Pourquoi un dossier d'assurance loyer impayé est-il refusé et quelles sont les autres alternatives du bailleur ?

Pour se prémunir contre les loyers impayés de son locataire, le bailleur souscrit généralement une garantie loyer impayé (GLI). Les conditions d'admissibilité des assureurs sont liées à la situation financière et professionnelle du preneur (locataire) et à sa capacité à prouver sa solvabilité, c'est-à-dire, sa capacité à payer le loyer en fonction de ses revenus.

Conditions liées au locataire

• Il doit avoir une situation professionnelle stable (CDI, CDD longue durée, retraité, dirigeant d'entreprise, commerçant…) ;
• Il doit être solvable et avoir des revenus suffisants ;
• Le logement doit constituer la résidence principale.

Documents obligatoires

Voici la liste non exhaustive des documents indispensables à la constitution du dossier :

• Pièce d'identité recto-verso ou titre de séjour en cours de validité ;
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
• Quittances de loyer des précédentes locations ;
• 3 dernières fiches de paie, derniers bulletins de pension de retraite… ;
• Avis d'imposition sur le revenu ;
• etc.

Le dossier d'assurance loyer impayé d'un locataire peut être refusé notamment si l'assureur le juge non conforme ou si le risque de loyers impayés est trop important.

1. Dossier irrecevable ou incomplet après vérification

Le dossier d'assurance loyer impayé ne peut être validé que s'il est complet. Il doit inclure tous les justificatifs en cours de validité.

2. Logement inéligible

Pour être éligible à la GLI, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Par ailleurs, certains types de contrats ne peuvent être couverts par la GLI :

• Baux ruraux ;
• Baux commerciaux ;
• Contrats de sous-location ;
• Baux de locations saisonnières ;
• etc.

3. Locataire inéligible (interdit bancaire, faibles revenus…)

Pour être éligible à l'assurance loyer impayé, certaines conditions doivent être remplies par le locataire selon sa situation :

• Il doit avoir des ressources financières suffisantes (y compris allocations, revenus fonciers, primes…) ;
• Il doit avoir signé un CDI ou CDD long ;
• Le montant de son loyer ne doit généralement pas dépasser 33 % de ses revenus. Ce taux d'effort peut atteindre 35 % selon les compagnies d'assurance ;
• Etc.

Dans le cas contraire, le locataire n'est pas éligible.

4. Bail non conforme

Le bail du locataire doit contenir toutes les clauses obligatoires, notamment les points principaux suivants :

• La clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
• L'état des lieux d'entrée ;
• La clause de solidarité pour une colocation qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement à une obligation d’une des deux parties (locataire et bailleur) ;
• etc.

À défaut, l'assureur peut refuser le dossier de GLI.

Le propriétaire bailleur peut contester un refus de GLI selon le mode suivant :

• Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l'assureur.
  Celle-ci doit comporter toutes les informations utiles et d'éventuels nouveaux éléments permettant de contester la décision de refus.
• Saisir le médiateur de l'assurance.
  Il est nécessaire de joindre au dossier les copies suivantes : le bail, la réclamation (elle doit dater de moins d'un an et de plus de 2 mois) et la lettre de refus de l'assureur.

La réponse de la médiation de l'assurance intervient généralement dans les 3 mois.

Lorsque le dossier d'assurance loyer impayé du locataire est refusé, il peut :

• Déposer des demandes auprès de différentes compagnies d'assurances. En effet, les conditions d'éligibilité varient d'un assureur à l'autre ;
• Patienter 6 mois (12 mois selon les assureurs) sans aucune défaillance de paiement du loyer par le locataire. Passé ce délai, les conditions de solvabilité sont réputées remplies ;
• Recourir à une caution solidaire. Le garant du locataire est une tierce personne qui s'engage en cas d'éventuels loyers impayés ;
• Prendre une GLI inversée. C'est le locataire qui souscrit à l'assurance, et qui règle la cotisation. La GLI locataire n'entraîne aucuns frais pour vous en votre qualité de bailleur ;
• Demander une garantie Visale. Elle est gratuite. Elle est accordée par Action Logement au locataire sous certaines conditions. 

Quels sont les critères de refus d'une garantie Visale ?

La garantie Visale est une autre option d'assurance loyer impayé. Elle garantit aussi le propriétaire bailleur contre les dégradations locatives dans les logements du parc privé.

Pour être éligible, le locataire doit répondre au moins à l'une des conditions suivantes :

• Être âgé de 18 ans minimum et de 31 ans maximum ;
• Pour les salariés de plus de 30 ans : être embauché depuis moins de 6 mois (hors période d'essai) ou percevoir 1 500 € net/mois maximum, ou être en situation de mobilité professionnelle, ou faire l'objet d'une promesse d'embauche de moins de 3 mois ;
• Être éligible au modèle de bail mobilité ;
• Bénéficier d'un logement géré par un organisme d'intermédiation locative (bail sécurisé par l'intervention d'un tiers social).

D'autre part, le logement doit :

• Faire l'objet d'un contrat de location ;
• Constituer la résidence principale du candidat ;
• Être loué pour un montant qui ne doit pas excéder 1 500 € charges comprises en Île-de-France et 1 300 € dans les autres départements ;
• Être décent et conforme au règlement sanitaire départemental.