Investissement locatif sans apport : est-ce encore possible et sous quelles conditions ?

Avant d’examiner votre demande de crédit, la banque veut connaître le montant de votre apport personnel.

Dans quel but  ? D’une part pour sécuriser votre emprunt et vos remboursements, d’autre part pour s’assurer de votre fiabilité.

Pourtant, sachez que, légalement, l’apport n’est pas obligatoire pour emprunter. En effet, rien n’interdit à un organisme prêteur de vous accorder un crédit même si vous ne disposez d’aucune liquidité. 

De plus, il y a une autre bonne nouvelle ! S’agissant d’investissement locatif, les banques acceptent plus facilement l’octroi d’un crédit sans apport. Elles sont conscientes des avantages liés notamment aux effets du dispositif Pinel qui autorise la défiscalisation des intérêts de l’emprunt.

À quoi sert un apport personnel ?

Généralement égal à 10 % du prix d’acquisition, l’apport réclamé par la banque est utilisé pour financer les frais de notaire, de garanties…

Pourquoi ? Parce qu’en cas de défaut de paiement, elle saisit le bien, le vend et reprend le montant prêté. Elle n’a alors aucune certitude de récupérer le coût des frais annexes. 

Par ailleurs, outre le côté purement mathématique, votre contribution financière au projet constitue un gage de fiabilité, de sérieux, et démontre également votre implication. C’est un élément rassurant pour le prêteur sur votre capacité à épargner donc à rembourser.  

Qui peut bénéficier d’un crédit immobilier sans apport ?

En théorie, le crédit immobilier sans apport s’adresse à tout le monde.

Ce n’est toutefois pas si simple car, en pratique, la banque le réserve principalement à trois catégories d’emprunteurs :

• Les jeunes, car l’établissement de crédit considère qu’ils n’ont pas d’apport parce qu’ils n’ont pas eu le temps d’épargner ; 
• Les primo-accédants qui préfèrent conserver leur épargne, stratégie judicieuse si le taux de rendement de leurs placements est supérieur à celui du prêt sans apport ; 
• Les investisseurs qui optent pour un financement à crédit afin d’optimiser leur fiscalité (location d’appartement vide : intérêts déductibles des impôts ; location de bien meublé : déduction des gains locatifs)  

L’effet de levier du crédit 

Pour commencer, rappelez-vous que l’immobilier est le seul investissement qui vous permet d’acheter sans débourser d’argent. Comment  ?

Si vous obtenez de la banque un crédit à 110 %, sans apporter un centime, vous pouvez régler :

• Le prix d’acquisition du bien immobilier ;
• Le montant des frais de notaires ;
• Les frais d’agence ;
• etc. 

Autrement dit, vous investissez exclusivement avec les fonds de la banque.

De plus, si votre achat se révèle rentable, vous parviendrez à rembourser les mensualités par autofinancement, et même à dégager des revenus. C’est l’effet levier du crédit, c'est-à-dire l’endettement dans le but d’accroître votre capacité d’investissement, et par conséquent d’augmenter votre patrimoine à long terme.

Un patrimoine diversifié et des placements lucratifs

La diversification des placements est un élément essentiel pour limiter les pertes financières.

Si vous possédez déjà un bien d’habitation, par exemple votre résidence principale, vous cumulez les investissements dans le secteur de l’immobilier. Alors, vous avez raison de privilégier l’investissement locatif sans apport ou l'investissement locatif clé en main.

Ainsi, vous conservez votre capital pour l’investir dans d’autres placements avantageux (bourse, assurance-vie, livret, etc.). A vous de choisir l’option la plus rentable  !

Et si, au lieu d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers seuls, vous achetiez un immeuble dans son intégralité ? Cette option, de plus en plus abordable d'un point de vue financier, a de nombreux avantages, et permet notamment de se constituer rapidement un patrimoine immobilier conséquent. Une opération d'envergure qui peut inquiéter, mais dont le niveau de risque peut être réduit en décidant d'acheter un immeuble de rapport déjà loué.

Des intérêts et frais déductibles grâce aux investissements locatifs avec ou sans apport

Votre régime fiscal détermine vos avantages en matière d’imposition, notamment les montants déductibles de vos revenus fonciers :

• Déclaration au régime réel : vous déclarez les loyers bruts hors charges. Dès lors, vous déduisez tous les frais affectant le logement ainsi que les intérêts du crédit ;
• Déclaration au micro foncier : l’ensemble des revenus fonciers ne doit pas excéder 15  000 € par an. Alors, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts hors charges.

Faire un achat pour un investissement locatif sans apport vous expose à certains inconvénients qu’il est important de connaître avant de se lancer : 

• Le montant du crédit est plus élevé ;
• La durée de remboursement est plus longue ;
• Les mensualités sont plus importantes ;
• Les intérêts et coûts d’assurance sont plus chers ;
• Le surendettement est un risque en cas de défaut de paiement.

Attardons-nous sur deux de ces difficultés majeures.

Un taux d’intérêt plus élevé

Il est indéniable que les emprunteurs apportant au moins 20 % de fonds propres obtiennent de meilleures conditions d’emprunt que les autres. Néanmoins, avec un dossier solide (finances saines, situation professionnelle stable…), vous pouvez négocier votre taux d’intérêt. 

Gardez à l’esprit que vous devez constituer un investissement rentable pour la banque. C’est pourquoi vous devrez peut-être faire certaines concessions. En effet, en acceptant de souscrire à certains services ou produits proposés (assurance multirisque habitation, compte sur livret, assurance-vie, etc. ), vous pouvez obtenir un meilleur taux d’intérêt. 

Une prise de risque importante

S’il accroît votre rentabilité, l’effet levier immobilier accentue aussi les risques si votre locataire devient défaillant.

C’est ainsi qu’en cas de défaut de paiement des loyers ou de vacance locative, vous ne parviendrez plus à assumer le remboursement de votre emprunt. Votre équilibre budgétaire se trouvera alors fragilisé.

Certains critères sont incontournables pour faire de votre projet un investissement rentable. Nous vous dévoilons ici les points essentiels d’un dossier complet et convaincant :

• Etre dans une situation stable ;
• Justifier d'un projet pertinent ;

Être dans une situation stable pour investir dans l’immobilier sans apport

Pour vous accorder un prêt sans apport personnel, la banque est attentive à la stabilité de votre situation professionnelle d’une part, et financière d’autre part. 

Aussi, un contrat à durée indéterminée sera décisif pour obtenir un prêt total. 

Par ailleurs, pensez à assainir votre situation avant de demander un crédit. Les banquiers détestent les comptes à découvert ou trop souvent en négatif. 

Si vous avez d’autres prêts en cours, joignez le tableau d’amortissement mentionnant les montants restants dus. 

Justifier d’un projet d’investissement locatif pertinent pour obtenir un prêt sans apport

Réunissez l’ensemble des documents indispensables à votre demande de financement. Soyez un bon client, consciencieux et rigoureux. 

Toutefois, rappelez-vous que la clé pour obtenir un crédit sans apport est un investissement locatif aux profits avantageux. C’est pourquoi il est essentiel de bien choisir la ville, le quartier, la rue de votre bien afin d’optimiser votre rentabilité. Plus vos estimations seront précises, plus votre banquier sera satisfait.

L’idéal est de lui présenter une évaluation de rendement locatif net (balance entre les recettes locatives et le prix de revient du bien incluant les charges et taxes diverses).

Défiscaliser pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport

Les gouvernements successifs ont initié plusieurs dispositifs pour faciliter les investissements dans l'immobilier. Si votre projet est éligible à certains avantages fiscaux, votre dossier prendra de la valeur. 

La loi Pinel

Pour un investissement locatif dans le neuf, la loi Pinel permet une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 64  000€ sous conditions.

Vous bénéficiez ainsi d'une réduction d'impôt de :

• 12 % du prix du logement si vous louez 6 ans,
• 18 % si vous louez 9 ans, et
• 21 % si vous louez 12 ans. 

La loi Malraux

Pour un investissement locatif dans l’ancien, la loi Malraux permet une réduction d’impôts de 22 % (secteurs protégés) ou 30 % (secteurs sauvegardés) des dépenses de rénovation (article 31 I, 1° du Code Général des Impôts). 

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Pour un investissement dans une résidence neuve avec services, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le micro-BIC : pour des recettes locatives inférieures à 70 000 euros, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %.
• Le régime réel : pour des profits supérieurs à 70 000 euros, vous déduisez toutes les charges réelles (charges de copropriété, frais et intérêts bancaires, assurances…) et amortissements. Par conséquent, en diminuant vos recettes, vous baissez vos impôts.

Oui, une Société civile immobilière (SCI) peut contracter un emprunt sans apport. En effet, le cadre juridique de la SCI est favorable à l’achat, la revente ou la mise en location de biens immobiliers.

C’est pourquoi la SCI représente la forme de société idéale pour un investisseur immobilier. Ce dernier parvient à obtenir des conditions particulièrement avantageuses de prêt sans apport.  

D’autre part, la pluralité des membres de la SCI permet d’augmenter la capacité d’investissement. Dès lors, les revenus et la rentabilité sont plus importants.