Comprendre et éviter la carence locative en 5 conseils

La carence locative désigne l'absence de locataire entre la première mise en location du logement et la signature du premier bail. Cette période n'est pas prévisible. Pour limiter l'impact sur la rentabilité, le propriétaire va chercher à limiter au maximum cette période. 

Plusieurs solutions existent pour limiter au maximum la carence locative ou son impact sur la rentabilité. Dès le début de son investissement locatif, il est conseillé au propriétaire de suivre les 5 recommandations suivantes : 

1. Calculer la rentabilité de l'investissement en intégrant la carence locative

La carence locative est un phénomène courant lors de la première mise en location de son logement neuf. En omettant la carence locative du calcul de la rentabilité, le propriétaire risque de surestimer le potentiel de son rendement locatif de son investissement. En effet, cette période d'inoccupation du logement entraîne une perte de revenus locatifs non négligeable, qui peut impacter significativement la rentabilité réelle.

Le bailleur peut donc l'intégrer automatiquement dans le calcul de sa rentabilité. De cette façon, il obtient un résultat plus fidèle à la réalité pendant les premières années. 

2. Investir dans un bien immobilier qui correspond à la demande locative

Les zones tendues se caractérisent par une demande nettement supérieure à l'offre de location. Compte tenu de cette particularité, la carence locative est plus courte. Actuellement, trois zones sont à privilégier pour un investissement locatif : 

• A bis : Paris et 76 villes de la petite couronne ; 
• A : Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève ; 
• B1 : Les autres métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, Saint-Malo ou encore Annecy. 

En plus de ces zones, le propriétaire doit bien choisir son emplacement. Les quartiers desservis par les transports en commun, à proximité des écoles, des commerces et des bassins d'emploi sont généralement plébiscités.

De plus, le bailleur peut prendre en compte la taille du logement, son standing et ses équipements pour répondre aux besoins des futurs locataires les plus courants. Les studios et les T2 sont souvent très demandés, notamment par les étudiants et les jeunes actifs.

Enfin, la carence locative est également plus faible dans le cadre de la location meublée. En effet, les étudiants et les professionnels en mobilité professionnelle privilégient ce type de logement. Le propriétaire a donc de grandes chances de trouver un locataire facilement. 

3. Fixer un loyer en accord avec les prix du marché

Pour maximiser les chances de trouver rapidement un locataire, le bailleur a tout intérêt à fixer un montant du loyer cohérent : 

• Si le loyer est supérieur à ceux pratiqués sur le marché pour un bien similaire, le propriétaire recevra peu de demandes de visites ; 
• Si le loyer est trop bas, la rentabilité locative sera remise en question. De plus, un montant nettement inférieur aux prix du marché peut éveiller la méfiance des candidats à la location. 

4. Fixer des conditions de location pour trouver le bon locataire rapidement

Au moment de la mise en location de son logement, le propriétaire ne doit pas fixer des conditions de location trop strictes. S'il est légitime de vérifier la solvabilité du locataire, un dossier trop strict peut décourager. 

Au niveau de la situation professionnelle, le contrat CDI n'est pas le seul qui peut être retenu. Les fonctionnaires ou professions libérales peuvent présenter un profil solide pour signer un contrat de bail. 

5. Souscrire à une assurance contre la carence et la vacance locative

Pour se protéger, le propriétaire peut recourir à une assurance carence locative. Cette garantie permet d'être indemnisé et de limiter les pertes de revenus en l'absence de locataire. Cette protection est souvent proposée dans le cadre d'une garantie des loyers impayés (GLI) ou encore de l’assurance propriétaire non occupant (PNO).