SOMMAIRE
- Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
- Autres indicateurs pour calculer la rentabilité locative
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La rentabilité d’un investissement locatif se calcule en trois niveaux : brute (avant charges), nette (après charges) et nette-nette (après impôts).
Des critères comme l’emplacement, la taille du bien et la gestion des charges influencent la rentabilité.
D’autres indicateurs comme le taux de rendement interne (TRI) et la vacance locative permettent d’évaluer la performance sur le long terme.
Télécharger la fiche en PDF
Lisez ce contenu en toute confiance !
BailFacile aide déjà plus de 100 000 propriétaires-bailleurs à gérer leurs locations en totale autonomie.
Il n’y a pas de bon investissement immobilier sans une bonne rentabilité. Celle-ci repose sur le choix du logement et de son emplacement, mais surtout sur les revenus que l’investisseur pourra retirer de la location du bien. C’est pourquoi, avant toute acquisition d’un appartement ou d’une maison, le futur bailleur doit savoir estimer la rendement locatif de son investissement.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
1— La rentabilité brute du bien loué
La rentabilité brute représente une évaluation approximative des bénéfices que l’investisseur pourrait tirer de son acquisition. Elle constitue une base de calcul qui ne tient pas compte des charges ni des impôts à payer.
La rentabilité brute permet à l’acquéreur de réaliser une première estimation globale et de comparer rapidement plusieurs biens immobiliers selon les revenus qu'ils pourraient rapporter.
Rentabilité brute = (prix d’achat du bien / loyer annuel) × 100
- Prix d’acquisition : 120 000 €
- Loyer mensuel : 600 € (soit 7 200 € annuels)
- Rentabilité brute : (7 200 € / 120 000 €) x 100 = 6 %
Ce bien de petite surface bénéficie d’un rendement attractif.
- Prix d’acquisition : 250 000 €
- Total des loyers mensuels cumulés : 1 500 € (soit 18 000 € annuels)
- Rentabilité brute (18 000 € / 250 000 €) x 100 = 7,2 %
Ce type de location plus complexe permet une rentabilité brute plus importante grâce à la mutualisation des loyers de plusieurs locataires.
2— La rentabilité nette d’un investissement locatif
La rentabilité nette donne une vision plus réaliste que la rentabilité brute. En effet, elle intègre les charges et dépenses que le propriétaire bailleur pourrait avoir à supporter, notamment :
- la taxe foncière ;
- les frais de gestion locative du bien ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
- les dépenses d’entretien et de petits travaux ;
- les primes d’assurance (assurance PNO, garantie loyers impayés) ;
- les intérêts d’emprunt.
Rentabilité nette = [(loyer annuel - charges et taxes) / prix d’achat + frais de notaire)] × 100
- Prix d’achat + frais de notaire : 150 000 €
- Loyer annuel : 9 000 €
- Charges de copropriété non récupérables : 1 000 €
- Taxe foncière : 800 €
Soit une rentabilité nette de : [(9 000 - 1 800) / 150 000)] x 100 = 4,8 %
- Prix d’acquisition : 500 000 €
- Loyers annuels cumulés : 40 000 €
- Charges et taxes : 9 000 €
Soit une rentabilité nette de : [(40 000 € - 9 000 €) / 500 000 €] x 100 = 6,2 %
La mutualisation des charges et le cumul des loyers de plusieurs lots permettent une rentabilité nette plus élevée.
3— La rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette (ou rendement net d’impôt) représente la performance réelle de l’investissement. Outre les charges et taxes liées au bien, le calcul prévoit aussi les impôts et prélèvements sociaux dus au titre des revenus fonciers générés par la location.
La rentabilité nette-nette dépend notamment du régime fiscal de l’investisseur (LMP, LMNP, location nue) et de certains dispositifs fiscaux spécifiques.
Rentabilité nette-nette = [(Loyer annuel - charges et taxes - impôts) / (Prix d’achat + frais de notaire)] x 100
- Rentabilité nette avant imposition : 5 %
- Fiscalité avantageuse sur le long terme : le régime LMNP permet d’amortir comptablement le bien (hors terrain) et le mobilier. Il entraîne un revenu locatif imposable réduit ou nul pendant plusieurs années.
- Impact fiscal immédiat : 0
Soit une rentabilité nette-nette après impôt de 5 %. L’investisseur conserve l’intégralité de sa rentabilité nette pendant plusieurs années grâce à l’amortissement.
- Rentabilité nette avant impôt : 4,5 %
- Tranche marginale d’imposition : 30 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
- Soit un impact fiscal de : (30 % + 17,2 %) x 4,5 % = 2,12 %
Soit, une rentabilité nette-nette après impôt de : 4,5 - 2,12 = 2,38 % environ.
La fiscalité d'une location nue réduit la rentabilité de l'investissement locatif.
Quels sont les autres indicateurs pour calculer la rentabilité d’un appartement ?
Il existe plusieurs critères complémentaires à prendre en compte pour affiner le calcul de rentabilité réelle d’un investissement locatif dont :
- l'effet levier du crédit immobilier;
- le taux de rendement interne ;
- la vacance locative ;
- les spécificités du bien.
