Tout savoir sur l’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO)

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est souscrite par le propriétaire pour protéger le bien immobilier qu'il n'occupe pas lui-même (occupation par un locataire ou logement vacant). 
Elle peut être obligatoire ou facultative en fonction du régime juridique du bien à assurer.

Une souscription optionnelle pour les propriétaires bailleurs

L'assurance propriétaire non occupant, aussi appelée assurance habitation propriétaire bailleur, n'est pas obligatoire pour les bailleurs, c'est-à-dire, pour les propriétaires ayant signé un bail de location.
Elle reste toutefois vivement conseillée dans plusieurs situations.

Pour bénéficier d'une garantie complémentaire à l'assurance habitation du locataire.

Le locataire a l'obligation d'assurer le logement qu'il loue (vide ou meublé). Toutefois, seule la couverture de certains sinistres est exigée par la loi : risques incendie, dégâts des eaux et explosions.
Par conséquent, si d'autres dommages surviennent, l'assurance PNO prendra alors en charge les travaux nécessaires.

Pour assurer le logement en cas de vacance locative. 

Si un sinistre intervient lorsque le logement n'est pas loué (entre deux locataires, au cours de travaux de réparation ou d'amélioration, etc.), et provoque des dégâts, l'assurance PNO couvrira le montant des réparations.

Enfin, cette assurance permet de garantir et protéger :

• Les logements occupés à titre gracieux ou par un crédirentier ;
• Les biens destinés à la location de courte durée ;
• Les locaux commerciaux.

Une assurance obligatoire pour les copropriétaires d'un immeuble

Depuis la loi ALUR en 2015, l'assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires de lots de copropriété, qu'ils soient loués ou inoccupés. Elle assure le logement (parties privatives) contre les sinistres.

La couverture minimum requise est la responsabilité civile (RC).

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est tenu d'assurer les parties communes de l'immeuble (murs, toiture, escaliers, couloirs, etc.).

Enfin, la convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeubles) permet à l'assurance de l'immeuble d'intervenir si bailleurs et locataires ne sont pas assurés.

Les locaux commerciaux sont soumis aux mêmes règles que les biens à usage d'habitation, notamment s'ils font partie d'une copropriété.

Les avantages d'une assurance PNO pour un bien loué

Le logement dont vous êtes propriétaire est loué ? L'assurance PNO s'avère utile dans deux cas :

1. Votre locataire est assuré conformément à ce que lui impose la loi. Toutefois, il n'est pas couvert par le sinistre qu'il vient de subir. Votre assurance prend le relais de l'indemnisation.
   
2. Votre locataire n'a pas honoré son obligation légale de s'assurer. Votre assurance PNO prend en charge les réparations.

Rappelons que votre locataire doit justifier d'une assurance habitation, et vous fournir une attestation si vous lui réclamez. Dans le cas contraire, la loi vous autorise à en souscrire une pour son compte. Le montant du loyer est alors augmenté du coût de l'assurance.
Par exemple, si le montant du loyer s'élève à 500 euros et que l'assurance vous coûte 150 euros par an (soit 12,50 euros mensuels), le locataire vous sera redevable d'un montant mensuel de :
500 + 12,50 = 512,50 euros.

L'assurance PNO pour un bien inoccupé (logement vacant)

Par définition, un logement vacant ne bénéficie d'aucune assurance habitation locataire. Vous êtes donc le seul responsable en cas de sinistre. Sans assurance PNO, vous devrez assumer toutes les réparations liées aux dommages causés. 

Par exemple : si une fuite d'eau provenant des canalisations de votre salle de bains endommage l'appartement du dessous, vous devrez financer le montant des réparations de l'appartement de votre voisin.

Notre conseil : vérifiez votre contrat d'assurance PNO et ses conditions générales. Il inclut souvent une clause d'inhabitation (aussi appelée clause d'inoccupation). Celle-ci vise à restreindre la couverture de certaines garanties en cas d'absence prolongée des occupants (généralement 30, 60 ou 90 jours consécutifs). Aussi, au-delà de ce délai, l'assurance habitation pourrait être suspendue.
La clause d'inoccupation concerne souvent la garantie vol et vandalisme, dégâts des eaux ou incendie.

Sanctions légales

La loi impose une assurance PNO pour les biens en copropriété. Cependant, elle ne prévoit ni contrôle ni sanction des copropriétaires n'ayant souscrit aucune garantie. 

Conséquences financières

En l'absence d'assurance PNO, le propriétaire est seul responsable de l'indemnisation des tiers. Les montants sont parfois très importants. 

Le contrat d'assurance PNO garantit le logement et ses annexes (cave, garage, etc.). S'il se situe au sein d'une copropriété, il couvre aussi la quote-part des parties communes afférente au lot.

L'assurance PNO couvre les risques locatifs essentiels que l'on retrouve généralement dans une assurance multirisque habitation (MRH).

