Quelles sont les assurances disponibles pour un propriétaire bailleur ?

L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) est obligatoire lorsque les biens se situent en copropriété. Elle doit couvrir au minimum la responsabilité civile du bailleur, conformément à la loi Alur du 24 mars 2014. Elle concerne les biens loués, vacants ou occupés à titre gratuit.

Souscrire l'assurance PNO est fortement conseillé face à un logement vacant. Dans ce cas, elle remplace l'assurance habitation devant être souscrite par le locataire. 

Si le logement est occupé par un locataire, la couverture PNO complète l'assurance souscrite par l'occupant. Elle couvre les dommages subis par le voisinage. Les préjudices de ce type ne sont pas couvertes par l'assurance habitation du locataire.

Le propriétaire bailleur dispose de plusieurs options pour assurer son bien et ses revenus locatifs. Certaines assurances sont obligatoires, alors que d'autres, bien que facultatives, restent fortement conseillées :

Garantie loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés permet de protéger le propriétaire lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations : 

• Elle prend en charge les loyers impayés ;
• Elle couvre les frais liés aux procédures de recouvrement des loyers ;
• Certains contrats prévoient également une indemnisation du propriétaire si le locataire dégrade le bien ou s’il quitte le logement avant la fin du bail.

La GLI peut être souscrite afin de compléter la PNO, et renforcer ainsi la protection du bailleur. Cependant, pour y souscrire, le locataire doit remplir certaines conditions, notamment :

• Avoir une situation professionnelle stable ;
• Avoir des revenus au moins 2,85 fois supérieurs au montant du loyer mensuel.

Assurance multirisque immeuble (MRI)

Elle concerne les propriétaires d'immeubles entiers qui ne sont pas soumis au régime de la copropriété.

Elle couvre les parties communes et privatives de l'immeuble, les sinistres (incendie, dégât des eaux, tempêtes, vandalisme, etc.), la responsabilité civile du propriétaire et les pertes de loyers.

L’assurance vacance locative

Cette assurance couvre la perte de revenus lorsque le bien n'est pas loué durant une période prolongée. Elle peut être souscrite seule ou comme option dans le cadre d’une GLI. 

Les conditions varient selon les termes du contrat (période de franchise, plafond d’indemnisation, exclusions, conditions de résiliation…). 

La garantie vacance locative

La garantie vacance locative indemnise le bailleur pour la période comprise entre la première mise en location et la signature du premier bail. Il s'agit d'une option facultative qui vient généralement compléter un contrat GLI ou PNO.

Les conditions du contrat sont habituellement les suivantes :

• Une franchise de 1 à 5 mois ;
• Une indemnisation plafonnée à 6 mois de loyer (charge incluse).

Cette assurance est recommandé pour les biens situés dans des zones où la demande locative est faible. Notons que l'indemnisation est conditionnée à une recherche active de locataire.

La garantie protection juridique

L’assurance protection juridique prend en charge les frais de conseil et de procédure judiciaire (avocat, commissaire de justice, expert) en cas de litige avec un locataire, notamment : 

• Un défaut de paiement de loyer ;
• Des troubles de voisinage ;
• Des dégradations importantes. 

Elle est facultative. Elle peut être souscrite seule ou en complément d’un autre contrat, auprès d’une compagnie d'assurance ou d’une banque. Certains contrats imposent une franchise ou un délai de carence.

Une obligation légale pour les locations vides

L’assurance habitation est obligatoire pour tous les locataires de logements vides. Elle doit couvrir au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion).

Sans options complémentaires, l'assurance habitation ne couvre pas les dommages causés aux tiers ou aux voisins, ni la dégradation ou le vol des biens meubles. Les compagnies d'assurance proposent des contrats multirisques habitation (MRH) afin de couvrir les dommages causés aux biens de l'assuré (vol, bris de glace, vandalisme, tempête…).

En l'absence d'assurance, le propriétaire est en droit de souscrire lui-même une assurance habitation en lieu et place du locataire, et d’en répercuter le coût sur le loyer.

Facultative pour les locations meublées

Dans le cadre d'une location meublée, l'assurance habitation n'est pas obligatoire, sauf si le bien constitue la résidence principale du locataire (occupation au moins 8 mois dans l'année).

En l'absence d'assurance, l'occupant reste donc seul responsable des dommages pouvant être causés au logement.

Une déduction au régime réel d’imposition

Les propriétaires soumis au régime réel peuvent déduire l’ensemble de leurs primes d’assurance (PNO, GLI, responsabilité civile du bailleur, protection juridique) :

• S'agissant de locations nues, les primes sont déduites des revenus fonciers.
• Pour les locations meublées, les primes sont déductibles dans le cadre du régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les conditions à respecter

Pour être déductibles, ces assurances doivent concerner des biens mis en location ou vacants, quelle que soit leur situation géographique.

Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit remplir plusieurs obligations, parmi lesquelles : 

• Avoir versé les cotisations lui-même ;
• Déduire uniquement les cotisations payées durant l’année d’imposition ;
• Pouvoir justifier ces versements en cas de contrôle fiscal (copie du contrat d'assurance, factures acquittées, relevés bancaires…).