Rendement locatif : comment le calculer et quelles conclusions en tirer ?

La rentabilité locative brute

Commençons par le calcul d’une rentabilité brute. La rentabilité brute est la plus simple à calculer mais c’est aussi la moins précise de nos 3 typologies de rendement locatif. À quoi sert-elle dans ce cas ? Découvrons-le ensemble.

En suivant les conseils pour acheter ou louer directement dans une logique d’investissement locatif, vous allez comparer des annonces immobilières. Pour faire votre sélection, nous vous déconseillons de vous arrêter uniquement au prix de vente et aux atouts de chaque bien, comme vous le feriez très certainement pour l’achat d’une résidence principale. Pour vous faire rapidement une première idée du marché ou réaliser un premier tri, calculez plutôt la rentabilité brute de chaque logement.

Le calcul de la rentabilité locative brute

Inutile de contacter le vendeur, le coût global de l’acquisition et le montant du loyer que vous pourrez appliquer à un bien suffisent pour poser notre équation. Sortez votre calculette, ou plutôt suivez notre exemple !

Calculez le coût global de votre acquisition :

• Partons sur un prix de vente de 140 000 € pour un appartement. Corrigez ce prix à la baisse de 5% après négociation.
• Puis corrigez-le à la hausse de 8% pour prendre en compte les frais de notaire.
• Enfin, estimez d’éventuels travaux de rénovation à réaliser pour rendre le bien plus attractif. Basez-vous simplement sur les photos de l’annonce. Ici nous partons sur une enveloppe de 10 000 €.

Qu’est-ce que ça donne ?

Coût total de votre acquisition = (140 000 x 0,95) +  (140 000 x 0,95) x 0,08 + 10 000 = 133 000 + 10 640 + 10 000 = 153 640 €

Estimez votre futur loyer en 3 clics :

Mettez-vous dans la peau d’un locataire et faites une recherche sur LeBonCoin avec des critères qui correspondent au bien que vous ciblez pour une location : type de logement, mètres carrés et ville suffisent. Identifier une fourchette de loyer dans laquelle vous positionner. Ici nous partons sur un loyer de 750 € / mois.

Rentabilité locative brute = loyer annuel / coût global de l'opération x 100

Appliquez la formule suivante. Vous obtenez un pourcentage. Ici votre rentabilité brute est égale à (750 x 12) / 153 640 x 100 = 5,86%.

Que penser de votre rentabilité brute ?

Ok, vous obtenez une rentabilité brute de 5,86%. Mais qu’est-ce que ça signifie ? Est-ce bien ou devez-vous espérer mieux ?

Concrètement, cela signifie que si vous investissez 100 € aujourd'hui et bien vous aurez 105,86 € euros dans un an. Vous voilà bien avancé(e).

Revenons plutôt à notre taux de 5,86%. En fonction de la typologie du bien ou de la localisation que vous ciblez, cela peut s’avérer être une bonne rentabilité brute… ou non. En fait, le taux de rentabilité brute n’a pas de valeur en tant que telle. L’objectif est plutôt de comparer ce qui est comparable, à savoir la rentabilité de différents biens avant de vous positionner sur certains d’entre eux. Ni plus, ni moins.

Attention, ne vous en tenez pas à ce seul calcul avant d’aller plus loin dans votre démarche d’acquisition. Il omet en effet de prendre en compte 2 facteurs : les charges à payer et l'impact des loyers sur le montant de votre impôt sur le revenu. Vous allez le voir avec la rentabilité nette, cela peut tout changer. Mais pour cela, il faudra visiter le bien et questionner le vendeur.

La rentabilité locative nette

Avec la rentabilité nette, vous rentrez dans le détail en incluant dans votre calcul toutes les charges de gestion liées à votre future location :

• Les charges de copropriété ;
• L’assurance “propriétaire non occupant” ;
• La “garantie loyers impayés” (facultative) ;
• La taxe foncière ;
• Les travaux et réparations (un frigo qui tombe en panne, des peintures à rafraîchir, etc.).

Le calcul de la rentabilité nette permet ainsi 4 choses :

1. Vous savez si le logement visité présente un réel intérêt pour un investissement locatif ou si vous devez passer au suivant ;
2. Vous affinez vos critères pour trier les logements sélectionnés précédemment via la rentabilité brute ;
3. Vous rassurez votre banquier sur la pertinence de l’investissement pour lequel vous espérez débloquer un prêt immobilier ;
4. Vous savez sur quoi agir pour que votre investissement soit rentable : en obtenant des ristournes sur votre acquisition ou en augmentant votre loyer par exemple.

