Comment fonctionne l’amortissement en location meublée ?

L’amortissement permet à l’investisseur d'imputer, chaque année, une partie du prix d'achat du bien, du mobilier et des équipements sur ses revenus locatifs. En d’autres termes, le propriétaire a le droit de soustraire de sa base imposable l’usure et l’obsolescence de ses actifs.

Attention, seule la valeur de la construction est amortissable, ce qui exclut le terrain qui ne subit pas de dépréciation.

Amortissement du bien immobilier

Chaque élément qui compose le bien immobilier est amortissable selon un rythme différent en fonction de son usure et de sa durée de vie estimée.

Voici quelques durées d’amortissement courantes. Elles sont indicatives, et peuvent varier selon l’état général du bien, les pratiques comptables et les expertises réalisées :  

Tous les ans, le propriétaire déduit de ses revenus imposables une fraction de la valeur de chaque composant. Il diminue ainsi le montant de l’impôt dû sur ses revenus locatifs.

Amortissement du mobilier et des équipements

Les meubles et équipements du logement loué ont une durée d'utilisation, et donc d'amortissement, plus courte que le bâti : 

Les valeurs d'amortissement doivent rester cohérentes, et correspondre à la valeur réelle du bien et du mobilier. En cas d’exagération, l’Administration fiscale peut réintégrer tout ou partie de l’amortissement dans le bénéfice imposable du contribuable, conformément aux dispositions du BOI du 4 janvier 2017.

Exemple de tableau d’amortissement en location meublée 

Voici un exemple concret d’amortissement appliqué à un investissement locatif.

Un investisseur achète un appartement meublé pour 200 000€. Seule la construction est amortissable, soit 180 000€. Il supporte 3 000€ de charges annuelles (taxe foncière, frais de gestion, intérêts d'emprunt).

L’amortissement est calculé selon la méthode linéaire :
Amortissement annuel = valeur d’acquisition / durée d’amortissement

Ainsi, si l’investisseur perçoit des loyers pour un montant annuel de 12 000€, il peut déduire :

• 3 000€ de charges.
• 4 050€ d’amortissement (dans la limite des bénéfices locatifs imposables).

Soit un résultat fiscal après déductions de :
12 000€ - (3 000€ + 4 050€) = 4 950€

Les règles de déduction et de plafonnement sont identiques pour le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP).

• L'amortissement peut réduire le résultat fiscal jusqu'à 0, mais il ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global.
• L’excédent d'amortissement est reportable sans limites de temps, mais uniquement sur les bénéfices futurs de la location meublée.

Contrairement au surplus d'amortissement qui est reportable sans limites de temps, et uniquement sur les revenus locatifs, les déficits provenant des charges courantes (taxe foncière, frais de gestion, intérêts d'emprunt) peuvent être reportés :

• En LMNP : pendant 10 ans sur l'ensemble des revenus locatifs de l'investisseur ;
• En LMP : pendant 6 ans sur le revenu global du contribuable.

Les règles de l'amortissement dépendent du statut du loueur. Ce statut est lié au montant des revenus générés par l'activité de location meublée.

Conditions communes aux LMP et LMNP

Il existe deux conditions essentielles pour amortir un bien en location meublée : 

1. Le logement doit être équipé des meubles et du matériel indispensables pour que les locataires puissent l'occuper immédiatement (literie, plaque de cuisson, four, réfrigérateur, table et sièges, vaisselle, etc.). La liste de ces éléments obligatoires est définie par l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
2. L’investisseur doit déclarer ses revenus locatifs au régime réel d’imposition. En effet, le régime micro-BIC qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire sans justificatif de dépenses n'autorise pas la déduction des charges réelles ni l'amortissement des biens.

Conditions spécifiques aux LMNP 

Pour conserver le statut de LMNP, l'une des conditions suivantes doit être respectée : 

• Les recettes locatives brutes ne doivent pas dépasser 23 000€ par an (charges comprises). 
• OU les recettes locatives doivent représenter moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal (salaires, pensions, rentes viagères, autres revenus d'activité).

Si l'un de ces seuils est dépassé, le loueur bascule automatiquement sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Statut LMP : seuils des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) s’applique dès lors que les deux conditions suivantes sont réunies : 

• Les recettes locatives brutes dépassent 23 000€/an.
• ET les recettes locatives représentent plus de 50% des revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, bénéfices agricoles ou non-commerciaux).