On peut citer 8 garanties que l'on retrouve souvent dans une assurance PNO de base :

• La garantie incendie et explosion : elle assure les dégâts liés à une explosion, aux fumées, à la foudre, aux accidents d'origine électrique…
  
• Les dégâts des eaux : les dommages peuvent provenir d'une inondation causée par de fortes précipitations, une mauvaise étanchéité dans le logement, une fuite de canalisation, etc.
  
• Les bris de glace : cette garantie concerne les portes vitrées et les fenêtres. Certaines options prévues dans le contrat peuvent aussi garantir le bris de miroirs, cloisons vitrées, panneaux photovoltaïques, etc.
  
• Les catastrophes naturelles et climatiques : l'assurance couvre les dégradations causées par un phénomène exceptionnel tel qu'un tremblement de terre, une inondation, une aridité anormale du climat…
  
• Le vandalisme, vol ou tentative de vol : cette garantie est parfois soumise à certaines conditions (volets sécurisés, alarme, porte blindée, etc.).
  
• Les attentats et actes terroristes.
  
• Les catastrophes technologiques : l'assurance couvre les dégâts provenant d'un site classé SEVESO, ou causés par des produits dangereux.
  
• La garantie défense et recours : il s'agit d'une protection juridique de base.

L'assurance propriétaire non occupant peut aussi couvrir les dégradations liées à la vétusté du bien, les vices de construction, le mobilier pour les logements meublés, etc.

Notre conseil : avant d'opter pour une assurance PNO, pensez à vérifier :

• Le reste à charge (franchise) en cas de sinistre ;
• Les plafonds de remboursement ;
• La présence d'une éventuelle clause d'inhabitation.

En règle générale, les cotisations varient en moyenne de 60 à 200 euros par an.

Le coût d'une assurance PNO est calculé selon plusieurs critères :

• Le type de logement (maison ou appartement) ;
• La situation géographique du bien ;
• Sa surface  ;
• Sa nature (meublé ou vide) ;
• Sa durée d'occupation annuelle ;
• Les garanties souscrites.

Certains assureurs calculent le coût de l'assurance PNO en appliquant un pourcentage sur le montant des loyers annuels. Il varie de 1 à 2 % pour une PNO de base. Il peut atteindre 3 à 4 % pour une PNO incluant plusieurs garanties optionnelles.

Si vous dépendez du régime réel d'imposition, vous pouvez déduire le montant de vos cotisations d'assurance PNO de vos revenus fonciers.

Notre conseil : demandez des devis à plusieurs assureurs pour comparer les garanties, les prix et les conditions générales.

Il est important de distinguer les caractéristiques de ces deux assurances.

L'assurance habitation protège les occupants d'un logement 

Elle garantit le logement et les biens qui le composent en cas de sinistre. Elle est facultative pour le propriétaire. Elle est cependant légalement obligatoire pour le locataire de logements vides ou meublés.

Si le bien dépend d'une copropriété, l'assurance habitation peut être exigée par le règlement de copropriété.

L'assurance multirisque habitation (MRH) est un contrat d'assurance habitation qui inclut généralement les risques suivants :

• Garantie responsabilité civile ;
• Incendie et explosion ;
• Catastrophes naturelles ;
• Evènements climatiques tels que tempête, grêle, neige (obligatoire depuis le 25 juin 1990) ;
• Bris de glace ;
• Vol ;
• Dégâts des eaux ;
• Attentats (obligatoire depuis septembre 1986).

 D'autres garanties peuvent être ajoutées au contrat selon les besoins et le budget de l'assuré.

L'assurance PNO concerne les logements non occupés par le propriétaire

Ces logements peuvent cependant être habités par des locataires ou des occupants à titre gracieux. 

Elle assure donc le logement même en cas de vacance locative (provisoire).

Ce contrat vient compléter les garanties insuffisantes du locataire, le cas échéant. Il intervient aussi en cas de défaut d'assurance du locataire.

Si le bien immobilier n'est pas destiné à être loué, l'assurance habitation résidence secondaire est plus adaptée que l'assurance PNO.

En conclusion, il est envisageable de prendre une assurance PNO à la place d'une assurance habitation. Il n'est cependant pas possible de souscrire une assurance habitation pour remplacer une assurance PNO.

Pour un local commercial, on parle d'assurance propriétaire non exploitant (PNE). Cette assurance protège le local commercial qui est loué par le propriétaire bailleur à une entreprise, une association, un professionnel.

Le propriétaire non exploitant n'est pas obligé de souscrire une assurance PNE. 
La signature d'un tel contrat est toutefois conseillée pour compléter l'assurance professionnelle du locataire si nécessaire.
Elle peut aussi garantir le défaut de paiement des loyers en cas de défaillance du preneur ou à la suite d'un sinistre empêchant l'exploitation du local.

Par ailleurs, conformément à la loi ALUR du 24 mars 2014, le propriétaire bailleur d'un local en copropriété est tenu de l'assurer au minimum pour la responsabilité civile. Celle-ci couvre les dommages accidentels causés à des tiers.