Le calcul de la rentabilité locative nette

Repartons de notre exemple sur la rentabilité brute en commençant par une modification mineure : calculez vos revenus sur 11 mois de loyer au lieu d’une année pleine. Pourquoi ? Car vous n’êtes jamais à l’abri d’une vacance locative ou d’un impayé de loyer. Il vaut mieux être pessimiste et s’en sortir avec une bonne surprise non ?

Calculez ensuite la somme des charges de gestion, ici nous partons sur :

• 600 € de charges de copropriété non récupérables;
• 80 d’assurance PNO (propriétaire non occupant) ;
• 850 € de taxe foncière ;
• 500 € de travaux et réparations (un peu comme pour vos loyers, il vaut mieux être pessimiste, certaines années il n’y aura pas de travaux et d’autres vous offrirez un rafraîchissement complet à votre location).

Soit un total de 2 030 €.

Rentabilité locative nette = ((loyer mensuel x 11) - charges) / coût global de l'opération x 100

Ici votre rendement locatif net est égale à ((750 x 11) - 2030) / 153 640 x 100 = 4,05%.

Souvenez-vous, votre rentabilité brute était de 5,86%. Ici on tombe à 4,05% ce qui reste bien mais fait déjà une belle différence.

Et le crédit immobilier dans tout ça ?

Bien vu ! Le coût de votre prêt (assurance de prêt comprise) doit également être pris en compte. Pour faciliter notre démonstration, partons du principe que vous avez un apport personnel de 50 000 €, ce qui diminue le coût de votre emprunt. Vos mensualités de remboursement s’élèvent donc à 522 € / mois (vous pouvez simuler vos mensualités ici si cela vous intéresse) soit 6 264 € par an. Vous allez soustraire ce nouveau coût à vos loyers, ce qui donne : ((750 x 11) - 2030 - 6 264) / 153 640 x 100 = - 0,02%.

C’est très bien, cela signifie qu’à ce stade votre investissement s’autofinance en quasi-totalité et cela n’est pas toujours le cas ! 

Que penser de votre rentabilité nette ?

Votre rentabilité nette est à la limite du positif et votre investissement s’autofinance presque. Vous vous lancez ? Pas forcément et ce pour deux raisons :

1. Il reste une dernière étape pour définir l'impact de vos futurs loyers sur vos impôts. Nous parlons ici de la rentabilité nette-nette ou rentabilité nette d’impôts qui évidemment va faire chuter encore un peu plus votre rentabilité.
2. Et puis ne vous laissez jamais aveugler par les chiffres qui distordent parfois la réalité. Dans certaines villes, la rentabilité est boostée parce que les prix à l'achat sont bas. Sauf que des prix bas traduisent un marché peu dynamique avec, en réalité, très peu de locataires. Or peu de locataires signifient des loyers faibles et beaucoup plus de vacances locatives.

La rentabilité nette-nette

La rentabilité nette-nette correspond à votre taux de rendement locatif net d’impôts. Son calcul est plus complexe (rien d’insurmontable rassurez-vous) mais aussi plus précis. Pourquoi ? Parce qu’il prend en compte votre situation fiscale.

Avec la rentabilité nette, vous avez comparé ce qu’un investissement immobilier rapporte (des loyers en l'occurrence) et ce qu’il coûte (des mensualités de crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances, etc.).

Avec la rentabilité nette-nette, vous ajoutez une information très importante : les impôts que vous allez payer sur les loyers que vous percevez. Le montant de cet impôt sur les revenus dépend de deux facteurs :

1. La tranche marginale d'imposition dans laquelle vous vous situez ;
2. Le régime d'imposition que vous choisirez : revenus fonciers ou BIC, régime forfaitaire ou régime réel.

Comment connaître votre taux marginal d’imposition ?

Vos revenus sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Si par exemple, vous gagnez 45 000 euros par an, cela signifie que votre taux marginal d'imposition est de 30%.

Barème de l'impôt sur le revenu 2023

Pour rester sur notre exemple, si vous percevez 8 250 € de loyers par an, vous restez dans la tranche d’imposition numéro 3 puisque la somme de vos revenus ne dépasse pas 78 571 €. Le revenu de vos loyers sera donc également imposé à 30%.

Mais, bonne nouvelle, vous pouvez déduire des charges de vos revenus. Vous ne serez donc pas imposés sur la totalité du revenu de vos loyers !

Comment déterminer le montant imposable sur vos revenus locatifs ?

Pour commencer, sachez que la déduction de charges ne fonctionne pas de la même façon si vous louez un logement meublé ou un logement vide. Ici, nous n’allons pas rentrer dans le détail des régimes d'imposition. Ce que vous devez simplement retenir, c'est que dans les deux cas vous avez le choix entre :

• Un régime forfaitaire où l'on applique un abattement fixe sur vos loyers,
• Un régime réel où l'on déduit pour leur montant réel les charges que vous avez payées au cours de l'année.

Bien sûr, il y a des spécificités comme l'amortissement en location meublée, mais ici nous allons rester simple. Prenons un cas de régime forfaitaire en location vide. Ce régime vous fait bénéficier d'un abattement de 30% sur vos loyers. Si vous percevez 8 250 € de loyers par an, votre loyer imposable sera donc de 5 775 €.

5 775 € sur lesquels il suffit maintenant d’appliquer votre taux marginal d'imposition et, dans l'hypothèse où vous êtes dans la tranche à 30%, cela donne un impôt supplémentaire de 1 733 €.

Donc, pour un loyer de 8 250 €, vous aurez à payer un impôt supplémentaire de 1 733 € qu'il faut réintégrer dans le calcul de la rentabilité.

Rentabilité nette-nette = ((loyer mensuel x 11) - charges - coût de l’emprunt - impôts sur le revenu des loyers) / coût global de l'opération x 100

Avec les données de notre exemple précédent, on obtient : ((750 x 11) - 2030 - 6 264 - 1733) / 153 640 x 100 = -1,16%. Avant d'intégrer l'impôt, l'investissement était presque à l’équilibre. Il l’est dorénavant beaucoup moins. Et encore, nous n’incluons pas les prélèvements sociaux.

Que penser de votre rentabilité nette-nette ?

Votre taux de rentabilité nette-nette est négatif. Du coup vous n’achetez pas ?

Non pas forcément. Ici votre rentabilité nette-nette signifie que vous n'aurez pas beaucoup à puiser dans votre trésorerie. Votre niveau de vie restera donc presque inchangé.

Sachez enfin que vous pouvez agir sur plusieurs leviers pour faire passer votre rentabilité nette-nette dans le vert, vous pouvez notamment :

1. Négocier le prix d'achat du bien qui vous intéresse ;
2. Négocier le taux d'intérêt de votre prêt et de votre assurance de prêt (ou même réaliser une délégation d’assurance) ;
3. Envisager d'augmenter le loyer ;
4. Choisir un autre régime d'imposition.

Voilà pour la rentabilité nette-nette. Vous l'avez compris, son calcul nécessite tout de même d'avoir beaucoup d'informations mais il est indispensable de le réaliser avant de faire une offre d'achat !

Enfin, restez lucide ! Ne vous en tenez jamais aux calculs d'un professionnel immobilier. Rappelez-vous qu’un agent immobilier est là pour vous vendre un bien, pas pour que vous fassiez une bonne opération. C'est à vous et à vous seul de faire ces calculs de rentabilité !

Sachez que tout est question de contexte et qu’il n’existe pas de réponse type pour cette question.

Nous pouvons tout de même dire que la rentabilité nette d'un investissement locatif s’échelonne, dans la majorité des cas, entre 2 et 7%. En principe, les petites surfaces (studio, T1) offrent de meilleures performances en termes de rendement locatif que les grandes surfaces.

Ayez également bien en tête que le rendement locatif d’un bien n’est pas le seul critère d’investissement valable. Le rendement locatif moyen à Paris est souvent inférieur à 3%. Pourtant les investisseurs ne boudent pas la capitale. Pourquoi ? Car une offre de logement inférieure à la demande de location garantit la valorisation d’un bien sur le long terme, tout simplement.

Et si, au lieu d'acheter un ou plusieurs biens immobiliers seuls, vous achetiez un immeuble dans son intégralité ? Cette option, de plus en plus abordable d'un point de vue financier, a de nombreux avantages, et permet notamment de se constituer rapidement un patrimoine immobilier conséquent. Une opération d'envergure qui peut inquiéter, mais dont le niveau de risque peut être réduit en décidant d'acheter un immeuble de rapport déjà loué.