Qu'est-ce qu'une SAS immobilière, est-ce un choix astucieux ou une source de complications fiscales ?

La SAS

La SAS (société par actions simplifiées) est une société commerciale. Elle est régie par le Code du commerce.

Voici ses principales caractéristiques :

- Concernant les associés : la SAS compte au moins 2 associés personnes physiques ou morales. Elle peut cependant être constituée d'un seul associé. On parle alors de SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle).
Les associés ont, par principe, une responsabilité limitée. Ils ne sont tenus du remboursement des dettes de la société qu'à hauteur de leurs apports. 

- Concernant sa constitution : la SAS doit nommer un président. Celui-ci est son représentant légal. Il est responsable civilement et pénalement.

- Concernant son capital social : le montant minimum du capital social est fixé à 1 €. Les apports peuvent être faits en numéraire (somme d'argent) ou en nature (immeubles, machines…).

- Concernant son objet : il est libre à condition d'être autorisé, réalisable et licite.

Un marchand de biens peut-il exercer son activité en SAS ?
Oui, un marchand de biens peut légalement constituer une SAS ou une SASU (s'il est associé unique) pour exercer son activité d'achat-revente de biens immobiliers.

La SAS immobilière

La SAS immobilière est une SAS spécialisée dans l'investissement de biens immobiliers dans un objectif professionnel. Elle fonctionne comme une SAS classique, seul son objet est spécifique.

En effet, la SAS immobilière concerne :

• L'achat et la revente de biens immobiliers (SAS de gestion immobilière) ;
• La mise en location des biens (SAS de location immobilière).

Les avantages d'une SAS immobilière

• Une simplicité de fonctionnement :
  Le Code de commerce laisse une grande liberté aux associés d'une SAS immobilière, notamment dans la rédaction des statuts.
  Ils peuvent fixer librement les règles de majorité, les conditions de direction, de départ des actionnaires, etc.
• Une responsabilité limitée :
  Les associés sont responsables des dettes de la SAS à concurrence de leurs investissements en capital. Les biens personnels des associés sont protégés.
  
  Exemple : la SAS a une dette de 5 000 €. L'un des associés est titulaire d'actions à hauteur de 2 000 €. Les créanciers ne peuvent lui réclamer le remboursement de la dette qu'à concurrence de 2 000 €.

• Une SAS avec un seul associé :
  Contrairement à la SCI, souvent utilisée pour des opérations immobilières, la SAS peut être constituée d'un associé unique. On parle de SASU immobilière. 
• Un capital social à 1 € :
  Le capital d'une SAS peut se limiter à 1 euro symbolique.
  Les statuts peuvent prévoir un capital variable qui pourra être augmenté (ou diminué selon les cas) sans modification de l'acte de constitution.
• Un amortissement du bâti :
  La société peut déduire le prix d'acquisition des nouveaux biens de ses revenus imposables sur plusieurs années. Elle diminue ainsi la valeur des bénéfices imposables soumis à l'IS.

Les inconvénients d'une SASU immobilière

• Des statuts précis et complets :
  La législation ne prévoit pas de règles strictes pour les SAS. Elles doivent donc faire l'objet de statuts particulièrement complets.
  Le recours à un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour la rédaction des statuts est fortement recommandé.
• Une double imposition :
  Les bénéfices de la SAS (revenus locatifs et plus-values en cas de vente) relèvent de l'impôt sur les sociétés (IS).
  Le montant des dividendes versés aux associés est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu des bénéficiaires.
• Des démarches administratives contraignantes :
  Les obligations administratives d'une SAS sont nombreuses : tenue d'une comptabilité commerciale (créances et dettes), dépôt de comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, envoi d'une liasse fiscale avec plusieurs annexes, etc.

Étape 1 : ouverture d'un compte bancaire

Les associés devront « libérer » leurs apports en numéraire avant la signature des statuts. En d'autres termes, ils doivent déposer les sommes sur un compte bancaire dédié (ou chez un notaire) ouvert au nom de la SAS immobilière. 

Il peut s'agir :

• D'une libération totale ;
• Ou d'une libération partielle (les associés déposent au moins 50 % de l'apport, le restant devant être libéré dans les 5 ans de la constitution).

Étape 2 : rédaction des statuts 

Les statuts de la SAS immobilière définissent les règles de fonctionnement de la société. Ils doivent notamment inclure les informations suivantes :

• Le nom de la société et sa forme juridique (SAS) ;
• L'adresse du siège ;
• L'identité des associés ;
• Le montant du capital ;
• La durée de la société ;
• L'objet social ;
• Le nombre d'actions, leur répartition entre les associés ;
• La désignation d'un président (obligatoire) et d'autres organes de gestion facultatifs (directeur général, comité de direction…) ;
• La répartition des pouvoirs ;
• Les modalités de convocation et de tenue des assemblées générales ;
• Les conditions de prises de décisions ;
• La répartition du résultat ;
• etc.

Étape 3 : constitution du capital social 

Le capital social de la SAS immobilière représente la somme d'argent ou la valeur des biens que les actionnaires apportent à la société en échange d'actions. Il doit être fixé dans les statuts. Son montant minimum légal est de 1 euro. Il peut être fixe ou variable.

Il est constitué d'un apport en numéraire (somme d'argent) ou en nature (appartement, local commercial…).

L'intervention d'un commissaire aux apports pour évaluer les apports en nature est obligatoire si les biens apportés ont une valeur supérieure à 30 000 € et si la totalité des apports en nature représente la moitié du capital social.

Étape 4 : publication d'une annonce légale 

La constitution de la SAS immobilière doit faire l'objet d'un avis dans un journal d'annonces légales.

Cette publication contient des mentions obligatoires, notamment :

• La date de signature des statuts ;
• La dénomination de la société ;
• La désignation des associés ;
• Le siège social ;
• Le capital social ;
• La durée ;
• La désignation du président (nom, prénom, adresse) ;
• Le nombre d'actions et le mode d'attribution ;
• Le greffe du tribunal où la SAS est immatriculée.

Étape 5 : immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS) 

La SAS immobilière dépose une demande d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette immatriculation lui confère une existence légale. Le dossier est déposé en ligne sur le Guichet unique de l'INPI (celui-ci remplace l'ancien centre de formalités des entreprises). 

Il contient notamment :

• Les statuts signés ;
• Un justificatif de siège social ;
• Une copie de l'acte de nomination du président certifiée conforme et d'une pièce d'identité en cours de validité ;
• Une déclaration sur l'honneur de non-condamnation du président ;
• Une attestation de dépôt du capital social ;
• L'avis de parution dans le JAL. 

Imposition des bénéfices et des plus-values

Une SAS immobilière est assujettie de plein droit à l'impôt sur les sociétés. Le taux d'imposition est fixé à :

• 15 % sur la tranche comprise entre 0 et 42 500 € ;
• 25 % sur le surplus.

Imposition sur les dividendes

La SAS immobilière peut décider de verser des parts aux actionnaires sous forme de dividendes. Chacun est imposable au titre de l'impôt sur le revenu. Les frais fiscaux (flat tax) représentent 30 % des sommes perçues.

Ce régime s'avère profitable aux investisseurs immobiliers à long terme. Ils réinvestissent les bénéfices de la société dans l'acquisition de nouveaux biens. Ils ne paient ainsi que l'impôt sur les sociétés.