La GLI, une assurance contre les loyers impayés : conditions et procédure à suivre

Aussi appelée assurance loyers impayés, la garantie loyers impayés (GLI) protège le bailleur contre les pertes de loyers causées par une défaillance du locataire. Elle couvre également les dégradations locatives. De même, elle prend en charge les frais engagés pour le recouvrement des impayés. 

La GLI peut être souscrite de manière indépendante ou intégrée à une assurance propriétaire non-occupant (PNO).

Elle concerne généralement les biens à usage d'habitation, qu'ils soient loués vides ou meublés. Certaines assurances couvrent également les loyers impayés des locaux commerciaux.

Il est possible de souscrire à la GLI lors de la signature du contrat de location ou un peu après. Si le propriétaire choisit d'y souscrire en cours de bail, il doit justifier d'une absence de loyers impayés au cours des derniers mois précédant la demande.

En règle générale, la GLI couvre :

• Le montant des loyers et des charges non payés par le locataire ;
• Les loyers non perçus en raison de l'inoccupation du bien (causée par le départ volontaire du locataire ou encore son décès)   ;
• Le coût des réparations en cas de détérioration ou de dégradations immobilières constatées lors du départ du locataire ;
• Les frais engagés pour le recouvrement des impayés (honoraires d'avocat et de commissaire de justice, frais de justice...).

La prime d'assurance pour la GLI s'élève à 2 à 5% du loyer annuel charges comprises. Bien entendu, ce prix varie d'un assureur à l'autre. Par ailleurs, le prix de la GLI sera plus ou moins élevé selon  les clauses du contrat d'assurance.

Le montant demandé dépend ainsi :

• Des options choisies ; 
• Des risques d'impayés liés au profil du locataire ;
• Du type de location ; 
• Du montant maximal des indemnités. 

Les locations concernées 

La GLI ne concerne que les biens loués vides et meublés à titre d'habitation. Le logement doit être la résidence principale du locataire. Les locations saisonnières ne peuvent être couvertes par une GLI.

Les conditions liées au contenu du bail 

Le bail de location doit remplir les conditions de forme imposées par la loi. Il doit présenter toutes les mentions obligatoires et être parfaitement légal. En cas de colocation, la clause résolutoire et la clause de solidarité doivent être bien présentes. L'assureur vérifiera également que l'état des lieux d'entrée a bien été joint en annexe.

Les conditions liées au locataire 

La compagnie d'assurance n'accorde cette assurance qu'aux bailleurs ayant un locataire solvable. L'assureur s'assurera que : 

• Le locataire affiche un taux d'effort convenable ;
• Le locataire a une occupation professionnelle.

Étape 1 - La résolution amiable

Dès le premier loyer impayé, le bailleur doit se rapprocher de son locataire pour tenter de résoudre le problème à l'amiable en tentant de comprendre les raisons de son retard. Il peut le contacter par téléphone, par courrier ou par email.

Si cette tentative n'aboutit pas, il faudra lui adresser une lettre de rappel de paiement afin de dater la demande de résolution amiable. Lorsque c'est possible, le bailleur peut lui proposer d'étaler la dette.

Si une clause le prévoit dans le bail, en cas de défaut de paiement, le propriétaire a le droit de réclamer une compensation à titre de dommages et intérêts (article 1152 du Code civil).

Il peut néanmoins refuser un paiement partiel, et réclamer le paiement intégral des sommes dues.

Le montant des loyers et charges dues peut être réclamé pendant une période de 5 ans après le départ du locataire.

Après avoir tenté une résolution amiable obligatoire, le bailleur peut engager une procédure pour loyer impayé.

Étape 2 - La mise en demeure

Sans réponse ou paiement du locataire dans les 15 jours suivant l'envoi de la lettre de rappel, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de commissaire de justice (huissier).

Étape 3 - L'intervention de la GLI

Si le locataire ne répond pas à la demande, le propriétaire adresse à son assurance une déclaration de sinistre ainsi que toutes les pièces justificatives. Il est impératif de vérifier sur le contrat les délais à respecter.

Les modes de paiement varient en fonction des assureurs. Les plus fréquents sont les suivants :

• Soit le troisième mois suivant celui du premier loyer impayé ;
• Soit un remboursement mensuel.