L’effet levier du crédit immobilier (cash-flow)
En finançant tout ou partie du prix d'acquisition du bien avec un prêt bancaire, l’investisseur peut augmenter sa rentabilité grâce à l'effet levier du crédit. Les loyers doivent cependant être supérieurs aux charges et échéances de remboursement de l'emprunt.
Cette rentabilité dépend alors du cash-flow mensuel, c’est-à-dire les bénéfices ou les pertes générés par le bien immobilier après paiement des charges et mensualités du prêt.
Cash-flow mensuel = loyers mensuels — (charges + taxe foncière + mensualités de remboursement de l’emprunt)
- Prix d’achat : 100 000 €
- Apport personnel : 10 000 €
- Mensualités du prêt : 450 €
- Charges et taxes mensuelles : 70 €
- Loyer perçu : 600 €/mois
Soit un cash-flow mensuel positif de : 600 € - (450 € + 70 €) = + 80 €
- Prix d’acquisition sans apport : 400 000 €
- Mensualité du crédit : 2 000 €
- Loyers cumulés : 3 500 €/mois
- Charges + taxes foncières : 800 €/mois
Soit un cash flow mensuel de : 3 500 € - (2 000 €+ 800 €) = + 700 €
Ici, le bénéfice mensuel de l’investissement est directement lié au financement bancaire intégral.
Le taux de rendement interne (TRI)
Le TRI permet d’évaluer la rentabilité réelle d’un investissement locatif en tenant compte des flux financiers générés au fil des années. Contrairement à la rentabilité brute ou nette, il se calcule en intégrant notamment :
- les loyers perçus chaque année ;
- la plus-value réalisée lors de la revente du bien.
La vacance locative
La vacance locative correspond aux périodes durant lesquelles le bien reste inoccupé (entre deux locataires ou à défaut de demande). Ces périodes varient selon plusieurs critères : emplacement et taille du bien, type de location choisi (classique, saisonnière, étudiante).
Par exemple, dans le cas d’une location saisonnière où le taux de vacance est estimé à 20 %, on observe généralement une baisse de rentabilité annuelle comprise entre -1 et -2 %.
Les spécificités du bien immobilier
La rentabilité d’un bien dépend de plusieurs critères, dont deux sont déterminants :
1— La taille du logement
Les petites surfaces (studios, T1) affichent généralement une rentabilité brute plus élevée, car leur prix d’achat est plus faible et les loyers proportionnellement plus intéressants. Toutefois, ces biens sont souvent plus exposés au risque de vacance locative.
À l’inverse, les résidences plus grandes (T3, T4, maisons individuelles) ont une rentabilité brute inférieure, mais bénéficient d’une plus grande stabilité locative sur le long terme.
2— L’emplacement du logement
La localisation du bien influe sur sa rentabilité. En centre-ville, les prix d’achat sont souvent élevés, ce qui limite la rentabilité brute. Toutefois, la forte demande locative limite le risque de vacance locative.
Au contraire, un bien situé en périphérie affiche souvent un rendement brut plus intéressant, car le prix d’acquisition est plus bas. Cependant, la demande locative y est souvent plus faible, ce qui augmente le risque d’inoccupation.
FAQ
Quel est le bon taux de rendement locatif ?
En général, les investisseurs considèrent qu’un investissement locatif est intéressant lorsque sa rentabilité brute se situe entre 5 % et 8 %. Toutefois, le taux peut varier selon la ville, le type de bien et le marché immobilier local.
Comment savoir si un bien locatif est rentable ?
Un bien locatif est considéré comme rentable si :
- Le cash-flow est positif (les loyers couvrent au minimum les charges et le prêt).
- Le bien est situé dans une zone où le risque de vacance locative est faible.
- Le bien peut être valorisé sur le long terme.
Quel est un bon rendement locatif net-net ?
Le rendement net-net (après paiement des charges, taxes et impôts) dépend du marché et du type d’investissement. Voici quelques indicateurs :
- 3 % à 5 % en zone tendue.
- 5 % à 7 % dans des zones équilibrées.
- Plus de 7 % pour des investissements à haut rendement (colocations, locations saisonnières…).
Qu’est-ce que la méthode Larcher ?
La méthode Larcher est un mode de calcul simplifié de la rentabilité nette d’un investissement immobilier. Elle s’appuie sur une estimation réaliste selon laquelle les charges, taxes et frais représentent en moyenne 25 % des loyers perçus, c’est-à-dire l’équivalent de trois mois de loyers.
La formule est la suivante :
Rentabilité nette (méthode Larcher) = [(loyer mensuel x 9) / prix d’achat)] x 100
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Articles 14 à 14 A du CGI (revenus fonciers)
- Legifrance.gouv.fr - Articles 28 à 32 du CGI (revenu net imposable)
- Legifrance.gouv.fr - Articles R145-35 à R145-37 du Code de commerce (obligations du bailleur et du locataire concernant les charges et les travaux)
Partager
