Comment fonctionne l'Assurance Loyers Impayés  ?

Le principal objectif de cette assurance est bien de protéger le propriétaire contre les impayés de loyer. Toutefois, d'autres postes de dépense en cas de défaillance du locataire sont aussi couverts. L'assurance couvre :

Les impayés de loyer

C’est le cœur du dispositif : en cas de défaillance du locataire, la garantie loyers impayés couvre les loyers (charges locatives comprises) non réglés, et ce, quel que soit le motif du non-paiement.

Les délais, les niveaux de garanties et les modalités de mise en œuvre dépendent de chaque contrat, il faut donc examiner les conditions des différentes offres afin de les comparer.

Les frais engagés en cas d'action judiciaire

Dans le cas où une action judiciaire est engagée pour le recouvrement des loyers ou une expulsion, la garantie prend en charge tout ou partie des honoraires d’avocat et des coûts de procédure.

Les dégradations constatées après le départ du locataire

Au départ du locataire, si des dégradations sont constatées (et non un manque d’entretien), et qu’elles ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie, la GLI peut prendre en charge une partie des frais de réparation.

Le manque à gagner en cas de départ prématuré du locataire

Certains contrats proposent, en option et donc avec une surprime, le paiement des loyers, charges et taxes qui résultent de la non-relocation (vacance locative) du logement suite au départ prématuré ou du décès du locataire. Cette prise en charge est limitée à quelques mois.

Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier pleinement de la garantie loyers impayés, que ce soit au moment de la signature ou pour déclarer un sinistre (ce serait dommage de ne pas pouvoir en profiter).

Les types de location acceptés par la GLI

L'assurance loyers impayés ne s’applique qu’à la location à titre d’habitation (non pour un commerce ou des bureaux) et uniquement pour un logement occupé à titre de résidence principale, qu’il soit loué vide ou meublé. Les locations saisonnières sont donc exclues.

Les conditions liées au bail de location

Avant de déposer un dossier d’assurance loyers impayés, il faut veiller à rédiger un contrat de location conforme à la réglementation.

Le bail de location doit :

• Être conforme au modèle imposé par la loi ALUR ;
• Comporter une clause résolutoire et une clause de solidarité en cas de colocation ;
• Présenter un état des lieux d'entrée en annexe. 

Les critères de solvabilité du locataire imposés par l’assurance loyers impayés

Les compagnies d’assurance qui commercialisent la garantie loyers impayés protègent exclusivement les propriétaires bailleurs dont le locataire est solvable. 

Le locataire doit :

• Percevoir 2,7 fois le montant du loyer + charges si le locataire est titulaire d'un CDI, hors période d'essai ;
• Percevoir 3 fois le montant du loyer + charges si le locataire exerce une profession libérale, s'il est titulaire d'un CDD, retraité ou encore artisan ;
• Disposer d'une caution solidaire si le locataire est un étudiant ou un apprenti. 

L'assureur procédera à une vérification de la situation du bailleur et du locataire. Le propriétaire est ainsi tenu de transmettre : 

• Un justificatif d'identité et de domicile du locataire ;
• Ses 3 dernières fiches de paye ;
• Son dernier avis d'imposition.

Les critères d'éligibilité varient d'une compagnie d'assurance à l'autre. Pour ne rien laisser au hasard, mieux vaut bien se renseigner au préalable.

La demande de souscription doit être déposée dans les 15 jours suivants l’entrée du locataire dans le logement. Dans ce cas, si le dossier est accepté, aucun délai de carence ne s’applique. Ainsi, si un impayé survient dès le deuxième mois de location, le propriétaire sera indemnisé.

A l’inverse, si le bailleur dépose son dossier 15 jours après l'arrivée des locataires, les assureurs appliquent une période de carence de 3 mois ou plus. Cette disposition a été mise en place pour éloigner les fraudeurs. 

Certaines compagnies d’assurance acceptent également d’ouvrir une garantie loyers impayés pour les locations déjà en cours. La solvabilité du locataire s’étudie alors surtout sur la base de son historique de paiement : il doit être à jour du paiement de loyers et sans retard. En fonction des contrats, un délai de carence peut aussi être appliqué.

