Vaut-il mieux investir en SCPI ou dans l'immobilier direct ?

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI, également appelée “pierre papier” est une société qui collecte des fonds auprès d'investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier. Les fonds peuvent provenir aussi d’entreprises ou d’associations. Dans le cadre de ce type d’investissement, la société civile de placement immobilier gère l'ensemble des missions suivantes :

• Acquisition des biens immobiliers ;
• Recherche des locataires :
• Réalisation des états des lieux ;
• Acquittement des charges ;
• Réalisation des travaux ;
• Encaissement des loyers.

Ainsi, les investisseurs payent des frais de gestion lors de la souscription de parts, mais aussi annuellement. En contrepartie, les investisseurs perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur participation.

Qu'est-ce que l'immobilier direct ?

L'investissement immobilier direct, quant à lui, consiste à acheter physiquement un bien immobilier en son nom. Cela implique l'achat, la gestion et la vente éventuelle de ce bien. Cette responsabilité offre un contrôle total sur le bien, mais aussi une plus grande implication en termes de gestion et de responsabilités.

Les SCPI offrent une rentabilité intéressante grâce à la mutualisation des risques locatifs et une gestion professionnelle. En général, les taux de distribution se situent généralement entre 4 et 6 %, mais certaines peuvent atteindre plus de 8 % de rendement. 

Les SCPI permettent de diversifier son patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion immobilière directe. Si les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, les investisseurs peuvent bénéficier de certaines niches fiscales, comme le dispositif Pinel, qui permettent de réduire leur imposition.

En 2024, les SCPI évoluent pour s’adapter aux nouvelles tendances du marché immobilier, telles que l’essor des bureaux partagés, des résidences seniors, ou des logements écologiques. Cela peut offrir des opportunités supplémentaires aux investisseurs en quête d'innovation. 

Quels sont les avantages d’une SCPI ?

Une gestion simplifiée

La gestion est entièrement déléguée à des professionnels, ce qui libère l’investisseur des soucis quotidiens liés à la gestion locative.

Une diversification et mutualisation des risques

Les SCPI investissent dans divers types de biens (bureaux, commerces, résidences médicalisées, etc.), ce qui permet de mutualiser les risques locatifs et d'améliorer la stabilité des revenus.

En effet, en investissant dans une SCPI, l'investisseur achète des parts d'un portefeuille immobilier diversifié, constitué de plusieurs biens situés dans des zones géographiques différentes. Cette diversification permet de limiter les risques locatifs et de vacance, ainsi que les risques liés à l'investissement immobilier en général.

Un investissement accessible

Il est possible de devenir associé d'une SCPI avec des montants relativement modestes, souvent à partir de quelques centaines d'euros.

Des revenus réguliers

Les SCPI offrent des revenus réguliers et relativement stables, distribués trimestriellement ou semestriellement aux investisseurs. Cela peut être un avantage si l'on recherche une rentabilité prévisible.

Quels sont les inconvénients d'une SCPI ?

Une dépendance à la gestion

Investir dans une SCPI signifie déléguer la gestion des biens. Il n'y a donc pas de contrôle direct sur les décisions de gestion ou les choix des biens immobiliers.

Des frais de gestion et des problèmes de liquidité

Les SCPI comportent des frais de gestion et d’entrée qui peuvent réduire la rentabilité. De plus, les parts de SCPI ne sont pas toujours facilement revendables, ce qui peut poser des problèmes de liquidité en cas de besoin urgent de fonds.

Des risques de fluctuations du marché immobilier

Bien que les SCPI mutualisent les risques, elles ne sont pas à l'abri des fluctuations du marché immobilier. Les crises économiques peuvent impacter la rentabilité des SCPI, et les investisseurs doivent être conscients qu’il est possible de ne pas récupérer l'intégralité de son investissement initial.

Posséder un bien immobilier offre une sécurité. En étant propriétaire, l'investisseur dispose d'un actif tangible, moins sujet aux aléas des marchés financiers. Cela permet également de se projeter à la retraite avec des dépenses plus faible lorsque le crédit est remboursé. L’immobilier est perçu par les Français comme une valeur refuge par excellence. 

L'immobilier direct permet de bâtir un patrimoine durable que l'on peut transmettre à ses enfants. Cette perspective de transmission est souvent un facteur décisif pour les investisseurs, soucieux de laisser un héritage concret et sécurisant à ses proches ou à ses enfants. Cela peut représenter une valeur émotionnelle importante, en plus de l'aspect financier.

Quels sont les avantages de l’immobilier direct pour la location ?

Devenir propriétaire

L'immobilier direct permet de posséder un bien tangible qui représente un avantage patrimonial. C’est une sécurité matérielle, ce qui rassure de nombreux d’investisseurs.

Obtenir une plus-value

Investir directement dans un bien immobilier offre un potentiel de plus-value à long terme, notamment dans des zones à fort développement. Selon l'emplacement du logement, on peut espérer une augmentation de la valeur du bien au fil du temps.

Gérer son bien

Acheter un bien immobilier en direct, permet d'avoir un contrôle total sur la gestion, la location et la revente du bien. Cela offre une plus grande flexibilité pour adapter son investissement à ses besoins. Il est possible de le rénover, d’augmenter le loyer ou de vendre selon les opportunités du marché.

Percevoir des revenus locatifs réguliers

La location d’un bien immobilier direct peut générer des revenus locatifs stables et réguliers. En choisissant soigneusement les locataires et en gérant efficacement le bien, il est possible d’assurer un flux de trésorerie constant et d’augmenter les loyers au fil du temps.

Quels sont les inconvénients de l’immobilier direct ?

Une gestion et un entretien qui demande de l’investissement 

La gestion directe d’un bien immobilier demande du temps et des compétences. Il faut s’occuper de la recherche de locataires, des contrats de location, de l'entretien du bien, et des éventuelles réparations. Cela peut être chronophage et nécessiter des connaissances spécifiques.

Un risque de vacance locative

Posséder un bien immobilier peut comporter un risque de vacance locative, c’est-à-dire des périodes où le bien n’est pas loué et ne génère pas de revenus. Cela peut avoir un impact sur la rentabilité, surtout si les périodes de vacance sont fréquentes ou prolongées.

Des frais annexes à anticiper

L'immobilier direct implique des coûts supplémentaires tels que les frais de notaire, les taxes foncières, les frais de gestion (si l'on passe par une agence), et les coûts d'entretien. Ces dépenses peuvent peser sur la rentabilité globale de l’investissement.

Une complexité administrative et une fiscalité à ne pas négliger

La gestion d’un bien immobilier implique des démarches administratives complexes, telles que la déclaration des revenus fonciers, la gestion des contrats de location, et la conformité aux réglementations locales. Ces tâches peuvent être lourdes et nécessitent une bonne organisation.

Sans oublier, la fiscalité de l’achat immobilier qui peut être conséquente. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui peut réduire le rendement net de l’investissement.