Qu'est-ce que la vacance locative et comment s'en prémunir ?

La vacance locative désigne la période entre le départ d'un locataire et l'arrivée d'un nouveau, durant laquelle le logement reste inoccupé. 

C’est l’une des périodes les plus redoutées des propriétaires. Non seulement il y a un manque à gagner pour le bailleur, mais ce dernier doit continuer à payer les charges, crédits et impôts rattachés au bien. 

La durée de la vacance locative est quant à elle indéterminée. Elle peut durer quelques jours comme plusieurs mois ou années. 

Par exemple, pour une location étudiante, il est courant que le logement soit vacant durant l'été, lorsque les cours sont suspendus et les étudiants rentrent chez eux. Cependant, à la rentrée universitaire, le bien sera à nouveau recherché. Ainsi, la vacance locative peut parfois être justifiée selon la situation.

La vacance locative peut être liée à divers facteurs, certains étant plus fréquents que d’autres. Parmi les causes courantes, on trouve :

1. Un décalage entre la cible visée et la réalité du marché ;
2. Un loyer supérieur à ceux pratiqués sur le marché ;
3. Un logement mal entretenu ou vétuste ;
4. Trop d'exigences quant au choix du locataire.

Fixer un prix du loyer en adéquation avec le marché 

Une fois le secteur géographique ciblé et le logement trouvé, la seconde étape consiste à déterminer le montant du loyer. Et ici encore la localisation prend toute son importance. Le montant du loyer doit en effet être établi en adéquation avec les prix proposés sur le marché.  

Et pour connaître les tarifs pratiqués, le mot d’ordre est de comparer. Pour cela vous devez décortiquer les sites d’annonces immobilières et vitrines d’agences puis identifier les biens similaires à votre logement et dans votre quartier (aux superficies équivalentes). Enfin, il ne vous restera plus qu’à les comparer. 

Une fois le montant du loyer fixé, 3 situations peuvent se présenter : 

1. Le montant du loyer correspond à la valeur du marché : vous trouverez facilement un locataire ; 
2. Le montant du loyer est trop haut : vous aurez du mal à trouver un locataire ; 
3. Le montant du loyer est trop bas : vous trouverez rapidement un locataire et nous vous conseillons ensuite d’augmenter annuellement le prix du loyer en vous aidant des indices de référence des loyers de votre commune. 

Pour vous assurer une occupation permanente, vous devez toujours garder en tête ce que vaut réellement votre bien.

Rafraîchir l’état de votre logement 

En plus d'établir le prix du loyer, cela paraît évident, mais proposer un logement en bon état est toujours plus attrayant pour les candidats. Cela peut aussi bien nécessiter de petits travaux qu’une rénovation plus importante. Mais la finalité reste la même : réussir à louer votre logement. 

Ayez également en tête que les travaux réalisés donneront de la valeur à votre bien au moment de la revente et qu’une plus-value est possible à la clé ! Un logement bien entretenu se déprécie moins. À prestations équivalentes, un locataire visera le logement qui fait la différence, à savoir celui qui sera le mieux équipé possible, celui qui sera refait à neuf, ou qui bénéficie d'améliorations diverses.

La partie travaux est donc une piste à creuser si vous entendez revaloriser votre bien sur le marché et vous prémunir de la vacance locative. 

Être moins exigeant sur le choix du locataire 

Contrôler avec sérieux le dossier de location de votre futur locataire est également une bonne astuce pour éviter la vacance locative. Mais ce principe emporte une condition : que les critères de sélection utilisés restent raisonnables. 

Aujourd’hui, la grande majorité des propriétaires bailleurs et agences immobilières estiment un dossier de candidat recevable lorsque les revenus du futur locataire sont équivalents ou supérieurs à 3 fois le montant du loyer. Mais il n’existe aucune règle en la matière et en réalité chaque propriétaire peut fixer librement ses propres conditions. 

Concrètement, cela signifie que vous pouvez très bien décider que votre futur locataire doit gagner 5 ou 6 fois le montant du loyer. En théorie plus le candidat disposera de ressources et meilleure sera votre garantie contre l’impayé. 

Toutefois, être trop exigeant sur le choix de votre locataire vous privera potentiellement de nombreux bons candidats. Nous vous conseillons donc de privilégier une bonne caution plutôt que de tout miser sur les ressources du candidat. 

Anticiper le départ des locataires 

Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, il y a quelques conseils à suivre pour acheter ou louer directement, le maître mot est l’anticipation. Votre locataire peut rapidement quitter le logement, surtout en zone tendue où le préavis de départ correspond à 1 mois (contre 3 mois en zone non tendue). Il ne faut donc pas se laisser surprendre par les dates de départ, mais au contraire, toujours les avoir en tête ! Le temps c’est de l’argent et en perdre vous conduira irrémédiablement vers une période de vacance locative. 

Diffuser une annonce de location attractive 

Le départ de votre locataire approche, il vous adresse son préavis… Que faire ensuite ? Pour rendre votre bien immobilier visible au plus grand nombre de candidats possible, nous vous conseillons de rédiger une nouvelle annonce de location. Cette dernière doit être la plus précise et complète possible et comprendre à minima : 

• Le nombre de pièces du logement ; 
• Sa localisation ; 
• Ses équipements ; 
• Le montant du loyer ; 
• Le montant des charges, etc. 

De même, l’annonce doit être accompagnée de photos (avantageuses) de votre logement. Évitez les photos floues, obscures ou encore des clichés de pièces non rangées (chambre avec le lit non fait, cuisine avec de la vaisselle sale dans l’évier…). 

Quant au choix des canaux de diffusion à privilégier, vous pouvez tout à fait utiliser des sites d’annonces en ligne comme Leboncoin, PAP, SeLoger etc. Les petites annonces sont aujourd’hui incontournables pour espérer louer un bien immobilier. 

Des candidats vous contactent suite à la diffusion de l'annonce ? Surtout, soyez réactif en répondant rapidement aux demandes sous réserve que les potentiels locataires ne se tournent vers un autre bien. De même pour éviter la vacance locative, n’hésitez pas à débuter les visites durant le préavis du locataire actuel. 

Souscrire une assurance locative

Pour avoir la certitude d’obtenir une rentrée d’argent quand bien même votre logement est vacant, une solution consiste à souscrire une assurance vacance locative. Cette technique permet au propriétaire de continuer à percevoir des revenus même si aucun locataire n’occupe le logement pendant plusieurs mois. 

L’assurance vacance locative peut être souscrite seule ou être intégrée à une autre assurance comme la Garantie Loyers impayés (GLI), la Garantie des Risques Locatifs (GRL) ou l’assurance propriétaire non-occupant (PNO). Toutefois nous vous recommandons de bien lire le contrat avant de signer quoi que ce soit. En effet, il n’est pas rare (voire fréquent) qu’une franchise de 1 à 3 mois soit appliquée. Qu’est-ce que cela signifie ? Que durant cette période la vacance locative reste à votre charge, en d’autres termes, vous ne percevez rien de la part de l’assurance. 

Quant à la couverture des loyers pris en charge, sachez que l’assurance vacance locative peut assurer entre 80% et 100% du montant du loyer (charges comprises). 

Alors l’assurance vacance locative bonne ou mauvaise idée ? Et bien, tout dépend de la nature du contrat, à savoir :

• Le contenu de ses garanties ; 
• Le contenu de ses exclusions ; 
• Les périodes de franchise prévues dans le contrat ; 
• Le plafond d’indemnisation (rarement intégral) appliqué. 

Acheter un immeuble de rapport déjà loué

Et si, au lieu d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers seuls, vous achetiez un immeuble dans son intégralité ? Cette option, de plus en plus abordable d'un point de vue financier, a de nombreux avantages, et permet notamment de se constituer rapidement un patrimoine immobilier conséquent. Une opération d'envergure qui peut inquiéter, mais dont le niveau de risque peut être réduit en décidant d'acheter un immeuble de rapport déjà loué.

Bien que les deux notions soient légèrement différentes, les règles applicables à la vacance locative sont également valable pour se prémunir de la carence locative.
Le propriétaire qui met son bien pour la première fois a donc tout aussi intérêt à les appliquer en plus de celles qui suivent :

Privilégier un logement avec une forte demande locale

Le premier réflexe à avoir pour éviter que votre logement ne se retrouve vacant consiste à investir dans un bien répondant à une demande locale afin d'espérer un rendement locatif intéressant.

Reprenons notre exemple de la location étudiante. Si vous vous trouvez à proximité des universités ou dans un quartier étudiant, investir dans un studio permettra de répondre à une demande principale : celle des étudiants. Vous aurez en effet davantage de chances d’attirer un étudiant sur ce secteur géographique qu’une famille. 

Par conséquent, tout l’enjeu pour vous est de connaître l’origine de cette demande pour investir dans un bien immobilier qui puisse y répondre. 

S’assurer une bonne situation géographique 

Nous l’avons vu, la situation géographique d’un bien est l’un des critères les plus importants à prendre en compte dans un investissement locatif avec ou sans apport. Cet élément déterminera la cible que vous visez, mais également les moyens engagés pour l’atteindre. Pour espérer louer rapidement un logement, l’idéal est donc que l’habitation soit bien située. Mais qu’entendons-nous au juste par « bien situé » ?

4 points sont à retenir quant à la localisation d’un bien immobilier « bien situé » : 

1. La proximité des commerces et autres commodités ; 
2. La proximité des transports en commun ; 
3. Un bassin d’emploi dynamique ; 
4. La présence d’écoles. 

Toutes les solutions énoncées ci-dessus vous permettront de limiter fortement le risque de vacance locative. Prendre conscience de ces quelques lignes vous permettra ainsi d’éviter 4 situations : 

• Une baisse de la rentabilité de votre investissement locatif ; 
• Un déséquilibre de vos finances (notamment si vous avez un crédit en cours) ;  
• La perte de certains avantages fiscaux (la vacance locative dans le cadre de la loi Pinel par exemple) ; 
• La redevance d’une taxe supplémentaire sur les logements vacants.