Trop cher diront la plupart des propriétaires… qui n’y ont jamais eu recours ! Pourtant, même si la souscription d’une assurance loyers impayés engage un coût non négligeable, elle permet d’anticiper les risques (sérénité encore et toujours…), de préserver le rendement locatif. Cette simple souscription évite au bailleur de devoir supporter ses mensualités d'emprunt pendant plusieurs mois sans rentrée d'argent .

La prime d’assurance loyers impayés se calcule selon un pourcentage du loyer. Elle se situe généralement entre 2 et 5% du montant du loyer annuel, charges comprises, auquel il faut ajouter le prix des éventuelles options souscrites (gestion et vérification du dossier de bail, etc.)

Notons que le montant de la cotisation GLI est déductible de vos revenus locatifs au régime réel d’imposition.

Plusieurs critères, au-delà du coût, entrent en jeu au moment de choisir une GLI :

• Les différentes garanties : loyers impayés, dégradations locatives, protection juridique, départ prématuré du locataire, vérification du dossier de location avant signature du bail, etc. ;
• Le niveau de loyer assurable : généralement, les compagnies d’assurance acceptent de couvrir un loyer maximal entre 2 000€ et 2 500€ mensuel ;
• Le plafond d’indemnisation : c’est le montant maximum que versera l'assureur en cas de sinistre ;
• La durée des garanties : au minimum 12 mois, jusqu’à une durée illimitée… Pour éviter toute déconvenue, mieux vaut opter pour une durée de 3 ans minimum. Certaines procédures administratives peuvent s'éterniser. Les garanties risquent d'expirer avant qu'il n'y ait indemnisation.
• Le délai de carence : c'est une période de 1 à 6 mois pendant laquelle le propriétaire ne peut prétendre à une indemnisation.
• La franchise : Il s'agit du montant qui reste à la charge de l'assuré en cas de sinistre. Si par exemple l'assurance prévoit une franchise de 1 000€, le propriétaire ne sera pas indemnisé pour un impayé de 800€. Par contre, si les loyers impayés sont de 5 000€, le bailleur recevra 4 000€ (5 000€ - 1 000€ de franchise).

Comme pour toute assurance, le coût de la cotisation est fixé en fonction du niveau de couverture choisi. C’est pourquoi il est important de réfléchir à ses priorités et de comparer les offres.

En cas d’incident de paiement, le propriétaire bailleur doit suivre une procédure bien définie avant de prétendre à une indemnisation. Les démarches peuvent différer entre les contrats d’assurance loyers impayés. Voilà pourquoi il faut lire attentivement les clauses du contrat.

Avant de toquer à la porte de son assureur, le propriétaire doit :

• Prendre contact avec le locataire défaillant : le bailleur peut se déplacer ou s'entretenir au téléphone avec le locataire. L'objectif est de faire le point sur la situation ;
• Envoi d’un courrier de relance avec accusé de réception au locataire : Il s'agit de formaliser l'impayé en signifiant à l'autre partie qu'elle a un retard de loyer ;
• En l’absence de réponse sous 15 jours, envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qui demande au débiteur de s'exécuter dans un délai imparti. À défaut, la personne sera citée à comparaître devant la juridiction compétente ;
• Sans retour, le propriétaire peut alors faire appel à un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer ;
• Si la situation reste bloquée, c’est à ce moment-là qu’il faut déclarer un sinistre (les compagnies demandent le plus souvent 2 ou 3 mois d’impayés de loyer).

L’indemnisation aura lieu 3 mois après le premier défaut de paiement. Mais pas de panique, la garantie loyers impayés est rétroactive : la totalité des loyers non réglés sera prise en charge.

Concernant la garantie contre les dégradations locatives, elle intervient au moment du départ d’un locataire, après avoir établi l’état des lieux de sortie. Il faut alors constituer un dossier auprès de l'assuré et envoyer une mise en demeure à l’ex-locataire pour essayer de récupérer les frais de remise en état du bien.