L’investisseur doit alors déclarer ces revenus sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en les intégrant à sa déclaration de revenus. Il est imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).

L’amortissement en location meublée concerne également les travaux de rénovation et le remplacement du mobilier ou des équipements. Ainsi, chaque nouvel investissement génère un nouvel amortissement qui s’ajoute à ceux déjà en place. 

Amortissement des travaux de rénovation

Le propriétaire ne peut amortir que les travaux qui augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée de vie. Leur temps d’amortissement dépend de leur nature : 

Afin de justifier ces travaux, le propriétaire doit conserver les factures qui pourront être exigées par l'Administration fiscale en cas de contrôle.

Attention, les dépenses d’entretien et de réparation (peinture, remplacement des tapisseries, etc.) visent à maintenir le bien en bon état durant la location, et ne sont donc pas amortissables. En revanche, ils sont déductibles immédiatement en charges.

Durée d'amortissement du mobilier remplacé

Lorsqu’un meuble ou un équipement « durable » est remplacé, il est considéré comme un nouvel actif. Il peut donc être amorti selon sa propre durée d’usage :

• Électroménager (réfrigérateur, four, lave-vaisselle, etc.) : 5 à 7 ans.
• Mobilier courant (literie, canapé, table, chaises, etc.) : 5 à 7 ans.
• Meubles fixes et durables (placards, bibliothèques intégrées, dressings) : 10 ans.

Attention, les petits équipements et éléments décoratifs (lampes, rideaux, accessoires) constituent des charges courantes et non des biens amortissables. 

Lorsqu’un meuble ou un équipement est remplacé avant la fin de son amortissement, la nouvelle acquisition marque le début d’un nouvel amortissement. L’ancien actif peut être sorti du bilan comptable.

Amortissements et plus-values en LMNP et LMP

Avant le 1er mars 2025, l'amortissement du LMNP n'avait aucun impact sur la plus-value en cas de revente du bien. En effet, elle était calculée selon la formule suivante : 

Plus-value imposable avant 2025 = prix de vente - prix d'acquisition d'origine

Depuis la réforme, les amortissements réalisés en LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, comme c'était déjà le cas en LMP.

Conséquences de l'amortissement sur la plus-value : exemple chiffré

Un investisseur achète un logement en LMNP pour 200 000€. Il l'amortit au fil des années à hauteur de 50 000€. Il revend son bien 300 000€.

Avant 2025, la plus-value imposable était de : 
300 000€ - 200 000€ = 100 000€

Depuis 2025, elle est de :
300 000€ - (200 000€ - 50 000€) = 150 000€

Exonération progressive de la plus-value en LMNP

Malgré ces évolutions, le statut LMNP continue d'être assujetti au régime des plus-values des particuliers (contrairement au LMP qui relève du régime des plus-values professionnelles). Il bénéficie donc, malgré la réforme de 2025, d'une exonération progressive selon la durée de détention du bien immobilier :

• Exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

L’amortissement en location meublée est un dispositif fiscal qui nécessite une mise en œuvre conforme aux obligations comptables.

Tenir une comptabilité rigoureuse

Dès l’acquisition du bien, le bailleur doit justifier et enregistrer avec précision chaque dépense liée à l’investissement locatif :

• Le coût du bien immobilier et de ses composants.
• Les frais liés aux équipements et au mobilier.
• Les dépenses de rénovation et d’amélioration.

L’Administration fiscale peut, en cas de contrôle fiscal, réclamer les justificatifs (factures, devis, répartition comptable des amortissements). Il est indispensable de tenir un tableau de suivi des amortissements à jour.

Ventiler les composants du bien

L’amortissement ne s’applique pas globalement au bien immobilier, mais par catégories de composants :

• Gros œuvre (structure, murs, toiture) : 40 à 80 ans ;
• Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) : 15 à 30 ans ;
• Aménagements intérieurs (peintures, sols, équipements fixes) : 5 à 15 ans ;
• Mobilier et équipements : 5 à 10 ans.

Cette ventilation permet une meilleure répartition de l’amortissement.

Faire appel à un expert-comptable

L’accompagnement par un expert spécialisé en location meublée permet :

• D’appliquer les durées d'amortissement justes et cohérentes ;
• De gérer les obligations fiscales et déclaratives du LMNP ou du LMP en toute conformité ;
• D’optimiser la fiscalité de l’investisseur.