SOMMAIRE
- Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale ?
- Comment calculer la valeur locative cadastrale ?
- Evolution de la valeur
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La valeur locative cadastrale est utilisée pour calculer le loyer théorique d'un bien et les taxes foncières et d'habitation.
Elle est calculée par l'administration fiscale en fonction de la surface, du confort, et de la catégorie du logement.
Des travaux, des modifications ou l'environnement du bien peuvent influencer cette valeur.
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Connaître la valeur locative cadastrale d'un bien immobilier est essentiel pour fixer un loyer cohérent en fonction de sa situation, de sa catégorie et des biens existants sur le marché dans le même secteur. Par ailleurs, cette valeur sert de base de calcul de la taxe foncière. Elle fluctue selon les aménagements apportés à l'habitation ou les travaux influençant l'environnement du quartier. Quelle est donc la méthode de calcul de cette valeur ?
Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier ?
La valeur locative (aussi appelée valeur locative cadastrale) définit le montant du loyer annuel d'un bien estimé par l'administration fiscale. Par ailleurs, elle est la base de calcul de la taxe d'habitation (supportée par l'occupant) et taxe foncière (à la charge exclusive du propriétaire). Elle est déterminée suivant un barème voté par les collectivités territoriales.
Pour connaître la valeur locative d’une propriété, il suffit de consulter ses avis d'imposition de taxe foncière (rubrique « base ») ou taxe d’habitation (mention « valeur locative brute »).
Pour des informations sur les pratiques et marchés locatifs, il est recommandé de se tourner vers l'Agence Départementale d'Information pour le Logement (ADIL) de la commune et le site des Observatoires des Loyers.
Ce n'est pas au propriétaire de définir la valeur locative de son bien, mais à l’Administration fiscale qui tient compte des éléments fournis par le contribuable par le biais de différents formulaires (par exemple le CERFA 6650).
Comment est calculée la valeur locative cadastrale d'un bien ?
Quels sont les critères de calcul de la valeur locative ?
- La catégorie du logement
Les biens d'habitation sont classés en 8 catégories selon leur nature. Plus le bien est luxueux et confortable, plus il se rapproche de la catégorie 1 avec un loyer au m2 important.
- La superficie du bien
La valeur locative est calculée en fonction de la superficie au sol de toutes les pièces de l'habitation (chambres, cuisine, salle d'eau, couloir, rangement, garage, cave, terrasse…).
- Les éléments de confort du bien
L’estimation de la valeur locative s'appuie sur l'ensemble des prestations de confort du logement (eau courante, chauffage, électricité, gaz, WC, baignoire, etc.). Pour le calcul, l'Administration convertit tous ces éléments en m2 qu'elle additionne à la surface réelle. (Barème de l’article 324 T de l’annexe III du Code général des impôts)
La surface est pondérée par un « coefficient de confort ».
Quelle est la base de calcul d'une valeur locative ?
La formule de la valeur locative cadastrale est la suivante :
Surface pondérée x tarif au m2 du bien de référence (selon sa catégorie)
La surface pondérée ainsi que le montant du tarif appliqué sont indiqués dans une fiche d'évaluation remise par le contribuable à l'administration fiscale lors de la construction du bien.
Les valeurs locatives sont ajustées chaque année par des coefficients forfaitaires d'actualisation et de revalorisation.
Comment contester la valeur locative d’un logement ?
Pour contester la valeur locative d’un logement, il suffit d'envoyer une réclamation écrite ou verbale au centre des impôts fonciers ou via le site impots.gouv.fr.
L’Administration dispose de 6 mois pour donner suite. En l'absence de réponse, la réclamation est considérée comme refusée.
Quelles modifications entraînent une évolution de la valeur locative ?
Les constructions nouvelles ou reconstructions
2 types de constructions font évoluer la valeur locative d'un bien :
- L’édification d'un immeuble sur une parcelle non bâtie (construction nouvelle) ;
- La démolition d'un bâtiment pour le reconstruire, même s'il s'agit d'une piscine (reconstruction).
Les changements de consistance
Lorsque vous changez le volume ou la surface d'un bien (constructions additionnelles, démolition d'une partie du bâtiment, division, réunion de locaux existants, etc.), vous modifiez sa consistance, et par conséquent sa valeur locative.
Les changements d'affectation
Le changement d'affectation d'un bien immobilier, c'est-à-dire la modification de sa destination, entraîne une mutation de groupe, et par conséquent, une évolution de sa valeur locative. On distingue 4 types de locaux :
- D'habitation ;
- À usage professionnel ;
- Commerciaux et assimilés ;
- Industriels.
Les changements de consistance et d'affectation doivent être déclarés au service des impôts fonciers du lieu de situation du bien dans les 90 jours de la fin des travaux.
Les changements de caractéristiques physiques
La valeur locative d'un bien est affectée par des travaux entraînant la modification de structure de la construction, par exemple :
- La remise en état d'un bien ancien (réfection des toitures, façades… ) ;
- L'installation de nouveaux équipements (chauffage central, ascenseur, etc.) ;
- La redistribution des pièces, extensions…
Une construction délabrée peut engendrer une diminution de la valeur locative.
Les changements d'environnements
La valeur locative d'un local peut varier en fonction des améliorations de l'environnement (équipements collectifs, travaux de voirie, création d'un parc…).
Inversement, la construction d'un bâtiment provoquant des nuisances sonores, visuelles ou olfactives à proximité de votre propriété peut faire baisser sa valeur.
Les changements de caractéristiques physiques et d'environnement ne nécessitent aucune déclaration obligatoire.
FAQ
Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative cadastrale définit le montant du loyer annuel du bien dont vous êtes propriétaire. Elle est la base de calcul de votre taxe d'habitation et taxe foncière.
Où trouver la valeur locative de mon bien ?
Elle figure sur les imprimés de taxe d'habitation et foncière.
Comment calculer la valeur locative d'un bien ?
Surface pondérée x tarif au m2 du bien de référence (selon sa catégorie).
Comment contester la valeur locative d'un bien immobilier ?
Soit verbalement ou par courrier adressé à l'administration fiscale, soit sur le site des impôts.
Quelles modifications entraînent une modification de la valeur locative ?
Les constructions nouvelles ou reconstructions, les changements de consistance, d'affectation, de caractéristiques physiques ou d'environnement.
Qu'est-ce que l'attestation de valeur locative ?
Si vous êtes propriétaire d'un logement loué et souhaitez obtenir un crédit, vous devrez fournir une attestation de valeur locative à votre banquier pour évaluer vos revenus locatifs. Ce document est crucial pour calculer votre taux d'endettement et déterminer votre capacité d'emprunt. Cette attestation peut ne pas refléter la réalité du marché. Il est conseillé de consulter un expert en immobilier pour obtenir une estimation précise.
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