Attention, certains contrats GLI prévoient une franchise durant laquelle le propriétaire ne sera pas indemnisé.

Le locataire peut souscrire une GLI par lui-même. Dans ce cas, on parle de Garantie Loyer Impayé Inversée. Le propriétaire bénéficie des avantages de la garantie gratuitement. L'investissement locatif du propriétaire est généralement couvert contre les loyers impayés sur une période de 12 ou 24 mois.

La société qui assure le locataire vérifie sa solvabilité. En cas d'impayés, elle gère les démarches liées à la procédure contentieuse. Le montant de l'assurance loyer impayé inversée est indexé sur le coût du loyer. Il représente environ 3 % du loyer annuel.

Résiliation annuelle

Le propriétaire peut résilier sa garantie loyer impayé tous les ans. Il convient de respecter le délai de préavis inscrit sur le contrat. Il est généralement de 2 mois. Sans résiliation de sa part, l'assurance loyer impayé se poursuit par tacite reconduction.

Résiliation d'une assurance reconduite

Depuis la loi Châtel, le propriétaire peut résilier sa GLI à tout moment dès lors que son assureur ne lui a pas informé de la reconduction tacite du contrat d'assurance.

Résiliation au départ du locataire

Il est généralement obligatoire de résilier sa garantie loyer impayé lorsque le locataire quitte le logement. 
À l'arrivée d'un nouveau locataire, il doit souscrire un nouveau contrat.

Résiliation au départ d'un colocataire

Dans le cadre d'une colocation, lorsque l'un des colocataires quitte le logement, la garantie se poursuit si celui-ci est remplacé par un autre colocataire. Ce dernier doit être solvable.

Si le colocataire sortant n'est pas remplacé, il doit consulter les termes de son contrat. Il prévoit généralement sa résiliation à la fin de la période de solidarité, c'est-à-dire 6 mois après son départ.

Résiliation pour vente

Si le propriétaire vend le logement loué, la GLI est résiliée de plein droit même si le locataire reste le même. L'acquéreur devra reprendre une garantie à son nom.

En cas de vente, les contrats ne prévoient généralement pas de délai de carence pour le nouveau contrat.

L'assureur peut librement refuser d' accorder la garantie loyer impayé au propriétaire. En effet, s'il considère que le risque est trop important (insolvabilité du locataire, salaire trop faible, contrat de travail précaire…), le dossier sera rejeté.

Dans ce cas de figure, le bailleur peut se tourner vers une alternative à la GLI. En effet, le bailleur peut : 

Demander une caution

S'il n'a pas la possibilité de souscrire une GLI, le bailleur peut demander une caution solidaire au locataire. Il s'agit d'une personne qui se porte garante pour le titulaire du bail. La caution se substitue au locataire en cas de défaillance du locataire.

La garantie Visale 

La garantie Visale est un service gratuit proposé par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés et les dégradations locatives pour les propriétaires, tout en facilitant l'accès au logement pour certains locataires (jeunes, salariés précaires, etc.). Le propriétaire est assuré de percevoir ses loyers sans frais, sous réserve que le locataire soit éligible.

Le propriétaire peut choisir en alternative à la GLI la garantie Visale pour sécuriser les loyers impayés de son locataire ou pour couvrir les réparations locatives en fin de bail. Il s'agit d'une caution locative gratuite accordée par Action Logement. Elle concerne les logements loués vides ou meublés. 

Les locataires éligibles à la garantie Visale

Seuls les locataires répondant à l'un des critères suivants sont éligibles :

• Être âgé de 30 ans maximum, quelle que soit la situation professionnelle ;
• Être âgé de plus de 31 ans et répondre à l'une des conditions suivantes :
  - être salarié d'une entreprise du secteur privé et avoir un salaire ne dépassant pas 1 500 € net par mois.
  - être salarié du secteur privé en mutation professionnelle (en CDI en période d'essai, en CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d'embauche ou en mutation professionnelle).
• Signer un bail mobilité, quel que soit l'âge du locataire. 

