemble du bâtiment comme un seul actif.
- En revanche, s'il prévoit de vendre les appartements séparément, il devra amortir chaque lot individuellement afin de faciliter la cession.
Quel est l’impact fiscal de l’amortissement d’un immeuble ?
L’amortissement d’un immeuble permet au propriétaire de réduire l’imposition sur les bénéfices pendant la détention du bien, et d’anticiper la fiscalité à la revente.
Réduction de l’impôt sur les bénéfices
Chaque année, l’investisseur peut déduire de son revenu imposable une partie de la valeur du bien :
- Pour une entreprise ou une SCI à l’IS : l’amortissement diminue le résultat imposable, et réduit ainsi le montant de l’impôt sur les sociétés.
- Pour un investisseur en LMNP ou LMP : l’amortissement permet de neutraliser une partie des revenus locatifs, et limite ainsi l’imposition sur les loyers perçus.
Un investisseur achète un immeuble pour 1 000 000 € (hors terrain), avec une durée d’amortissement de 50 ans.
L'amortissement annuel est de : 1 000 000 €/50 = 20 000 € par an déductibles.
Si le bénéfice annuel est de 50 000 €, il sera réduit à 30 000 € après déduction de l'amortissement.
Conséquences sur la plus-value à la revente
Avant la loi de finances 2025, la plus-value d'un LMNP était calculée comme en location nue, c'est-à-dire :
Prix de vente - prix d’achat (sans réintégration des amortissements).
Depuis le 1er mars 2025, les amortissements pratiqués en LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente, comme c'était déjà le cas en LMP.
Un investisseur achète un immeuble pour 1 000 000 €. Après 10 ans de détention, il a pratiqué 200 000 € d'amortissements. Il revend son bien 1 500 000 €.
Calcul selon les nouvelles règles :
Plus-value = 1 500 000 € - (1 000 000 € - 200 000 €) = 700 000 € imposables.
FAQ
Comment calculer l'amortissement d'un immeuble ?
On distingue deux méthodes principales pour calculer l’amortissement d’un immeuble :
- Linéraire : la même somme est amortie chaque année.
- Par composants : chaque partie d’immeuble est amortie sur une durée différente (gros œuvre, installations techniques, équipements).
Pourquoi amortir sur 5 ans ?
L’amortissement sur 5 ans concerne les équipements et le mobilier (cuisine équipée, électroménager) et certains agencements (cloisons mobiles, enseignes commerciales), mais pas l’immeuble lui-même.
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 39 du CGI (déduction des amortissements)
- Legifrance.gouv.fr - Article 31 du CGI (modalités d’amortissement)
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