Pour obtenir une GLI, quelles sont les conditions à remplir par le locataire ?

L'assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés) est une assurance destinée à sécuriser les revenus d'un propriétaire bailleur en cas de défaut de paiement du loyer par le locataire. Elle offre une protection financière en remboursant les loyers impayés et en prenant en charge les frais de contentieux liés à une procédure d'expulsion.

La GLI est généralement souscrite par les propriétaires bailleurs qui souhaitent se prémunir contre les risques liés aux impayés de loyers.

Est-ce que le locataire peut prendre une assurance loyer impayé ?

En général, c'est le propriétaire bailleur qui souscrit une assurance loyer impayé (GLI - Garantie des Loyers Impayés) pour se protéger contre les impayés de loyers. Le locataire n'a généralement pas la possibilité de souscrire cette assurance pour lui-même, car elle vise à protéger les intérêts financiers du propriétaire en cas de non-paiement du loyer.

Le logement loué

Tous les logements ne sont pas éligibles à la garantie loyers impayés. En effet, seuls les logements destinés à l'usage de résidence principale du locataire sont couverts.

Par conséquent, la plupart des assureurs refusent la GLI lorsqu'il s'agit de baux commerciaux, baux artisanaux, baux ruraux, locations saisonnières, et logements loués à titre de résidence secondaire.

La solvabilité du bénéficiaire

Pour estimer si la charge financière est raisonnable, et si le locataire parviendra à payer le montant du loyer et des charges, le propriétaire bailleur doit examiner la nature et le montant de ses revenus. 

C'est bien le propriétaire qui souhaite souscrire une GLI qui examine la solvabilité du candidat locataire. De son côté, l'assureur ne la vérifie que si la garantie doit être activée. 

Dans le cas où le propriétaire accepte un locataire qui ne remplit pas les conditions de solvabilité imposées par l'assureur, il ne peut prétendre, en cas d'impayés, à aucun remboursement. Il perd ainsi le montant des cotisations versées. 

Le niveau de solvabilité requis dépend de chaque assureur. 

Certains assureurs imposent des revenus nets mensuels 2,85 fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises. En d'autres termes, le taux d'effort ne doit pas excéder 35 %.
Alors, la solvabilité = revenus annuels nets / (12 mois x 2,85).

D'autres assureurs requièrent des revenus nets mensuels 3 fois supérieurs au coût de la location. Dans ce cas, la solvabilité = revenus annuels nets / (12 mois x 3).

Il existe plusieurs modes de calcul visant à vérifier si un locataire entre dans le cadre d'une GLI :

Calcul de sa capacité locative 

Il s'agit ici de calculer le montant du loyer que le locataire est en mesure de rembourser.

Prenons un exemple :

Les revenus annuels du locataire s'élèvent à 35 000 euros. Le montant du loyer mensuel, charges comprises, est de 700 €. 
L'assureur demande que les revenus soient 3 fois supérieurs au montant du loyer. 

La solvabilité du locataire se calcule de la manière suivante :

35 000 € / (12 mois x 3) = 972 €
Par conséquent, le montant du loyer mensuel de 700 € étant inférieur au montant de sa capacité financière de 972 €, le locataire est jugé solvable par l'assureur. Il est donc éligible à la garantie loyers impayés.

Calcul de son taux d'effort 

Le taux d'effort = la différence entre le montant du loyer, charges comprises, et le montant des revenus nets.

Prenons un exemple :

Les revenus nets imposables du locataire s'élèvent à 1 500 euros. Son loyer, charges comprises, est de 700 €. Son taux d'effort ou taux de solvabilité se calcule de la manière suivante :

Loyer + charges / revenus nets x 100

Soit, 700 € / 1 500 € x 100 = 46,66 %

Si l'assureur impose un taux d'effort de 35 % maximum, ce locataire ne permettra pas au propriétaire d'être éligible à la GLI.

La solvabilité est basée sur le montant de l'impôt sur le revenu.

L'assureur prend en compte la présence d'une caution solidaire (celle des parents par exemple). C'est alors cette caution qui doit répondre à des conditions imposées en matière de contrat de travail et de revenus nets mensuels.

Aucune condition de solvabilité n'est imposée. Toutefois, le locataire ne doit pas avoir été à l'origine de loyers impayés durant cette période de location.

Le locataire doit justifier d'une situation professionnelle stable, notamment :

• D'un contrat à durée indéterminée (hors période d'essai) ;
• D'un statut de fonctionnaire ;
• D'un statut de travailleur non salarié.

Certains assureurs acceptent également les locataires titulaires d'un contrat à durée déterminée à condition qu'il leur reste plus de 8 mois de contrat à venir au moment de la signature de la GLI.

Les retraités, les étudiants et les apprentis peuvent aussi, dans certains cas, bénéficier d'une GLI.

Nous rappelons une nouvelle fois que les critères d'éligibilité varient d'une assurance à l'autre. Chaque assureur est libre d'accepter ou de refuser une demande de garantie loyers impayés.

Pour les salariés en CDI et les fonctionnaires

• Les 3 derniers bulletins de salaire ;
• Une attestation d'employeur. Celle-ci doit mentionner que le locataire n'est pas en période d'essai, de préavis ou de licenciement ;
• Le contrat de travail (et ses avenants signés le cas échéant) ou de titularisation ;
• Le dernier avis d'imposition.

Pour les travailleurs indépendants

• Les deux derniers avis d'imposition ;
• Une copie du certificat d'identification de l'INSEE.

Pour les dirigeants d'entreprise 

• Un extrait de Kbis ou D1 original de moins de 3 mois ou une copie du certificat d'identification de l'INSEE ou une copie de la carte professionnelle (pour les sociétés ou les activités de plus de 2 ans) ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire pour les gérants salariés ;
• Le dernier avis d'imposition ou de non-imposition ;
• Une attestation comptable confirmant les bénéfices pour l'année en cours ou les 2 derniers bilans de l'entreprise.

Pour les commerçants 

• Un extrait de Kbis de moins de 3 mois ;
• Le dernier avis d'imposition ;
• Les deux derniers bilans de l'entreprise.

Pour les artisans 

• Un extrait D1 de moins de 3 mois ;
• Le dernier avis d'imposition ;
• Les deux derniers bilans de l'entreprise.

Pour les professionnels libéraux 

• Une copie de la carte professionnelle en cours de validité ;
• Le dernier avis d'imposition ;
• Les deux derniers bilans de l'entreprise.

Pour les étudiants ou apprentis

• Une copie de sa carte d'étudiant ou de sa carte d'apprenti ou un certificat de scolarité de l'année en cours ;
• La copie des pièces justifiant les revenus de la caution ;
• Une attestation de simulation d'aide personnalisée au logement (APL) le cas échéant.

Pour les retraités

• Le dernier avis d'imposition ou de non-imposition selon les cas ;
• Le dernier justificatif de versement des pensions de retraite ou le justificatif d'ouverture des droits le cas échéant.