Achat Appartement Déjà Loué | Bonne ou Mauvaise Idée ?

Il est important de distinguer deux sortes d'acquéreurs :

• Les investisseurs qui achètent des biens immobiliers en espérant un meilleur rendement locatif;
• Et ceux qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale par sécurité, et pour se constituer un patrimoine.

Quel que soit votre cas, vous pouvez acheter un bien déjà occupé par un locataire, mais les conséquences sont différentes.

Acheter pour investir

La stratégie classique de l'investisseur immobilier consiste à acquérir des biens loués pour s'assurer des revenus complémentaires réguliers.

Par conséquent, si votre objectif est de maintenir le locataire en place, une fois votre crédit remboursé, vous pourrez jouir de revenus mensuels.

Par ailleurs, si vous êtes retraité ou proche de l'être, l'acquisition d'un appartement déjà occupé peut représenter un bon moyen de compléter votre pension pour améliorer votre train de vie.

Et si, au lieu d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers seuls, vous achetiez un immeuble dans son intégralité ? Cette option, de plus en plus abordable d'un point de vue financier, a de nombreux avantages, et permet notamment de se constituer rapidement un patrimoine immobilier conséquent. Une opération d'envergure qui peut inquiéter, mais dont le niveau de risque peut être réduit en décidant d'acheter un immeuble de rapport déjà loué.

Acheter pour y habiter

Si au contraire, votre projet est d'acquérir un bien pour y habiter, vous devez savoir que les conditions sont très encadrées.

En effet, vous ne pouvez donner congé au locataire que si vous ou l'un de vos proches souhaitez reprendre le bien pour en faire votre résidence principale.

D'autre part, seuls certains proches clairement définis par la réglementation sont concernés. Il s'agit de :

• Votre époux ;
• Votre concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ;
• Votre partenaire de Pacs ;
• Vos ascendants ;
• Vos descendants ou ceux de votre époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Par ailleurs, lorsque vous adressez un congé au locataire avant la fin du bail, celui-ci doit toujours être motivé pour être valable. Vous devez spécifier si vous mettez fin à la location :

• Pour vendre ;
• Pour y habiter ;
• Ou pour motifs légitimes et sérieux (par exemple, le non-respect des conditions du bail par le locataire).

Il y a plusieurs avantages à acheter un appartement déjà occupé par un locataire :

• Facilités pour l’obtention de votre prêt : vous fournissez à votre banquier des éléments concrets qui prouvent la rentabilité de votre bien immobilier. Ce n'est pas une projection, mais une réalité. Par conséquent, il sera plus facile à convaincre. Sauf changement de situation, les remboursements sont assurés, et les risques relativement faibles ;
• Décote du prix de vente. Elle peut atteindre jusqu'à 15 % par rapport à un bien libre. C'est une occasion notamment pour les primo-investisseurs d'acquérir un bien à un coût moindre. Par ailleurs, un prix d'achat plus bas permet d'augmenter la rentabilité d'un investissement locatif clé en main :
• Meilleure rentabilité locative et retour sur investissement immédiat : le loyer vous permet de régler le montant des charges et de rembourser le prêt souscrit pour l'acquisition ;
• Gain de temps : vous évitez les contraintes liées à la recherche d'un locataire. En outre, vous percevez des loyers immédiatement, ce qui exclut toute vacance locative le temps de trouver un occupant fiable ;
• Défiscalisation : en achetant un bien occupé, vous pouvez bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation, et réduire ainsi le montant de vos impôts.

Voici, pour exemple, deux dispositifs de défiscalisation :

La loi Pinel permet une réduction d'impôts qui varie selon la durée de la location. Concernant les appartements neufs, la réduction atteint :

• 12 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 6 ans ;
• 18 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 9 ans ;
• 21 % du prix de revient pour une durée d'engagement de 12 ans.

En achetant un bien loué, vous consentez nécessairement au respect de quelques obligations :

• Reconduire le bail du locataire pour un minimum de 2 ans. Vous devez donc accepter de ne pouvoir l'occuper pendant cette période si tel est votre projet ;
• Vous conformer strictement à des délais de préavis selon que le bien est loué vide ou meublé ;
• Honorer les clauses et conditions inscrites sur le bail initial.

Étudiez le profil du locataire

Attardez-vous sur l'occupant du logement que vous convoitez, car dans certains cas, il peut être protégé. Vous ne pouvez alors lui donner congé que sous certaines conditions.

