Faut-il souscrire à une assurance vacance locative et pour quelles protections ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, la période qui s'écoule entre deux contrats de location est appelé vacance locative. La carence locative, quant à elle, désigne le temps nécessaire pour trouver son premier locataire lors de la première mise en location.

Dans les deux cas, l'absence de locataire représente une perte de revenus pour le propriétaire-bailleur. C'est pourquoi il existe une assurance spécifique pour couvrir ce risque locatif. C'est la garantie vacance locative.

Comme tout contrat d'assurance, la garantie vacance locative s'accompagne de conditions d'applications, d'exclusions, de plafonds de remboursement, etc. Tous les contrats ne se valent donc pas et il convient d'être très attentif avant de choisir un assureur.

Voici les principaux critères à examiner lors du choix d'un contrat d'assurance :

• La couverture des risques : soit la vacance locative seule, soit incluant aussi la carence locative ;
• La franchise : c'est le délai minimum pendant lequel la garantie ne s'applique pas. Le délai de franchise est généralement de 1 à 3 mois pendant lesquels l'absence de loyer n'est pas prise en charge par l'assureur. La garantie vacance locative sans franchise est extrêmement rare.
• Le plafond d'indemnisation : c'est le montant de la compensation que le propriétaire reçoit durant les périodes d'absence de locataire (une fois le délai de franchise écoulé). Le plus souvent, l'indemnisation varie entre 80 % et 100 % du montant du loyer et des charges.
• La durée de prise en charge : l'assureur ne va pas pallier l'absence de locataire indéfiniment. La garantie vacance locative cessera d'indemniser le bailleur au-delà d'une certaine période.
• Les clauses de résiliation ;
• Les éventuelles exclusions.

La couverture vacance locative peut constituer un contrat d'assurance indépendant ou entrer dans le cadre d'une autre garantie. Par exemple, les garanties loyers impayés (GLI) offrent souvent cette couverture moyennant un supplément.

Le contrat d'assurance vacance locative peut aussi être proposé en option par l'agence qui assure la gestion locative du logement. Les mandataires ont la capacité de négocier de gros volumes de contrats et peuvent ainsi afficher des prix plus compétitifs. 

En moyenne, l'assurance vacance locative coûte entre 1 % et 1,5 % des recettes locatives annuelles.

Par exemple, pour un logement loué 600 € par mois, le bailleur devra débourser 6 à 9 € par mois pour être protégé contre la vacance locative, soit entre 72 € et 108 € par an.

Le bailleur peut aussi souscrire cette garantie dans le cadre d'une assurance loyers impayés. Dans ce cas, le tarif des deux assurances combinées vaut généralement entre 2,5 % et 4 % du montant du loyer.

La vacance locative fait partie des nombreuses préoccupations des bailleurs, au même titre que le non-paiement des loyers, les dégradations dans le bien, les frais de remise en état entre chaque location, etc. Certains propriétaires-bailleurs pourraient être tentés de souscrire différents types d'assurance pour couvrir tous ces risques.

Pour ce qui est de l'assurance contre la vacance locative, les 4 points suivants sont à prendre en compte avant d'envisager à sa souscription : 

1. L'assurance contre la vacance locative offre une sécurité financière au bailleur en cas de non-location rapide.
   Le bailleur peut se rassurer par le fait qu'il pourra toucher des indemnités s'il ne retrouve pas un locataire rapidement. En effet, même avec un éventuel crédit immobilier à rembourser, celle-ci pourrait éventuellement couvrir le remboursement des mensualités d'assurance, qui sont par ailleurs déductibles des impôts au régime réel. 
2. Toutefois, son coût réduit les bénéfices de l'investissement locatif.
   Le prix de l'assurance vacance locative grignote une partie du bénéfice généré par un investissement locatif. Le bailleur doit donc évaluer les risques et faire ses propres calculs de rentabilité. Bien entendu, cela dépend grandement des conditions du contrat d'assurance envisagé, notamment le délai de franchise et le plafond d'indemnisation.
3. Par ailleurs, il est crucial de s'assurer que la vacance locative ne cache pas de problèmes liés au bien ou à sa mise en location.
   Le logement proposé est-il en bon état et répond-il aux besoins des locataires ? Le montant du loyer est-il en adéquation avec les réalités du marché ? Si les réponses sont négatives, le bailleur devrait s'attaquer à ces sujets en priorité. Ce serait un mauvais calcul que de compter sur la garantie vacance locative pour pallier les défauts du logement qui empêchent ou retardent sa mise en location.
4. Il n'en reste pas moins que l'assurance vacance locative peut être une couverture adaptée à certains cas.
   Par exemple, elle s'avère utile dans les zones où le marché locatif est saturé. Elle est aussi intéressante dans le cas des locations saisonnières, ou des logements étudiants qui restent souvent vides en été.

Au lieu de souscrire une assurance contre la vacance locative, l'idéal reste d'éviter purement et simplement la vacance locative. Comment faire ? Il n'existe pas de recette miracle pour éliminer la vacance locative. Toutefois, l'application des conseils suivants peut minimiser le risque.

• Soigner le logement. Un logement propre, en bon état et agréable à vivre attirera plus facilement de nouveaux locataires. Cela peut nécessiter des travaux de rafraichissement, voire de remise en état. Mais cet investissement permettra au bailleur de trouver plus rapidement preneur et ainsi de réduire la vacance locative. Un logement bien entretenu contribue aussi à éviter le départ prématuré du locataire.
• Proposer un loyer juste. Un loyer trop élevé est un frein à la location. Un bailleur aura du mal à relouer rapidement si les prospects peuvent trouver un bien équivalent avec un loyer plus abordable.
• Ne pas être trop exigeant. Un bailleur peut difficilement exiger un locataire "parfait" qui gagne 10 fois le montant du loyer avec un poste en CDI et 4 garants fiables à ajouter à la signature du bail, et espérer éviter la vacance locative. Des attentes déraisonnables prolongent forcément le délai nécessaire pour trouver un nouveau locataire.