Acheter un immeuble de rapport déjà loué : bonne ou mauvaise idée ?

Par définition, un immeuble de rapport est un immeuble dont la vocation est de permettre à son propriétaire de « rapporter », c'est-à-dire de générer des revenus grâce aux loyers encaissés auprès des locataires. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’on nomme aussi ces ensembles immobiliers « immeubles à loyers » ou « immeubles locatifs ». 

Acheter un immeuble de rapport consiste donc à acquérir en une seule fois l'intégralité des lots qui composent un immeuble. L'acquéreur est alors l'unique propriétaire de tous les appartements composant l'immeuble, par opposition avec la copropriété, où plusieurs propriétaires détiennent un lot et une quote-part des parties communes. 

Il existe plusieurs solutions pour acheter un immeuble de rapport, à savoir :

• Acquérir un immeuble entièrement vide, le rénover intégralement et le mettre en location ;
• Acheter un immeuble déjà partiellement loué et réaliser certains travaux pour louer les appartements non occupés à de nouveaux locataires ;
• Devenir propriétaire d'un bâtiment déjà loué en totalité.

Très souvent, les ménages qui souhaitent se lancer pour la première fois dans l'investissement locatif privilégient l'achat d'un seul appartement (ou plus rarement d’une maison), même parfois l'achat d'un appartement déjà loué. Pourtant, s'il est bien préparé, l'investissement dans un immeuble de rapport n’est pas à exclure. 

Au contraire, ce type d'investissement locatif a des avantages bien particuliers, qui doivent être mis dans la balance :

• Pas de copropriété : l'achat d'un immeuble de rapport permet d'échapper aux contraintes et aux lourdeurs administratives liées à la copropriété, inévitables lorsque l'on se porte acquéreur d'un studio ou d'un appartement seul ;
• Une gestion locative simplifiée : il est plus facile d'effectuer soi-même la gestion locative de plusieurs appartements situés au même endroit, que de s'occuper de biens et de locataires dispersés dans une ou plusieurs villes.
• Un meilleur rendement locatif grâce au nombre de loyers collectés ;
• Une réduction de la vacance locative comme les appartements sont déjà occupés.

Cependant, l'achat d'un immeuble de rapport reste un projet immobilier de long terme, dont les risques sont concentrés sur un seul bâtiment. Même si les prix de ce type de bien n’impliquent pas de posséder un patrimoine personnel de plusieurs millions d’euros, il faut garder en tête qu’il s’agit d’un investissement plus complexe qu’un appartement seul et demande une étude de rentabilité plus poussée.

Acheter un immeuble déjà loué peut alors être une solution pour se lancer avec davantage de confiance dans une telle opération immobilière car elle se rapproche plus des catégories d'investissement locatif clés en main.

Entre un immeuble de rapport vide et un immeuble de rapport déjà loué, en partie ou en totalité, il existe des différences notables, tant pour l'investisseur que pour son banquier. Découvrez les 3 avantages propres à l'achat d'un immeuble de rapport déjà loué.

1. Un investissement immobilier locatif plus rassurant

Se porter acquéreur de l'ensemble d'un immeuble peut parfois inquiéter les investisseurs, en particulier les moins expérimentés. L'achat d'un immeuble de rapport déjà loué peut alors débloquer la situation. En effet, il est alors facile de se projeter, et d'anticiper les revenus futurs, les appartements constituant le bien étant déjà en partie ou en totalité mis en location. 

Les risques liés à la vacance locative sur ce type de bien sont donc grandement limités, mais le risque d'impayé ne doit pas pour autant être minimisé. Le nouveau propriétaire n'ayant pu choisir ses locataires lui-même, il devra être particulièrement vigilant sur la régularité du paiement des loyers.

2. Un banquier plus facilement convaincu

Le conseiller bancaire est un acteur quasi-incontournable lorsqu'on envisage un projet d'investissement locatif. Acheter un immeuble de rapport déjà loué peut jouer en la faveur du demandeur de crédit, puisque la banque aura alors de la visibilité sur l'historique des locations, et sur les loyers qui seront encaissés par le futur propriétaire bailleur. 

Vue d'un meilleur œil par les conseillers bancaires, l'acquisition d'un immeuble de rapport déjà occupés par des locataires peut ainsi permettre d'obtenir plus facilement un prêt bancaire, et, surtout, de faire jouer la concurrence plus aisément afin de :

• Décrocher un meilleur taux d'intérêt ;
• Parvenir à limiter les garanties prises par la banque ;
• Diminuer le montant de l'apport personnel, voire obtenir un financement à 110 %. 