Si le locataire a moins de 65 ans à la date d'expiration du bail : vous ne pouvez lui donner congé si :

• Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans ;
• Et le montant des revenus du foyer est modeste, c'est-à-dire inférieur au plafond en vigueur pour l'attribution de logements locatifs conventionnés (montant des plafonds sur le site du Ministère de l'Intérieur)

Si le locataire a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, vous n'êtes pas autorisé à lui donner congé si ses ressources sont modestes comme indiqué ci-dessus.

Appliquez une décote

Il faut distinguer deux types de décote en fonction du bien vendu :

La décote classique

En investissant dans un logement occupé, vous pouvez bénéficier d’une diminution de prix variant de 10 % à 15 % par rapport à un logement vide. Cette décote dépend toutefois de certaines conditions :

• La situation personnelle et financière du locataire (âge, durée de la location, revenus…) ;
• La qualité du bien loué ;
• Le montant du loyer en fonction des prix pratiqués (la décote est plus importante si le loyer est faible) ;
• La durée du bail restant à courir (plus il reste de temps, plus la décote augmente) ;
• etc.

La décote d'un bien de 1948

La vente d'un logement soumis à la loi de 1948, peut générer une décote encore plus importante. Pourquoi ? Parce que les loyers sont faibles, d'une part, et que le locataire ainsi que ses proches peuvent rester dans les lieux sans limitation de durée et sans nouveau bail si le propriétaire n'a pas adressé de préavis à l'échéance du contrat.

Évitez les pièges

Si acheter un bien loué présente des avantages, il convient d'être attentif à de nombreux critères afin de ne pas regretter son investissement.

- La qualité du profil de l'occupant : commencez par étudier la situation personnelle et professionnelle du locataire. Certaines situations peuvent constituer des risques pour votre investissement locatif. En effet, le reste à vivre est différent s'il est marié, divorcé, avec des enfants, ou encore s'il est salarié, indépendant ou sans-emploi.

- La fiabilité du locataire : avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, vérifiez que le locataire paie ses loyers en temps et en heure, et qu'aucun défaut de paiement n'est à déplorer. Pour cela :

• Réclamez l'ensemble des quittances à votre vendeur, et vérifiez qu'il n'en manque aucune.
• Tentez d'obtenir, si possible, des comptes-rendus de gestion le cas échéant, ou les relevés bancaires du vendeur sur lesquels figurent les versements de loyers.
• Demandez à l'ancien propriétaire le dossier du locataire.

Vous pourrez ainsi vous assurer qu'il dispose des ressources nécessaires pour honorer ses mensualités, qu'il est couvert par un garant, etc.

La conformité du contrat de location : vérifiez que le bail répond aux règles en vigueur. Il doit recenser notamment :

• Le montant du loyer et les modalités d'indexation pour que vous puissiez réviser le prix en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL).
• Les conditions de départ du locataire.
• Les conditions particulières spécifiées le cas échéant.
• Les mentions obligatoires.
• La clause résolutoire qui permet au bailleur de résilier le contrat de location de plein droit en cas de manquement du locataire (défaut de paiement du loyer, de dépôt de garantie, de souscription d'une assurance…) .
• Etc.

Si vous constatez des défaillances sur le bail, vous pouvez demander au vendeur d'y apporter des modifications avant de finaliser la transaction. Il se charge alors de les faire valider par le locataire. Cependant, celui-ci n'a aucune obligation de les signer.

L'état des lieux du logement occupé : comme pour un achat libre de toute occupation :

• Visitez le logement pour vous assurer de son état, et d'éventuels travaux de rénovation qui seraient à réaliser.
• Vérifiez l'état des sols, des peintures, des fenêtres…
• Si des travaux sont à prévoir, estimez-les pour ajuster le prix d'acquisition.
• Comparez l'état des lieux établi lors de l'entrée du locataire avec ce que vous constatez pour observer d'éventuelles dégradations imputables à l'occupant.
• Par ailleurs, ne négligez pas les diagnostics, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique).
• Lisez attentivement les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales des copropriétaires pour vous assurer qu'aucun gros travaux n'est prévu dans l'immeuble. Ces documents seront annexés à l'avant-contrat.

L'existence d'une convention : il est fréquent que les acquéreurs d'un bien loué ne pensent pas à vérifier ce genre de clause. Le bail a-t-il fait l'objet d'une convention de type Borloo ou Cosse par exemple ? Pour information, ces conventions offrent des avantages fiscaux aux propriétaires sous certaines conditions (faible loyer notamment).
Si tel est le cas, vous serez tenu de vous y conformer pour la durée restant à courir sur le bail. Ces conventions ont des durées de 6 à 9 ans.

Convenez du sort du dépôt de garantie

Lors de la signature de son bail avec l'ancien propriétaire, le locataire lui a probablement remis un chèque de dépôt de garantie.

