Assurance loyer impayé : comment ça marche ?

Avant de parler d’assurance, il est recommandé de s’imposer quelques règles pour limiter la probabilité d’être confronté à des incidents avec son locataire : mieux vaut prévenir que guérir ! Alors à combien louer mon appartement ?

Tout d’abord, veillez à proposer un loyer en adéquation avec le marché immobilier locatif local et avec la qualité du logement. Un loyer au juste prix, c’est la meilleure façon d’attirer les bons profils. En effet, si vous avez peu de candidats, vous risquez de louer au premier venu, même si vous avez des doutes sur sa solvabilité…

Ensuite, lors des visites, quand un profil vous semble intéressant, n’hésitez pas à poser des questions à la personne, en toute subtilité bien sûr : distance de son travail, projets d’avenir, raisons du départ de son ancien logement, après combien de temps, etc.

Enfin, prenez le temps de contrôler les pièces justificatives du dossier de location :

• Cohérence des chiffres sur les bulletins de paie, proportion des primes dans les revenus (le salaire de base doit couvrir 3 fois le loyer) ;
• Existence de l’employeur sur societe.com en recherchant le numéro SIREN de l’entreprise ;
• Correspondance des informations avec les réseaux sociaux, notamment LinkedIn ;
• Véracité de l’avis d’imposition fourni grâce au service de vérification des avis fiscaux.

Vous l’aurez compris, la sélection du locataire est la première étape pour sécuriser le paiement du loyer. Malgré cela, vous pouvez tomber sur un mauvais payeur ou sur quelqu’un dont la situation évolue défavorablement et qui n’arrivera plus à payer. C’est là tout l’intérêt de souscrire une assurance loyers impayés, n’est-ce pas ?

Le principal objectif de cette assurance est bien de protéger le propriétaire contre les impayés de loyer, mais contrairement à ce qu’on pourrait croire, elle couvre généralement plusieurs types de risques :

• Indemnisation des loyers impayés ;
• Protection juridique ;
• Couverture des dégradations du logement ;
• Départ prématuré du locataire.

L’indemnisation des loyers impayés

C’est le cœur du dispositif : en cas de défaillance du locataire, la garantie loyers impayés couvre les loyers (charges locatives comprises) non réglés, et ce, quel que soit le motif du non-paiement. 

Les délais, les niveaux de garanties et les modalités de mise en œuvre dépendent de chaque contrat, il faut donc examiner les conditions des différentes offres afin de les comparer.

La protection juridique

Dans le cas où une action judiciaire est engagée pour le recouvrement des loyers ou une expulsion, la garantie prend en charge tout ou partie des honoraires d’avocat et des coûts de procédure.

La couverture des dégradations du logement

Au départ du locataire, si des dégradations sont constatées (et non un manque d’entretien), et qu’elles ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie, la GLI peut prendre en charge une partie des frais de réparation.

Le départ prématuré du locataire

Certains contrats proposent, en option et donc avec une surprime, le paiement des loyers, charges et taxes qui résultent de la non-relocation (vacance locative) du logement suite au départ prématuré ou du décès du locataire. Cette prise en charge est limitée à quelques mois.

Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier pleinement de la garantie loyers impayés, que ce soit au moment de la signature ou pour déclarer un sinistre (ce serait dommage de ne pas pouvoir en profiter).

Les types de location acceptés par la GLI

L'assurance loyers impayés ne s’applique qu’à la location à titre d’habitation (non pour un commerce ou des bureaux) et uniquement pour un logement occupé au titre de la résidence principale du locataire, qu’il soit loué vide ou meublé. Les locations saisonnières sont donc exclues.

Les conditions de rédaction du contrat de location

Avant de déposer un dossier d’assurance loyers impayés, il faut veiller à rédiger un contrat de location qui respecte certains critères :

• Il doit être conforme à la réglementation, notamment avec le modèle imposé par la loi ALUR ;
• Le bail doit contenir une clause résolutoire permettant la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations, ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation : si l’un des occupants ne paie pas son loyer, les autres sont ainsi redevables de sa part ;
• Un état des lieux d’entrée doit être annexé au bail.

Les critères de solvabilité du locataire imposés par l’assurance loyers impayés

Les compagnies d’assurance qui commercialisent la garantie loyers impayés protègent exclusivement les propriétaires bailleurs dont le locataire est solvable :

• Il doit pouvoir justifier de revenus stables et réguliers (une épargne conséquente ne compte pas) ;
• Si le locataire est titulaire d’un CDI, hors période d'essai, son salaire net doit généralement représenter 2,7 fois le montant du loyer + charges. Dans les autres situations (CDD, profession libérale, artisan, retraité, etc.), le locataire doit témoigner d'un niveau de ressources équivalent à au moins 3 fois le coût du loyer chargé ;
• Une caution solidaire d’un tiers pourra être exigée si le locataire est étudiant ou apprenti.

Vous devrez donc transmettre à votre assurance, au minimum et selon la situation, un justificatif d’identité et de domicile du locataire, ses 3 dernières fiches de paye et son dernier avis d’imposition.

Les critères d’éligibilité peuvent varier d’une compagnie d’assurance à l’autre, renseignez-vous précisément sur les éléments à prendre en considération pour l’étude du dossier candidat. 

