Comment choisir entre GLI et Garantie visale ?

Les loyers impayés sont relativement rares. On estime qu'ils représentent seulement 2 % du total des loyers encaissés. Et pourtant, les conséquences d'une situation d'impayés peuvent être si lourdes qu'elles effraient tout propriétaire : incapacité à rembourser son prêt immobilier, endettement, difficulté à récupérer son bien, frais de contentieux, dégradations, etc. C'est pourquoi de nombreux bailleurs choisissent une assurance pour se protéger contre ces risques locatifs.

L'impact financier des loyers impayés est encore plus important en cas d'investissement locatif avec un crédit immobilier. Un tel investisseur compte sur ses revenus locatifs pour payer tout ou partie de son emprunt immobilier. En cas de défaillance du locataire, il doit très rapidement trouver une autre source de revenus pour ne pas se retrouver lui-même en défaut de paiement. 

Traditionnellement, un propriétaire peut se protéger en demandant à son locataire de fournir un garant. Cette personne physique se porte caution et s'engage à régler les factures en cas de non-paiement du locataire.

Le propriétaire a le choix entre deux assurances alternatives : la GLI (Garantie Loyers Impayés) et la garantie Visale.

Commençons par en apprendre plus sur la Garantie Loyers Impayés.

Comment fonctionne la GLI ?

La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire auprès d'une compagnie d'assurance privée. La plupart des agences de gestion immobilière proposent également cette option, généralement dans le cadre d'une offre de gestion complète comprenant la collecte des loyers.

Une protection maximale contre les impayés

La GLI est l'offre d'assurance qui propose la couverture la plus large en matière de loyers impayés. En plus de pallier les défauts de paiement, la GLI peut comprendre d'autres protections complémentaires. Par exemple, la GLI peut inclure une protection juridique, une prise en charge des frais de justice et une aide à la résiliation du bail. Ainsi, le bailleur n'est pas seulement indemnisé financièrement, mais il est également accompagné pour faire valoir ses droits.

Souvent, la GLI couvre aussi la remise en état du logement en cas de dégradations, ainsi que la perte de loyer due à ces travaux. Enfin, d'autres assurances peuvent être ajoutées à la GLI, comme l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou la garantie vacance locative.

Des garanties variables et un coût élevé

Comme toute assurance, les garanties précises de la GLI varient beaucoup d'un assureur à l'autre. Des critères comme la durée maximale d'indemnisation, l'éventuel délai de carence ou encore le délai d'indemnisation impactent fortement la qualité de la couverture et son prix. 

Le coût de la GLI varie entre 2,5 % et 5 % du montant du loyer, ce qui est loin d'être négligeable dans un projet d'investissement locatif.

Enfin, il faut savoir que la GLI peut être refusée si le profil du locataire est considéré comme trop risqué. Ainsi, l'assurance loyer impayé peut rejeter un dossier si le locataire est en recherche d'emploi, en période d'essai ou s'il n'a pas les ressources jugées suffisantes pour s'acquitter du loyer.

À présent, considérons la deuxième assurance contre les impayés : la garantie Visale.

Garantie Visale, c'est quoi ?

La garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) est un dispositif de cautionnement proposé par Action Logement (anciennement 1 % logement). Contrairement à la GLI qui est souscrite par le bailleur, la garantie Visale est mise en place par le locataire.

Gratuite, facile à mettre en place et indemnisation jusqu'à 36 mois 

Le premier gros avantage de la garantie Visale est sa gratuité. En effet, le locataire et le bailleur n'ont pas à débourser un centime pour bénéficier de cette assurance.

De plus, les formalités de mise en place sont accessibles à tous. Toutes les démarches se font en ligne depuis le site officiel Visale.fr. Le site propose même un test d'éligibilité pour clarifier les choses dès le début du processus.

Même si la garantie Visale est gratuite, elle offre des conditions d'indemnisation très intéressantes. Ainsi, le bailleur bénéficie d'une assurance des loyers et charges impayés à hauteur de 36 mois dans le parc privé. Dans le parc locatif social, la couverture est limitée à 9 mois.

En plus des impayés, le dispositif Visale couvre également les détériorations immobilières à hauteur de 2 mois de loyers charges comprises. Cela permet de financer la remise en état du logement (hors mobilier) en cas de dégradations imputables au locataire.

Conditions d'éligibilité et autres contraintes

Il faut cependant savoir que la garantie Visale n'est pas accessible dans tous les cas. En effet, il existe des conditions d'éligibilité précises qui portent sur le locataire, le logement et le bail. Voici les principales conditions pour pouvoir bénéficier de l'assurance Visale :

• Le locataire doit correspondre à l'un des profils admissibles : avoir moins de 30 ans, être un salarié de plus de 30 ans en mobilité professionnelle ou gagnant jusqu'à 1500 € nets /mois, etc. ;
• Le logement doit être destiné à un usage d'habitation principale ;
• Le loyer charges comprises est plafonné : 1500 € maximum en Île-de-France et 1300 € maximum dans le reste du territoire ;
• Un contrat de location conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit obligatoirement être rédigé ;
• Le contrat de bail doit comporter une clause résolutoire.