Généralement, le notaire chargé du dossier de vente du bien stipule dans l'avant-contrat, en accord avec les parties, que le montant de ce dépôt est versé à l'acquéreur le jour de la signature de l'acte de vente définitif.

Vous en devenez donc dépositaire. Il vous reviendra alors, si rien ne justifie le contraire, de restituer ce montant au locataire au moment de son départ.

Un congé doit nécessairement respecter des délais de préavis pour être signifié au locataire. Il faut distinguer les habitations louées meublées et les logements vides.

Concernant les logements loués vides

Le bail d'un logement vide est signé pour une durée de 3 ans.

Lorsque vous êtes propriétaire, vous pouvez adresser un congé au locataire afin qu'il quitte le logement au moins 6 mois avant la fin du bail. À défaut, celui-ci sera reconduit de manière automatique. Vous devez motiver votre demande de reprise du bien (résidence principale par exemple).

Mais les délais peuvent s'allonger en fonction de la date de fin de bail :

- soit, la date d'échéance du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition : le congé ne peut alors avoir lieu que 2 ans après la date de signature de votre achat.

Par exemple :

Vous achetez un logement occupé. Le bail en cours se termine un an après votre acquisition. Vous pourrez donner congé au locataire après une durée de 2 ans.

- soit, la date d'échéance du bail intervient plus de 2 ans après l'achat : le congé pour reprise peut intervenir à la date d'échéance du bail.

Par exemple :

Vous achetez un appartement occupé au mois de mai 2022. Le bail signé entre le locataire et votre vendeur a été conclu pour 3 ans. Il prend fin en septembre 2024. Vous pouvez reprendre l'appartement à la date d'échéance du bail, mais toujours en respectant un préavis de 6 mois.

Concernant les appartements loués meublés

Le contrat de bail d'un bien meublé est signé pour 1 an.

Vous pouvez demander au locataire de quitter les lieux au moins 3 mois avant la date d'échéance du contrat.

Concernant les habitations concernées par la loi de 1948

Si le logement que vous venez d’acquérir est concerné par la loi de 1948, vous avez la possibilité de donner congé au locataire pour y habiter, vous ou vos proches.

Cependant, vous devez obligatoirement lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins (article 18 de la loi de 1948).

Pour pouvoir donner congé au locataire d'un bien soumis à la loi de 1948 sans avoir à le reloger, il faut avoir acquis le logement :

• Au moins 10 ans avant la reprise ;
• Ou 4 ans si vous justifiez avoir acquis le bien pour y habiter. Vous devez aussi prouver que votre résidence actuelle ne correspond pas aux besoins de votre famille.

Rien ne vous empêche de vendre un bien loué. C'est d'ailleurs l'un des motifs qui justifient l'envoi d'un congé à votre locataire. Vous choisissez :

• De le vendre libre de toute occupation ;
• Ou occupé.

Les contraintes sont différentes selon qu'il s'agit d'une location vide ou meublée.

Donner congé et vendre le bien libre

Vous êtes tenu de purger le droit de préemption du locataire en place. En d'autres termes, il faut lui adresser une lettre recommandée avec avis de réception pour l'informer de votre intention de vendre le bien qu'il occupe (congé valant offre de vente).
Vous devez le faire 6 mois avant l'expiration du bail de 3 ans.

Le locataire d'un bien nu a 2 mois pour user de son droit prioritaire, et se porter acquéreur.

S'il ne souhaite pas acheter le bien qu'il occupe, vous êtes autorisé à le vendre à un tiers.

Le courrier adressé au locataire doit être accompagné de la notice d'information sur les obligations du bailleur et voies de recours et d'indemnisation du locataire (arrêté du 29 mai 2015). Il doit mentionner certaines informations obligatoires :

• Le motif du congé ;
• Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses annexes ;
• Une description détaillée du bien ;
• Les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, relatifs aux conditions de l’offre de vente faite au locataire.

Si le locataire n'use pas de son droit d'acheter le bien, et qu'il quitte l'appartement durant le préavis, il n'est tenu de payer le loyer que jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire.

Donner congé et vendre le logement occupé

Si vous décidez de vendre le bien occupé, votre locataire reste dans les lieux. Vous pouvez alors le vendre à n'importe quel moment, sans tenir compte de l'échéance du bail.

Cependant, un locataire peu fiable qui ne paie pas ses loyers de manière constante peut freiner les potentiels acquéreurs. C'est pourquoi il est recommandé d'assainir la situation avec une procédure d'expulsion avant de vendre le bien.