Sachez par ailleurs, qu'il est possible de réaliser un investissement locatif sans apport personnel.

3. La possibilité d'obtenir une décote sur le prix à l’achat

Qu'il s'agisse d'un appartement seul ou d'un immeuble dans son intégralité, très souvent, les propriétaires qui souhaitent vendre un bien immobilier occupé le proposent à un prix inférieur à celui d'un logement comparable vide. Cette décote peut permettre de maximiser la rentabilité de son investissement dans un immeuble de rapport, ou de concrétiser un projet malgré un budget restreint. 

Si cette baisse de prix est possible, c'est avant tout parce que l'achat d'un immeuble de rapport déjà loué pose certaines contraintes. En effet, le nouveau propriétaire est tenu par les baux signés par l'ancien propriétaire. Cela signifie que, par exemple, il doit se conformer au type de bail signé : bail meublé, bail vide, contrat de location étudiant… et donc choisir son statut et son régime d'imposition en fonction.

Tout d’abord, placez-vous dans la position d’un investisseur et n’achetez pas au coup de cœur. La valeur d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un immeuble de rapport ou non, occupé ou vide, dépend d'une multitude de facteurs.

L'emplacement du bien en vente

Le premier facteur permettant d'estimer la valeur d'un immeuble de rapport, et l'un des plus importants, est l'emplacement au sens large, incluant non seulement la ville de localisation, mais également le quartier et la rue même où se situe le bâtiment. La tension locative doit être suffisante pour garantir au futur propriétaire de trouver des locataires rapidement, avec un bon profil, afin de minimiser la vacance locative.

L'adéquation entre l'offre et la demande

L'évaluation de la valeur d'un immeuble de rapport passe également par l'adéquation entre le profil des locataires potentiels et les biens proposés à la location. Dans une ville étudiante, par exemple, il est préférable que l'immeuble de rapport soit composé de plusieurs studios ou logements ayant une petite superficie afin de correspondre à la demande locale.

L'état de l'immeuble de rapport : à rénover immédiatement ou non ?

Dans le cadre d'un immeuble de rapport déjà loué, il n'est pas nécessaire de réaliser de coûteux travaux dès l'achat du logement. En fonction de l'état du bien, un budget dédié devra peut-être toutefois être prévu pour réaliser la rénovation nécessaire au départ d'un locataire. L'état du bien doit donc être pris en compte, et il peut être opportun de faire faire des devis à un ou plusieurs artisans pour obtenir une indication sur l'ampleur des travaux de rénovation.

La classification du bien sur le DPE

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) peut aussi permettre de savoir si le prix de vente du bien est en adéquation avec sa véritable valeur. En effet, ce diagnostic immobilier obligatoire lors de toute vente peut empêcher d'augmenter les loyers, voire de louer les appartements si le bâtiment est considéré comme une passoire thermique. Des travaux d'envergure peuvent alors être à prévoir, et doivent être budgétisés.

Les contrats de location en cours

Enfin, s'agissant d'un immeuble de rapport déjà loué, il est important de prendre connaissance des contrats de bail en cours. Le type de location, meublée ou vide, le montant du loyer et les éventuelles clauses particulières du bail doivent être pris en compte. Il est également important demander à consulter les quittances de loyer, afin de s'assurer que chaque locataire règle bien ce qu'il doit en temps et en heure. Un ou plusieurs mauvais payeurs peuvent compromettre le projet.

Afin de déterminer si un investissement locatif dans un immeuble est rentable, il est nécessaire de mettre en perspective le prix d'achat du bien, augmenté des travaux immédiats (et éventuellement des travaux à venir s'ils sont conséquents), avec les loyers qui pourront être encaissés. 

L'acquisition d'un immeuble de rapport déjà loué présente alors un véritable avantage par rapport à un immeuble vide, puisqu'il est possible de connaître précisément le montant des loyers déjà appliqués par le vendeur. Ces loyers peuvent néanmoins être sous-évalués, en particulier si l'ancien propriétaire n'a pas procédé à leur réévaluation régulière, il faudra alors en tenir compte. 

De manière générale, et même en dehors du cas particulier du changement de propriétaire en cours de bail, l’objectif principal est de tenir compte de l'adéquation entre la demande locative et les appartements situés au sein de l'immeuble, ainsi que des besoins locaux de la population, afin de déterminer si son investissement est bel et bien rentable.