Les logements concernés par la caution d'Action logement

Pour bénéficier de la garantie Visale, le logement doit :

• Constituer la résidence principale du locataire (sauf pour le bail mobilité) ;
• Être décent au sens de la réglementation ;
• Faire l'objet d'un contrat de location dans lequel figure une clause résolutoire ;
• Être loué moyennant un loyer maximum de 1 300 € (charges comprises) ou 1 500 € net en Île-de-France. Le loyer ne doit pas être supérieur aux ressources du locataire.

Les impayés et dommages garantis

Les loyers impayés sont couverts à hauteur de :

• 36 loyers et charges locatives non honorés dans le cadre d'une location du parc privé ;
• 9 loyers et charges locatives non payées dans le cadre d'une location du parc social.

Les dégradations causées par le locataire sont garanties dans la limite de deux mois de loyers et charges locatives. 

La garantie Visale couvre :

• Les frais de remise en état du logement (hors mobilier) à la suite de dégradations causées par le locataire ;
• Les frais de réparation lorsque l'état des lieux d'entrée laisse apparaître des dégradations en comparaison avec l'état des lieux de sortie du locataire.

Les démarches pour obtenir la garantie Visale

• Pour le locataire :

Le locataire crée un compte sur le site visale.fr. Il effectue une demande de visa.

Dès que le dossier est complet, Action Logement valide la demande et transmet au locataire un visa téléchargeable.

Le locataire a 3 mois pour remettre le visa au bailleur.

• Pour le propriétaire :

Le propriétaire s'inscrit sur le site visale.fr. Il saisit le numéro de visa du locataire, et remplit le formulaire en ligne.

L'organisme valide le dossier, et transmet le contrat de cautionnement au propriétaire. Celui-ci le fait signer au locataire.

Les modalités de mise en œuvre de la garantie Visale

En cas d'impayés, le propriétaire déclare les montants sur son espace personnel sur le site visale.fr. Il doit intervenir à partir de 2 mois de loyers impayés, consécutifs ou non.

Après certaines vérifications, Action Logement verse au propriétaire le montant des sommes dues par le locataire généralement sous 15 jours.

Ensuite, l'organisme engage une procédure de recouvrement contre le locataire défaillant.

La caution bancaire locative

On parle de cautionnement bancaire lorsque la banque, par la signature d'un contrat, se porte caution pour le locataire dans le cas où il n'honorerait pas ses obligations envers le bailleur. Cette pratique est peu répandue.

Dans le cadre d'une caution bancaire, le locataire verse une somme définie par la banque sur un compte bloqué. Cette somme représente plusieurs mois de location pouvant aller jusqu'à un an. Le montant varie selon la banque et le profil du locataire.

En contrepartie, la banque délivre au locataire une attestation de caution à remettre au bailleur.

Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers, le bailleur réclame le déblocage des fonds à la banque. Cette dernière utilise les fonds bloqués sur le compte pour payer le propriétaire.

Le cautionnement bancaire entraîne généralement plusieurs dépenses supplémentaires, notamment, des frais de dossier et des frais de gestion du compte bloqué.

La caution familiale (CLE)

Le locataire peut proposer la caution de l'un de ses parents, d'un membre de sa famille ou de toute autre personne étrangère.
Il peut s'agir d'une personne physique (parent, membre de la famille, ami…) ou d'une personne morale (entreprise, banque par exemple).

La caution doit justifier de certaines garanties financières. Il s'agit, en effet, de pouvoir payer les impayés du locataire le cas échéant.

L'acte de cautionnement est rédigé par un notaire (acte authentique) ou sous seing privé (entre les parties). La caution peut également faire l'objet d'une clause intégrée au contrat de location.

Il existe deux types de caution :

• La caution simple : le bailleur peut réclamer le paiement des loyers à la caution uniquement si le locataire ne paie pas ses dettes.
• La caution solidaire : le propriétaire peut réclamer le paiement des loyers à la caution dès le 1er impayé. Il n'est pas obligé de relancer le locataire.

Le propriétaire n'a pas le droit de faire appel à une caution dans les deux cas suivants :

• Il a déjà souscrit une garantie loyer impayé. Cette interdiction ne vaut pas si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
• Si le propriétaire est une personne morale, il ne peut pas demander une caution au locataire si celui-ci est un étudiant bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur. Cette interdiction ne vaut pas dans le cadre d'une société civile immobilière familiale (entre parents et alliées jusqu'au 4e degré inclus).