Comment vérifier la solvabilité d'un futur locataire ?

Pour bien choisir un locataire, vous devez en premier lieu vous assurer de sa solvabilité. Comment ? En utilisant votre principale casquette de propriétaire bailleur : celle de banquier. 

Le montant du loyer est une somme fixe et mensuelle. Pour sécuriser votre investissement locatif, il convient alors de mettre le montant du loyer en parallèle des revenus récurrents du candidat. Différentes méthodes de calcul pourront vous aider à contrôler la charge financière que représente le loyer pour le futur locataire et vérifier que cette dernière ne soit pas trop lourde à assumer. 

Commençons par le taux d’effort du candidat locataire. Son montant correspond au ratio suivant : 

Ce calcul est crucial dans la mesure où il vous permet d’obtenir le reste à vivre du locataire une fois le paiement du loyer réalisé.   

Mais qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Tout simplement que le loyer absorbe la moitié des revenus du locataire et qu’il est donc assez élevé au regard de son salaire. 

Un autre outil pour calculer la capacité de loyer du candidat. Pour vérifier sa solvabilité, vous aurez besoin des revenus annuels bruts du futur locataire. Il vous suffira ensuite de procéder au calcul suivant : 

Ce calcul nous amène à la célèbre règle d’éligibilité que vous devez sans doute connaître : le salaire 3 fois supérieur au montant du loyer.

Ce calcul simple permet de minimiser les risques locatifs ainsi que la naissance d’impayé. Autrement dit, si l’on divise le revenu du candidat en trois parts, une seule doit être rattachée au montant du loyer contre deux parts pour son reste à vivre. Cela permet à la fois de réduire le taux d’effort du locataire mais également de régler sereinement ses échéances sans se sentir trop limité dans ses dépenses.  

Pour calculer la solvabilité du candidat, vous ne pouvez pas vous baser sur des ouï-dire, il vous faut des preuves. Ça tombe bien, le futur locataire doit vous remettre un document essentiel : le dossier de location. Mais de quels éléments est-il composé au juste  ?

Pour qu’il soit le plus complet possible, le locataire doit y intégrer les pièces justificatives suivantes : 

1. Les 3 derniers bulletins de salaire (attention aux fausses fiches de paie) ; 
2. Le contrat de travail ou une attestation employeur pour un logement ; 
3. Un justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer, facture d'électricité, attestation d’hébergement...) ; 
4. Un avis d’imposition (découvrez comment vérifier un avis d'imposition)  ; 
5. Une pièce d’identité (carte d’identité, passeport, titre de séjour…). 

Si votre locataire dispose d’autres ressources (en plus de son salaire) telles que des revenus fonciers, des allocations, une activité entrepreneuriale, etc., vous êtes également en droit de lui demander des justificatifs rattachés à ces autres sources de revenus. 

Ce n’est qu’une fois ces justificatifs reçus que vous pourrez véritablement choisir le locataire et calculer sa solvabilité. 

Nous l’avons vu, les éléments présents dans un dossier de location sont essentiels pour calculer la solvabilité du candidat. Mais vous pouvez aller encore plus loin. Au-delà de simples chiffres, les documents fournis aident à appréhender le profil du futur locataire. Est-il un bon payeur ? Perçoit-il des revenus réguliers ?

Pour accompagner votre cheminement, vous pouvez vérifier sur les fiches de paie : 

• L’ancienneté du candidat  ; 
• La régularité de ses revenus (en comparant les fiches de paie avec l’avis d’imposition) . 

Vous avez également la possibilité de contacter son propriétaire actuel (le numéro est inscrit sur les quittances de loyer) afin de savoir si le candidat est un «  bon payeur  ». En résumé nous vous recommandons d’analyser les documents au-delà des simples ressources. 

Les faux dossiers de location sont nombreux, et il est important d'intégrer des bonnes pratiques à votre procédure de vérification des pièces justificatives pour les identifier plus facilement.

Demander les documents originaux 

Aujourd’hui, le nombre de faux dossiers de location est en pleine expansion. Pour réussir à discerner le vrai du faux, pensez toujours à demander à votre candidat les documents originaux. Vous pouvez ainsi comparer les copies et pièces originales entre elles et y déceler d’éventuelles discordances.  

Contrôler minutieusement l’avis d’imposition 

Une autre astuce infaillible consiste à renseigner le numéro de référence fiscal sur l’avis d’imposition fourni par le locataire directement sur le site des Impôts au service de vérification des avis. Si les montants ne correspondent pas ou bien si le numéro de référence est inconnu, c’est qu’il s’agit probablement d’un faux avis d’imposition. 

L’avis d’imposition peut également se révéler grandement utile pour contrôler la cohérence entre les revenus déclarés dans l’avis d’imposition et les salaires réellement perçus.

Malgré tous ces contrôles, vous n’êtes pas à l’abri que du jour au lendemain votre locataire se retrouve dans l’impossibilité de payer son loyer. Heureusement, des moyens existent aujourd’hui pour limiter au maximum la dette locative.

Ils sont de deux ordres : 

• Demander un garant au locataire  ; 
• Souscrire une garantie loyers impayés (GLI). 

