Qu'est-ce que l'assurance carence locative ?

Souvent confondues, la carence et la vacance locative renvoient à deux périodes sans occupant.

La carence locative désigne la période entre la première mise en location d'un logement et la signature du contrat de bail.

La vacance locative, de son côté, désigne l'absence d'occupation entre deux locataires. Elle se produit lors du départ d'un locataire et l'entrée d'un nouvel occupant dans les lieux. 

La garantie carence locative permet au bailleur de continuer à percevoir des revenus locatifs pendant cette période. L'indemnisation permet de continuer à assumer sereinement le paiement des charges et les remboursements des mensualités des prêts immobiliers.

Cette protection est particulièrement conseillée pour les propriétaires qui possèdent un logement en dehors d'une zone tendue. En échange d'une cotisation annuelle, la compagnie d'assurance verse une indemnisation en cas d'inoccupation du logement.  

Quel délai de franchise pour cette assurance ?

En général, le contrat prévoit une période de franchise comprise entre 1 et 5 mois. Pendant cette période d'exclusion, le propriétaire ne peut demander d'indemnisation en cas d'inoccupation du logement lors de la première mise en location. Une fois que ce délai de franchise est terminé, l'assurance indemnise le propriétaire-bailleur conformément aux termes du contrat.

Quelle durée de prise en charge pour la garantie carence locative ? 

Quelle que soit l'assurance choisie, l'indemnisation est limitée dans le temps. Le contrat prévoit une indemnisation comprise entre 1 et 6 mois. En aucun cas, le bailleur ne peut être couvert pour une période indéfinie. Au-delà de ce plafond d'indemnisation, il assume seul la perte de loyers liée à la carence locative. 

L'assurance carence locative est souvent proposée en option dans certains contrats d'assurance.

L'intégration à la garantie loyers impayés

Pour se prémunir contre les impayés de loyers, les bailleurs souscrivent souvent une garantie loyers impayés (GLI). Dans ce contrat, ils peuvent ajouter l'option carence locative pour couvrir ce risque lors de la première mise en location du bien.

L'option dans l'assurance propriétaire non occupant (PNO)

Lorsque le bailleur n'occupe pas personnellement le bien immobilier, il peut souscrire une assurance propriétaire non occupant. La compagnie d'assurance peut proposer des garanties supplémentaires pour la carence locative. 

Les contrats de groupe négociés

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier neuf, le promoteur ou l'administrateur de biens peut proposer aux acheteurs de souscrire un contrat d'assurance carence locative collective. Ces contrats de groupe font l'objet d'une négociation avec les compagnies d'assurance. Les garanties sont proposées à des tarifs avantageux. 

Lorsque le propriétaire passe par une agence immobilière dans le cadre de la gestion locative, il bénéficie de tarifs préférentiels. Le montant de la prime est en général compris entre 1 et 1,5 % des recettes locatives annuelles charges incluses. 

Si le bailleur opte pour une garantie loyers impayés avec extension de garantie pour la carence locative, la prime sera comprise entre 2,75 et 4 % du loyer annuel charges comprises. 

Les contrats de groupe proposés par les administrateurs de biens sont avantageux puisque la prime est comprise entre 2 et 3 % des revenus annuels charges comprises. 

Avant de souscrire un contrat d'assurance pour ce risque, le propriétaire doit comparer les éléments suivants : 

• Le plafond d'indemnisation qui peut être compris entre 80 et 100 % du montant du loyer charges comprises selon les assureurs ; 
• La durée totale du remboursement qui peut être comprise entre 1 et 6 mois ; 
• Les exclusions de garantie ; 
• Les modalités de résiliation ;
• Le délai de franchise. 
  

En comparant les devis, le bailleur peut bénéficier de garanties étendues à un tarif attractif pour une couverture adaptée. 

Si le bien est géré directement par une compagnie d'assurance, le propriétaire se renseigne sur la durée de franchise précisée dans le contrat. Une fois qu'elle est révolue, il peut activer cette assurance. Tant que le bien immobilier ne possède pas d'occupant, après sa première mise en location, le bailleur perçoit une indemnisation. Pour en bénéficier, il transmet une lettre recommandée avec accusé de réception à l'assurance. Ce courrier précise le numéro de la police d'assurance ainsi que la date de mise en location.

Même si l'assurance couvre ce risque locatif, le bailleur peut agir en amont pour s'en prémunir en :

• investissant dans un logement dans une zone tendue puisque la demande locative est supérieure à l'offre. Les candidats à la location sont donc plus nombreux, ce qui limite les risques de carence locative ; 
• fixant un loyer conforme aux prix du marché ; 
• fixant des conditions de location raisonnables : le propriétaire peut accepter des situations professionnelles stables au-delà des contrats en CDI. 

La garantie vacance locative permet au bailleur de continuer à percevoir des revenus locatifs si le logement reste vide pendant plusieurs mois après le départ d'un locataire. Ce type d'assurance  permet de se prémunir contre les principaux risques locatifs qui peuvent impacter la rentabilité locative.