Peut-on utiliser le PTZ pour faire de l'investissement locatif ?

Le PTZ est conçu pour financer la résidence principale des primo-accédants. Durant les six premières années du prêt à taux zéro, le bénéficiaire du prêt n'a normalement pas le droit de louer son logement. Toutefois, des situations particulières permettent de le faire, sous réserve de respecter certaines conditions.

Les situations particulières qui donnent droit à la mise en location

Durant les 6 premières années du PTZ, le propriétaire peut mettre son logement en location s'il se trouve dans l'une des situations suivantes :

• Retraite : il sera à la retraite dans moins de 6 ans et s'engage à réutiliser le logement en résidence principale à partir de là ;
• Mobilité professionnelle : le logement est situé à au moins 50 km ou 1h30 (aller simple) de son nouveau lieu de travail ;
• Divorce : il divorce ou met fin à son Pacs ;
• Invalidité : il dispose d'une carte d'invalidité qui justifie sa situation d'invalidité ou d'incapacité ;
• Chômage : il est au chômage depuis plus d'un an.

Les règles à respecter pour louer avant 6 ans

Si le propriétaire du logement est concerné par l'une des situations ci-dessus, il peut louer son bien immobilier financé avec un PTZ. Il doit néanmoins respecter les conditions suivantes :

• Durée totale de la mise en location : elle ne peut pas dépasser 6 ans ;
• Type de location : la location en tant que meublé de tourisme (location saisonnière), logement meublé, logement de fonction ou résidence secondaire reste interdite ;
• Montant maximal du loyer : il doit respecter les plafonds de loyer des logements sociaux ;
• Plafond de ressources : au moment de la signature du contrat de bail, les revenus du locataire doivent respecter les plafonds de ressources des logements sociaux.

Par ailleurs, l'emprunteur doit informer sa banque de la mise en location du logement sous prêt à taux zéro. Il est également tenu de transmettre l'information à la CAF s'il perçoit des APL pour ce logement.

La possibilité d'utiliser le PTZ pour faire de l'investissement locatif dépend de la date d'obtention du prêt. En effet, les règles s'assouplissent avec le temps. Au bout de 6 ans après le versement du prêt à taux zéro, et si le PTZ a été obtenu en 2016 ou plus tard, la mise en location du bien immobilier est autorisée.

Si le prêt a été obtenu avant 2016, la seule condition pour louer sa maison avec un crédit en cours est d'obtenir l'accord de la banque. Ainsi, l'emprunteur doit solliciter l'autorisation de l'établissement bancaire par courrier. Si la banque ne s'y oppose pas, le propriétaire du logement acheté avec PTZ peut faire de l'investissement locatif.

La phase d'achat d'un logement comporte plusieurs étapes et prend généralement plusieurs semaines. Comme indiqué plus haut, le PTZ prévoit un changement des conditions de mise en location après 6 ans. Mais à quelle date commencent ces 6 ans ? À la signature des prêts à la banque ? À la signature chez le notaire ? À la remise des clés ?

Les textes établissent que la date de référence est celle du "versement du prêt". Par conséquent, c'est la date de déblocage des fonds qu'il faut prendre en compte.

Exemple de calcul de la période de 6 ans

Kevin achète un logement financé avec un PTZ. L'argent du prêt est versé au notaire le jour de la signature de l'acte, le 1er juillet 2024. Kevin pourra mettre son bien en location en toute liberté à partir du 1er juillet 2030. Avant cela, la location n'est possible qu'en cas de situation particulière, en respectant les conditions imposées.

Si le prêt est accordé en plusieurs étapes (comme lors d'un achat en VEFA par exemple), les 6 ans démarrent à partir du premier déblocage de fonds.

Durant les 6 premières années d'un financement PTZ, la location saisonnière est interdite. La réglementation prévoit des situations particulières (divorce, invalidité, chômage, etc.) qui permettent de louer son bien avant 6 ans. Mais attention, la location saisonnière n'est pas couverte par ces exceptions.

À partir de 6 ans, les restrictions concernant la mise en location sont levées. Par conséquent, la location saisonnière devient autorisée.

Le PTZ et l'éco-PTZ sont des dispositifs cumulables. Comme indiqué plus haut, le PTZ est compatible avec l'investissement locatif au-delà de 6 ans (ou avant en cas de situation particulière). Qu'en est-il de l'éco-PTZ ?

L'éco-PTZ est réservé aux logements utilisés comme résidence principale. Toutefois, rien n'empêche le propriétaire de louer son bien, à condition qu'il devienne la résidence principale de son locataire. Ainsi, l'éco-PTZ est également compatible avec l'investissement locatif.

Par conséquent, il est possible de cumuler le PTZ et l'éco-PTZ pour optimiser un projet d'investissement locatif. Le propriétaire peut ainsi bénéficier d'une aide financière pour l'achat de son bien immobilier, mais aussi pour les travaux d'amélioration énergétique. Si l'opération semble très intéressante, il faut néanmoins souligner que le propriétaire ne sera libre de louer son bien qu'après 6 ans (sauf situation particulière). C'est donc un projet qui s'envisage sur le long terme.

Il est capital que le propriétaire veille à respecter scrupuleusement les règles propres aux deux dispositifs, notamment pour ce qui est de la mise en location. À défaut, l'emprunteur risque de devoir rembourser l'intégralité des sommes perçues au titre des dispositifs d'aide.