Garantie loyers impayés et garant : peut-on les cumuler ou faut-il choisir ?

La garantie loyers impayés, aussi appelée GLI, est une assurance qui couvre les propriétaires bailleurs contre les loyers impayés de leurs locataires dès le premier mois de défaillance. 

La GLI garantit aussi la procédure de recouvrement et d'expulsion le cas échéant.

Il s'agit d'une assurance dont le prix correspond en moyenne à 2,5 et 5 % du loyer, charges comprises, en fonction de l'assureur et du contrat souscrit.

Tous les locataires ne permettent pas d'être éligible à la GLI. En effet, certains critères doivent être respectés. Ceux-ci peuvent varier selon les assureurs. Il s'agit notamment de conditions liées au statut professionnel du locataire, à sa solvabilité et à sa capacité de délivrer un certain nombre de justificatifs.

Vous pouvez retrouver toutes les conditions d'éligibilité dans notre article « GLI : les conditions liées au locataire ». 

Les avantages de la GLI 

• Les cotisations de la garantie loyers impayés peuvent être déduites des revenus locatifs bruts du propriétaire ;
• La garantie rembourse le bailleur, quelle que soit la raison ayant entraîné le défaut de paiement du locataire ;
• La garantie loyers impayés couvre aussi les frais liés à la procédure de recouvrement ainsi que les frais d'expulsion du locataire, le cas échéant ;
• La défaillance du locataire est couverte par la GLI dès le premier mois de loyer impayé.

Les inconvénients de la GLI 

• Tous les locataires ne sont pas éligibles à la garantie loyers impayés (conditions de logement, de ressources, et de situation professionnelle) ;
• La souscription à une GLI nécessite certaines formalités administratives (contrat à remplir, pièces justificatives à fournir) ;
• Le coût d'une assurance loyers impayés varie en fonction des options du contrat et des assureurs. Le montant des cotisations représente un pourcentage du loyer mensuel réclamé au locataire.

Caution solidaire

Le propriétaire bailleur peut réclamer à son locataire la signature d'un acte de caution solidaire. Le garant peut être un membre de la famille, un ami, etc.

Est-ce que le garant est obligé de payer ?

Celui-ci s'engage à payer le montant de la dette du locataire si celui-ci était défaillant.

Le contrat doit être écrit. Il peut faire l'objet d'un acte authentique signé devant un notaire ou d'un acte sous seing privé. Dans ce dernier cas, il est gratuit.

Il convient toutefois de s'assurer que tous les éléments obligatoires sont bien mentionnés dans le contrat, notamment :

• L'identification du locataire, du bailleur et du garant ;
• L'adresse du bien ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• La durée du cautionnement ;
• Le montant maximum de l'engagement (obligatoire depuis le 1er janvier 2022) ;
• Les conditions de fin de cautionnement ;
• La mention manuscrite ou électronique selon laquelle le garant s'engage en toute connaissance et en conscience (obligatoire depuis le 1er janvier 2022) : 

Voici un modèle de mention que le garant devra inscrire sur le contrat de caution :

Caution simple

Elle est plus rarement utilisée dans le cadre d'une location immobilière.

Lorsque l'acte signé concerne une caution personnelle simple, le garant n'est sollicité par le propriétaire bailleur qu'après avoir tenté de récupérer la dette auprès du locataire insolvable.

Par conséquent, le garant n'intervient que lorsque le jugement d'expulsion est prononcé, et que le montant de la dette locative est fixé par le juge.

Les avantages de la caution 

• Le recours au cautionnement n'est conditionné à aucune exigence. En effet, tous les locataires sont susceptibles de présenter un garant ;
• La procédure est simple. Il suffit de signer un contrat de cautionnement ;
• Demander une caution à son locataire n'entraîne aucuns frais (sauf si le contrat est rédigé par un notaire).

Les inconvénients de la caution 

• Le risque d'insolvabilité de la caution. La situation personnelle ou professionnelle du garant peut en effet changer entre le moment où le contrat de cautionnement est signé et sa mise en œuvre ;
• Le refus de paiement du garant, notamment lorsqu'il s'agit de rembourser des dégradations constatées au départ du locataire. Le bailleur doit alors entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse ;
• L'indisponibilité du garant peut rendre impossible le remboursement des loyers dus par le locataire. Au moment de faire intervenir la caution, celui-ci peut avoir déménagé sans laisser d'adresse. Il peut aussi être décédé.

Est-ce qu'un propriétaire peut refuser un garant ?

Oui, un propriétaire a le droit de refuser un garant, tant que la décision n'est pas discriminatoire. Le garant doit remplir des critères de solvabilité ainsi qu'avoir un emploi stable.

Quel doit être le salaire du garant ?

Cependant, il n'y a pas de montant spécifique légalement fixé pour le salaire du garant en France. Cela dépend de plusieurs facteurs tels que le montant du loyer, les charges, et la politique du propriétaire. Le garant doit simplement avoir des revenus suffisants pour pouvoir assumer la responsabilité de garant en cas de besoin.

La garantie Visale est un dispositif qui permet à l'organisme Action Logement, de se porter garant pour un locataire en cas de loyers impayés. Cela facilite l'accès à la location pour les personnes ayant des revenus modestes ou en situation de précarité.

L'interdiction de cumul de l'assurance loyers impayés et de la caution

Par conséquent, le propriétaire bailleur ne peut pas cumuler l'assurance loyers impayés avec une autre garantie, notamment le cautionnement.

De plus, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le cumul des deux garanties viendrait frapper le cautionnement de nullité.

Avoir un locataire étudiant, seule exception permettant de cumuler GLI et garant

Si vous louez un logement à un étudiant, vous avez le droit de cumuler une assurance loyers impayés avec un cautionnement solidaire.

En effet, seuls ces deux types de locataires permettent au propriétaire bailleur de cumuler les deux garanties.

L'acte de caution doit alors être signé et annexé au contrat de location. Par ailleurs, le garant doit répondre aux exigences de l'assurance loyers impayés. 

Il sera notamment demandé par l'assureur :

• Les justificatifs de solvabilité du garant ;
• Les justificatifs de scolarité de l'étudiant (carte d'identité, carte étudiante ou attestation de scolarité pour l'année en cours).

Le cumul de la GLI et du garant est possible dans le cadre d'une colocation, à condition que tous les locataires soient étudiants.

Par ailleurs, les apprentis, doctorants ou internes sont aussi assimilés à des étudiants. Ils sont, par conséquent, éligibles au cumul de GLI et de caution.

En cas de défaillance, le recours à la caution solidaire est actionné en priorité. Si celle-ci ne paie pas, la garantie loyers impayés est alors mise en œuvre.