Une ASL peut-elle être gérée par un syndic de copropriété ?

Une délégation sous conditions

Une association syndicale libre (ASL) rassemble tous les propriétaires d’un lotissement ou d’un groupement de bâtiments construits sur un terrain commun. Son fonctionnement est encadré par la loi du 21 juin 1865, le décret du 18 décembre 1927 et l’ordonnance du 1er juillet 2004. Néanmoins, l’ASL bénéficie d’une large liberté dans son organisation interne. 

Elle peut choisir de confier sa gestion à un syndic de copropriété, à deux conditions : 

• Cette option doit être expressément prévue dans ses statuts ;
• La délégation doit être validée par une décision prise en assemblée générale. 

Dans ce cas, le syndic intervient comme un prestataire externe. Il ne prend aucune décision de manière autonome. Ses missions, ses responsabilités et ses honoraires sont définis dans un contrat de mandat.

Une gestion distincte de la copropriété

Même lorsqu’un syndic est chargé de la gestion quotidienne d’une ASL, celle-ci n'est pas régie par la loi du 10 juillet 1965 applicable aux copropriétés, mais par les règles fixées dans ses statuts.

Le syndic agit pour le compte de l'ASL, et exécute les décisions prises en assemblée générale. L’ensemble des propriétaires membres constitue le syndicat de l’ASL.

Son rôle se limite à deux missions essentielles : 

• Exécuter les décisions votées par les membres de l’ASL en assemblée générale.
• Garantir le respect des statuts internes.

Avantages d’une gestion d’ASL par un syndic professionnel

• Expertise professionnelle : un syndic professionnel apporte des compétences juridiques, comptables et techniques pour une gestion conforme aux obligations légales et aux statuts de l’ASL.
• Réduction des charges administratives : en confiant la gestion à un syndic, l’ASL décharge les membres de son bureau des tâches comptables, administratives et techniques.​
• Continuité de la gestion : le syndic assure une gestion stable et continue, malgré des changements potentiellement fréquents des dirigeants bénévoles.

Inconvénients d’une association syndicale libre gérée par un mandataire

• Augmentation des charges : le recours à un syndic professionnel engendre une augmentation du budget global de l'association. Cette hausse impacte la répartition des charges, et conduit à une hausse des cotisations des propriétaires membres de l'ASL. 
• Diminution d’implication des membres de l’ASL : confier la gestion à un tiers peut conduire à une baisse d’implication des propriétaires.
• Complication contractuelle : le contrat entre l’ASL et le syndic peut compliquer certaines actions comme un changement de prestataire par exemple.

Le contrat de mandat entre l’ASL et le syndic

La gestion d’une association syndicale libre par un syndic professionnel repose sur un contrat de mandat. Celui-ci encadre ses missions et ses responsabilités. Ce document doit être conforme aux statuts de l’ASL et aux dispositions légales en vigueur. Il précise notamment :

• La durée du mandat.
• La rémunération du syndic et les éventuels frais annexes.
• Les missions précises confiées au syndic.
• Les conditions de renouvellement et de résiliation du mandat.

Les responsabilités légales du syndic envers l’ASL

Le syndic, mandataire de l’ASL, doit assurer une gestion transparente et conforme aux décisions des membres prises en assemblée générale. Ses principales responsabilités incluent :

• La gestion administrative : convocation et tenue des assemblées générales ordinaires et extraordinaires, rédaction des procès-verbaux des assemblées, tenue et mise à jour des documents officiels de l’ASL.
• Gestion financière et comptable : élaboration et suivi du budget annuel, recouvrement des cotisations auprès des membres, paiement des factures et gestion des dépenses, présentation annuelle des comptes en AG.
• Suivi des travaux et entretien des équipements communs : recherche et sélection des prestataires, planification et suivi des travaux d’entretien des espaces communs.
• Respect des statuts et décisions collectives : garantie du bon fonctionnement de l’ASL conformément à ses statuts et aux décisions prises en assemblée.

Enfin, le syndic doit rendre des comptes aux membres de l’ASL, notamment par la présentation d’un bilan de sa gestion lors de l’assemblée générale annuelle.

Critères pour sélectionner le syndic d’une ASL

• Évaluer son expérience : un syndic avec une expérience dans la gestion d'ASL maîtrise les spécificités administratives propres à ce type de structure.​ Il connaît aussi les exigences légales et réglementaires applicables qui permettent de limiter les risques d'erreurs ou de litiges.
• Vérifier sa transparence financière et sa capacité de communication : un syndic efficace doit délivrer des comptes clairs, détaillés et compréhensibles. Il doit aussi maintenir une communication régulière avec les membres de l’ASL pour garantir une gestion fluide conforme aux décisions collectives.

Procédure pour la sélection du syndic professionnel 

• Lancer un appel d’offres : cette démarche permet de comparer plusieurs syndics (prestations, honoraires, méthode de gestion).
• Vérifier les références : il est recommandé de se renseigner auprès d’autres ASL ou copropriétés déjà gérées par le syndic envisagé pour connaître la qualité et la fiabilité de ses services.
• Analyser le contrat de mandat : avant de signer, l’ASL doit examiner en détail le contrat du syndic pour s’assurer qu’il correspond à ses besoins (missions incluses, frais annexes, conditions de résiliation).