La demande de souscription doit être réalisée dans les 15 jours suivants l’entrée du locataire dans le logement. Dans ce cas, si le dossier est accepté, aucun délai de carence ne s’applique. Ainsi, si un impayé survient dès le deuxième mois de location, vous serez remboursé du loyer.

A l’inverse, si vous dépassez la période de 15 jours après l’arrivée des locataires, la plupart des contrats d’assurance loyers impayés appliquent une période de carence de 3 mois ou plus pendant laquelle vous ne pourrez pas prétendre à un remboursement de loyers non réglés. Cette disposition permet d’éloigner les fraudeurs.

Certaines compagnies d’assurance acceptent également d’ouvrir une garantie loyers impayés pour les locations déjà en cours. La solvabilité du locataire s’étudie alors surtout sur la base de son historique de paiement : il doit être à jour du paiement de loyers et sans retards. En fonction des contrats, un délai de carence peut aussi être appliqué.

Trop cher diront la plupart des propriétaires… qui n’y ont jamais eu recours ! Pourtant, même si la souscription d’une assurance loyers impayés a un coût non-négligeable, elle permet d’anticiper les risques (sérénité encore et toujours…), de maintenir le rendement de votre investissement locatif et de vous éviter de devoir rembourser le crédit du bien sans rentrée d’argent pendant plusieurs mois par exemple.

La prime d’assurance loyers impayés se calcule selon un pourcentage du loyer, généralement entre 2 et 4 % du montant annuel du loyer, charges comprises, auquel il faut ajouter le prix des éventuelles options souscrites (gestion et vérification du dossier de bail, etc.)

Par exemple, si Marie loue un T3 dont le loyer mensuel + charges est de 600 €, elle devra débourser environ 220 € par an pour son assurance loyers impayés.

En cas d’incident de paiement, le propriétaire bailleur doit suivre un processus bien défini avant de prétendre à une indemnisation. Les démarches peuvent différer entre les contrats d’assurance loyer impayés, n’oubliez pas de relire le vôtre.

Généralement, les étapes à suivre sont les suivantes :

• Contact à l’amiable par téléphone pour faire un point de situation ;
• Envoi d’un courrier de relance avec accusé de réception au locataire ;
• En l’absence de réponse sous 15 jours, envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qui demande au débiteur de s'exécuter dans un délai imparti. A défaut, la personne sera citée à comparaître devant la juridiction compétente ;
• Sans retour, le propriétaire peut alors faire appel à un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer ;
• Si la situation reste bloquée, c’est à ce moment-là qu’il faut déclarer un sinistre (les compagnies demandent le plus souvent 2 ou 3 mois d’impayés de loyer).

Concernant la garantie contre les dégradations locatives, elle intervient au moment du départ d’un locataire, après avoir établi l’état des lieux de sortie. Il faut alors constituer un dossier auprès de votre assurance et envoyer une mise en demeure à l’ex-locataire pour essayer de récupérer les frais de remise en état du bien.

Plusieurs critères, au-delà du coût, entrent en jeu au moment de choisir une GLI :

• Les différentes garanties : loyers impayés, dégradations locatives, protection juridique, départ prématuré du locataire, vérification du dossier de location avant signature du bail, etc. ;
• Le niveau de loyer assurable : généralement, les compagnies d’assurance acceptent de couvrir un loyer maximal entre 2 000 € et 2 500 € mensuel ;
• Le plafond d’indemnisation : c’est le montant maximum que vous versera l’assurance loyer impayés ;
• La durée des garanties : au minimum 12 mois, jusqu’à une durée illimitée… Nous vous conseillons d’opter pour une durée de 3 ans minimum, car les délais de certaines procédures administratives sont parfois très longs ;
• Le délai de carence : un critère important puisque c’est la période, en début de contrat, pendant laquelle le propriétaire ne touchera aucune indemnisation, même en cas de loyers impayés ;
• La franchise : une somme à la charge du propriétaire en cas de litige locatif.

Comme pour toute assurance, le coût de la cotisation est fixé en fonction du niveau de couverture choisi. C’est pourquoi il est important de réfléchir à vos priorités et de comparer plusieurs devis afin de choisir les options qui vous correspondent, au meilleur prix.

Tout comme la GLI, la caution solidaire permet de sécuriser le propriétaire bailleur contre les impayés de loyer : un garant se porte caution du locataire pour payer le loyer à sa place s’il n’est pas en mesure de payer.

C’est une solution qui a l’avantage d’être gratuite et simple (acte de cautionnement à signer), et assez engageante si le garant fait partie de la famille proche (éviter les amis, collègues, etc., qui se sentent souvent moins concernés). Toutefois, une caution solidaire n’est pas une garantie à 100 % : le garant peut lui aussi rencontrer des difficultés financières, il peut s’avérer de mauvaise foi et ne pas répondre à vos sollicitations, les frais de procédure pour assigner le locataire et ses garants en justice seront élevés et les démarches sont chronophages.

La plupart des propriétaires préfèrent souscrire une assurance loyers impayés, même si elle a un coût, car c’est un mécanisme indépendant de la relation qui vous unit au locataire et qui sécurise davantage le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire.