Quel statut juridique choisir pour un investissement locatif et comment créer une société ?

Le statut ou la forme juridique détermine les règles fiscales, sociales et juridiques d'une entreprise.

Les entrepreneurs peuvent opter pour :

• Une entreprise en nom propre. Elle est appropriée aux acquéreurs qui investissent seuls, dans un bien unique et pour une longue période.
• Une société commerciale (SARL, EURL, SASU, SAS). Elle est adaptée aux achats-reventes des biens.
• Une société civile (SCI, SCPI). Elle est notamment compatible avec les professions immobilières.

Dans le cadre d'un investissement locatif, certaines formes juridiques sont fiscalement plus avantageuses.

Il n'existe pas de statut juridique idéal pour investir dans l'immobilier. Le choix dépend de la situation de l'investisseur (acquisition seul ou en groupe, acquéreur avec ou sans famille) et de l'objectif de l'investissement (location, achat-revente, constitution d'un patrimoine).

L'achat d'un logement en nom propre

Lorsqu'un acquéreur achète un bien immobilier en nom propre, il est responsable seul et en son nom personnel de l'achat du bien, de son entretien et de sa location, etc.

Ce statut s'adapte à une acquisition unique, spécialement lorsqu'il s'agit de conserver le bien pendant une longue période. Il est privilégié par les investisseurs débutants, notamment parce qu'il évite les formalités administratives liées à la création d'une société.

Le propriétaire bailleur peut opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et profiter des avantages fiscaux du régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives) ou du régime réel (déduction de certaines charges).

Le bien peut faire l'objet d'un démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété) avant d'être transmis par donation.

L'acquisition en société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière est souvent utilisée pour les investissements immobiliers. Elle permet d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens pour les louer nus (non meublés).

La SCI se compose d'au moins deux associés (personnes physiques ou morales). Le capital social peut être de 1 euro.

Les associés détiennent un nombre de parts équivalent à leur investissement initial.

Conformément à l'article 1857 du Code civil, ils sont responsables « indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social ». En d'autres termes, ils peuvent être tenus des dettes sociales sur leur patrimoine propre.
L'article 1858 précise toutefois que le créancier ne peut les poursuivre personnellement qu'après avoir vainement poursuivi la société. 
Aucune clause des statuts ne peut supprimer cette obligation. 

La SCI au titre d'un investissement locatif présente plusieurs avantages :

• Investissement collectif : les associés augmentent leur potentiel d'investissement et leur capacité à obtenir un crédit immobilier. 
• Fiscalité : les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, ils déduisent les charges et amortissent les acquisitions. Ils bénéficient d'avantages en matière de distribution de dividendes.
  S'ils optent pour l'impôt sur le revenu (IR), le paiement de l'impôt est partagé entre les associés au prorata de leurs parts sociales. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être déduit des autres revenus des associés. Par ailleurs, la plus-value lors de la vente du bien est imposée selon le régime des plus-values des particuliers (abattement de 6 % de la 6e année de détention jusqu’à l’exonération complète de l'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans). 
• Transmission de patrimoine : le bien est transmis sous forme de parts sociales. Il n'y a donc pas d'indivision sur le bien. Par ailleurs, la donation de parts de SCI profite d'un abattement qui dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Il s'applique sur l'ensemble des donations en une ou plusieurs fois, tous les 15 ans.

Le choix d'une SCI familiale pour l'investissement immobilier

La SCI familiale est une SCI dont les associés font partie d'une même famille jusqu'au 4e degré (parents, enfants, petits-enfants, frères/sœurs, arrière-grands-parents, oncles/tantes, neveux/nièces, cousins germains). 

Cette structure présente les avantages suivants :

• Elle simplifie la gestion et la transmission du patrimoine.
• La société civile familiale est assimilée à un bailleur personne physique.
• Elle assure la pérennité du patrimoine entre les générations.

L'acquisition immobilière en SARL (pour investir à plusieurs) ou EURL (pour investir seul)

La société à responsabilité limitée (SARL) immobilière est une société commerciale qui compte au moins deux associés. S'il s'agit d'une SARL familiale, les associés doivent être membres de la même famille par le sang ou par alliance (mariage ou Pacs).

La SARL a pour objet l'acquisition, la gestion et l'exploitation d'un ou de plusieurs biens immobiliers.

La loi n'impose pas de capital minimum.

Cette forme juridique permet de limiter la responsabilité des associés au montant de leurs apports. Aussi, en cas de difficultés financières liées à l'investissement, le patrimoine personnel des associés n'est pas engagé.

Par ailleurs, l'EURL est une SARL qui ne compte qu'un seul associé. Elle est adaptée aux investisseurs souhaitant investir seuls tout en séparant leur patrimoine personnel et professionnel.

Concernant la fiscalité, la SARL est généralement soumise à l'impôt sur les sociétés. Cependant, dans certains cas, les associés peuvent opter pour l'IR (société de moins de 5 ans ou SARL familiale). Dès lors, ils ont la possibilité de bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur meublé non professionnel (LMNP).

L'investissement immobilier en SAS

La société par actions simplifiées (SAS) ne requiert pas un nombre minimum d'associés. En effet, la SASU (société par actions simplifiées unipersonnelles) ne nécessite qu'un seul associé.

Cette société permet une grande flexibilité dans la rédaction des statuts.

Elle est, par défaut, assujettie à l'impôt sur les sociétés. Les bénéfices annuels de la SAS sont imposés au taux forfaitaire de 25 %. Toutefois, ce dernier peut être réduit à 15 % sous les conditions suivantes :

• Le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 10 millions d’euros hors taxes ;
• Le capital social est entièrement libéré ;
• 75 % du capital social est détenu par des personnes physiques. 

La SAS est adaptée aux investissements immobiliers qu'il s'agisse de l'achat, la vente ou la location d'un logement. Elle convient aux activités commerciales comme la location meublée.

La création d'une société nécessite 4 étapes essentielles :

1. La rédaction des statuts

Les statuts définissent les règles de la société, sa structure, et son objet.

Ils peuvent être rédigés par acte authentique devant un professionnel du droit (notaire, avocat) ou par acte sous seing privé (directement entre les parties). Ils sont signés par tous les associés.

L'acte de constitution de la société doit obligatoirement mentionner les informations suivantes :

La dénomination et la forme juridique de la société (SCI, SARL, SAS, etc.) ;

• L'adresse du siège social ;
• Le montant du capital social et la répartition des apports de chaque associé ;
• La durée de la société ;
• Son objet social (principales activités) ;
• Le nom du gérant et ses pouvoirs ;
• Les règles de fonctionnement (modalités de prise de décisions, de cession de parts sociales, de dissolution de la société…).

2. Le dépôt du capital social 

Les associés ouvrent un compte bancaire au nom de la société. Ils contribuent au capital social par des apports en numéraire (argent), ou en nature (biens immobiliers, équipements).

Le montant minimal du capital varie selon la forme juridique choisie.

Ce capital représente la garantie financière de l'entreprise vis-à-vis des tiers, et conditionne l'enregistrement de la société.

3. La publication d'un avis de constitution dans un JAL

Une annonce portant avis de création doit être publiée dans un journal d'annonces légales (JAL) du département dans lequel se situe le siège de la société. Elle permet d'informer le public de la création de la société. Dès lors, les statuts deviennent opposables aux tiers.

Cet avis doit contenir toutes les informations importantes comme la date de signature des statuts, la forme juridique de la société, sa dénomination, son siège social, son objet, sa durée, le montant du capital social, l'identité du gérant. 

Après la publication, une attestation de parution est délivrée au représentant légal de la société. Celle-ci fait partie des pièces du dossier qui doit être déposé sur le site du guichet unique de l'INPI pour l'immatriculation de la société.

4. Dépôt du dossier sur le site de l'INPI

Pour obtenir l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés et la délivrance du Kbis par le greffe du tribunal de commerce, les associés doivent déposer un dossier en ligne sur le site du Guichet unique des formalités de l'entreprise (obligatoire depuis le 1er janvier 2023). Celui-ci est accessible depuis le portail de l'INPI e-procédures.

Le dossier de demande d'immatriculation contient notamment :

• Un formulaire M0 dûment complété (déclaration de création d'une personne morale) ;
• Les statuts signés par tous les associés ;
• L'attestation de parution de l'avis de constitution délivrée par le JAL ;
• L'acte de nomination du ou des gérants ;
• Une déclaration sur l'honneur de non-condamnation du gérant ;
• Un justificatif d'identité du gérant ;
• Un justificatif d'adresse du siège social (propriété ou jouissance) ;
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs.