Faut-il souscrire à une assurance vacance locative et pour quelles protections ?

Comme son appellation le suggère, cette assurance couvre la vacance locative c'est-à-dire la période qui s'écoule entre deux contrats de location. Cette couverture permet au bailleur de toucher la totalité où une partie du loyer qu'il aurait du percevoir. 

Cette garantie peut également être mobilisé en cas d'expulsion ou de départ prématuré du locataire. Selon les clauses du contrat, l'assurance entre en jeu face à la carence locative. Ce terme désigne la durée d'inoccupation du logement avant de dénicher son premier locataire. 

Dans les grandes lignes, cette assurance couvre le manque à gagner suite au départ du locataire. Elle ne protège pas le bailleur contre les impayés de loyers, les dégradations locatives ou encore les frais liés à un litige juridique contre le locataire.

La vacance locative fait partie des nombreuses préoccupations des bailleurs, au même titre que le non-paiement des loyers, les dégradations dans le bien, les frais de remise en état entre chaque location, etc. Certains propriétaires-bailleurs pourraient être tentés de souscrire différents types d'assurance pour couvrir tous ces risques.

Néanmoins, souscrire une assurance vacance locative est pertinente en cas de :

Location multi-biens

Plus un propriétaire possède un grand nombre de biens, puis les risques de vacance locative sont élevés. Cela n'est pas uniquement lié au nombre de bail en cours. Le bailleur éprouvera irrémédiablement des difficultés à trier les candidatures.

Première location

La location demande un minimum d'expérience pour cerner les attentes des locataires et ainsi éviter leur départ prématuré. Cette situation expose le propriétaire à un risque accru de vacance locative.

Bien situé dans une zone à forte vacance locative

La vacance locative est élevée :

• Dans les zones rurales ou isolées ;
• Dans les zones où le marché locatif est saturé ;
• Dans les agglomérations à faible attractivité économique. 

Pour ces biens, l’assurance contre la vacance locative apporte une solution concrète pour compenser les périodes où le logement reste inoccupé.

Location saisonnière ou bail étudiant

Souscrire une assurance vacance locative prend tout son sens lorsque le bailleur propose une location saisonnière ou loue un logement étudiant. Dans ces cas de figure, la vacance locative est quasi certaine.

Pour choisir une assurance de ce type, le propriétaire doit se pencher sur divers aspects du contrat dont :

• L'étendue de la couverture des risques : soit la vacance locative seule, soit incluant aussi la carence locative ;
• Le délai de carence : c'est la durée pendant lequel la garantie ne s'applique pas. Le délai de franchise est généralement de 1 à 3 mois pendant lesquels l'absence de loyer n'est pas prise en charge par l'assureur. La garantie vacance locative sans délai de carence est extrêmement rare ;
• Le plafond d'indemnisation : c'est le montant de la compensation que le propriétaire reçoit durant les périodes d'absence de locataire (une fois le délai de franchise écoulé). Le plus souvent, l'indemnisation varie entre 80% et 100% du montant du loyer et des charges ;
• Le montant de la franchise : lié au plafond d'indemnisation, il s'agit du montant qui reste à la charge du bailleur en cas de sinistre. Si par exemple, la franchise est de 500€ et que le loyer est de 1 500€, l'assureur versera 1 000€ (1 500€ - 500€) ;
• La durée de prise en charge : l'assureur ne va pas pallier l'absence de locataire indéfiniment. La garantie vacance locative cessera d'indemniser le bailleur au-delà d'une certaine période ;
• Les clauses de résiliation ;
• Les éventuelles exclusions.

Le futur assuré doit comparer les offres et également se fier aux avis laissés sur internet. Ceux-ci permettent d'évaluer le sérieux et le professionnalisme de la compagnie d'assurance. En faisant le bon choix, le bailleur évitera une attente interminable pour se faire indemniser. 

Le contrat d'assurance vacance locative peut aussi être proposé en option par l'agence qui assure la gestion locative du logement. Les mandataires ont la capacité de négocier de gros volumes de contrats et peuvent ainsi afficher des prix plus compétitifs.

En moyenne, l'assurance vacance locative coûte entre 1 % et 1,5 % des recettes locatives annuelles.

Par exemple, pour un logement loué 600 € par mois, le bailleur devra débourser 6 à 9 € par mois pour être protégé contre la vacance locative, soit entre 72 € et 108 € par an.

Il peut aussi souscrire cette garantie dans le cadre d'une assurance loyers impayés. Dans ce cas, le tarif des deux assurances combinées vaut généralement entre 2,5 % et 4 % du montant du loyer.

Au lieu de souscrire une assurance contre la vacance locative, l'idéal reste d'éviter purement et simplement la vacance locative. Comment faire ? Il n'existe pas de recette miracle pour éliminer la vacance locative. Toutefois, l'application des conseils suivants peut minimiser le risque.

• Soigner l'entretien du logement : un logement propre, en bon état et agréable à vivre attirera plus facilement de nouveaux locataires. Cela peut nécessiter des travaux de rafraichissement, voire de remise en état. Mais cet investissement permettra au bailleur de trouver plus rapidement preneur et ainsi de réduire la vacance locative. Un logement bien entretenu contribue aussi à éviter le départ prématuré du locataire.
• Proposer un loyer juste : un loyer trop élevé est un frein à la location. Un bailleur aura du mal à relouer rapidement si les prospects peuvent trouver un bien équivalent avec un loyer plus abordable.
• Revoir ses exigences : un bailleur peut difficilement exiger un locataire "parfait" qui gagne 10 fois le montant du loyer avec un poste en CDI et 4 garants fiables à ajouter à la signature du bail, et espérer éviter la vacance locative. Des attentes déraisonnables prolongent forcément le délai nécessaire pour trouver un nouveau locataire.