Demander un garant 

Demander un garant à son candidat locataire est aujourd’hui l’une des pratiques les plus courantes dans l’univers locatif. Concrètement, le garant est une personne physique, généralement un proche du locataire, qui est en capacité de payer le loyer lorsque le locataire ne parvient plus à le faire. 

Les avantages du garant 

Pour le propriétaire, cela permet de se prémunir de l’impayé puisque si le locataire ne peut pas payer, le garant le fera. Il s'agit également d'une solution économique étant donné qu’elle ne nécessite pas le règlement d’une prime d’assurance.

Cela étant, elle vous expose à un autre type de risque : que le garant se retrouve à son tour insolvable. 

Contrôler la solvabilité du garant 

Pour se prémunir de cet effet boule de neige, il existe heureusement une solution  !

Au même titre que vous venez de vérifier la solvabilité du candidat, pensez à faire de même pour le garant. C’est pourquoi nous vous recommandons d’exiger à ce dernier des documents relatifs à ses ressources, son contrat de travail, etc.  

Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) 

Très différente du garant, la garantie loyers impayés (GLI) est une assurance protégeant le propriétaire en cas d’impayés de loyer ou de dégradations matérielles. Cette assurance est optionnelle, le propriétaire est donc totalement libre de la souscrire ou non.  

L’assurance loyers impayés présente certains avantages à savoir : 

• Elle prend en charge l’impayé, peu importe les causes d’insolvabilité du locataire ; 
• Elle couvre l’ensemble des frais rattachés à une procédure d’expulsion.  

En revanche, comme toute assurance, sa souscription vous engage à un coût dans la durée : le paiement des primes. 

La garantie Visale 

Pour connaître l’étendue des possibles en matière de prévention d’impayés, sachez qu’il existe également la garantie Visale. Il s’agit d’un dispositif gratuit mis en place par le groupe Action Logement permettant la prise en charge des loyers impayés durant les trois premières années du bail. 

Comment fonctionne la garantie Visale  ? 

Le dispositif Visale se met en oeuvre suivant une procédure bien spécifique, similaire au fonctionnement de la caution solidaire :

1. Le locataire se retrouve en situation d’impayés  ; 
2. Les sommes non payées sont remboursées au bailleur par Action Logement  ;
3. Les montants avancés par Action Logement sont ensuite remboursés par le locataire.   

Les critères d’éligibilité propre au logement 

Le processus de la garantie Visale est pratique, mais ne s’applique qu’à des conditions bien particulières, à savoir : 

• Le logement constitue la résidence principale du locataire  ; 
• Le bien est situé en France ; 
• Le bien est vide ou meublé  ; 
• L’habitation respecte les critères de décence. 

Les critères d’éligibilité propre au futur locataire 

Ce n’est pas tout ! En plus des critères propres au logement, le locataire doit lui aussi se soumettre à des conditions d’octroi particulières. Quelles sont-elles ? 

Tout d’abord le locataire doit avoir moins de 30 ans pour bénéficier de la garantie Visale et ce peu importe sa situation professionnelle (CDI, CDD, intérimaire…). 

Pour les salariés de plus de 30 ans exerçant dans le secteur privé ou agricole, il est également possible de profiter de la garantie Visale dans deux situations : 

1. Elle intervient moins de 6 mois après le début de l’emploi ; 
2. Elle intervient moins de 6 mois après une mutation. 

Comment bénéficier de la garantie Visale  ? 

À votre avis, qui du locataire ou du propriétaire doit initier la démarche pour enclencher la garantie Visale ? Et bien les deux ! 

Pour obtenir cette caution Visale, le locataire doit dans un premier temps s’inscrire sur le site Visale. Quant au propriétaire, il doit également créer son compte puis inscrire le nom du locataire ainsi que le numéro adressé à ce dernier lors de son inscription.

Nous venons de faire un tour d’horizon assez complet sur les différentes possibilités s’offrant à vous pour vous assurer de la solvabilité de votre locataire et vous prémunir de l’impayé. 

Si ce dernier se retrouve tout de même débiteur, les recours seront alors différents en fonction des options choisies : 

1. Le locataire dispose d’un garant : vous vous retournez contre le garant pour obtenir les sommes exigibles.
2. Vous avez souscrit une garantie loyers impayés : vous adressez un courrier de relance à votre locataire suivi d’une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception et d’un acte d’huissier (commandement de payer). Certains assureurs vous accompagnent dans ces premières démarches, mais pas tous. Au stade du commandement, si le locataire n’a pas régularisé les sommes impayées, la GLI peut alors intervenir.
3. Votre locataire bénéficie de la garantie Visale : réalisez la déclaration d’impayés directement en ligne en vous connectant à votre espace. Retrouvez tous les délais de déclaration du bailleur à respecter dans cette fiche réalisée par Action Logement. 
4. Le locataire est en surendettement : il fera appel à la commission de surendettement pour obtenir la suspension et l'interdiction des poursuites judiciaires à son encontre. Le bailleur doit néanmoins s'assurer de la bonne foi du locataire tout au long de la procédure.