Comment choisir son locataire ? Toutes les étapes pour faire un choix avisé

La première étape pour bien choisir son locataire à lieu en amont de la visite. Il s’agit du tout premier contact que vous allez avoir avec le candidat. À ce stade, le locataire dispose de 2 options : 

1. Il vous appelle ; 
2. Il vous envoie un message (mail, SMS) pour obtenir davantage d’informations sur le bien loué. 

Conseil, profitez de ce premier échange pour interroger le potentiel locataire et lui poser toutes les questions qui vous passent par la tête. Cela vous permettra d’en savoir un peu plus sur lui avant la visite. 

En effet l’étape de la visite est davantage dédiée à la découverte du logement qu’à celle du locataire. Mais dans tous les cas, pas de panique, si la personne est intéressée, elle vous remettra alors un dossier de location. 

Justement, en parlant du dossier de location, que doit-il contenir au juste ? Bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail… On ne va pas se le cacher, ce qui intéresse de prime abord un bailleur, c’est la solvabilité du locataire. Ce dernier doit être en capacité de régler son loyer chaque mois. 

Aussi vous devez faire attention, de faux dossier de location circulent, voici nos conseils pour les répérer.

Selon le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pour justifier et calculer sa capacité de loyer, le candidat locataire doit remettre au bailleur les documents suivants :

• Une pièce d’identité (passeport, carte nationale d’identité, permis de conduire…)
• Les 3 derniers bulletins de salaire (là aussi, attention aux fausses fiches de paie) ; 
• Un contrat de travail ou une attestation employeur ; 
• Le dernier avis d’imposition (découvrez comment vérifier un avis d'imposition) ; 
• Ses 3 dernières quittances de loyer.

Mais au vu des éléments précités, vous devez sans doute vous interroger sur un point : comment réagir si le candidat n’a pas de contrat de travail à vous présenter ?

Tous les locataires ne sont pas forcément salariés. Et il n’est pas rare (même assez fréquent selon la nature de votre logement), que le potentiel locataire soit un étudiant, un entrepreneur, une personne au chômage ou encore un retraité ou un sénior. Quels justificatifs demander dans ce cas ?

1. Avis d'imposition : Vous pouvez demander à voir l'avis d'imposition du candidat pour connaître son niveau de revenu déclaré et vérifier s'il est en mesure de couvrir le loyer ;
2. Garant : Si le candidat ne peut pas fournir de garanties financières suffisantes, vous pouvez exiger un garant. Un garant est une personne (généralement un parent ou un proche) qui s'engage à payer le loyer en cas de défaut de paiement du locataire ;
3. Caution solidaire : Vous pouvez également demander une caution solidaire, où plusieurs personnes s'engagent à payer le loyer ensemble en cas de besoin ;
4. Revenus alternatifs : Si le candidat est étudiant, au chômage ou à la retraite, il peut avoir d'autres sources de revenus, comme des bourses, des allocations, des pensions, etc. Vous pouvez lui demander des justificatifs de ces revenus pour évaluer sa situation financière ;
5. Auto-entrepreneurs ou entrepreneurs : Pour les travailleurs indépendants, vous pouvez demander des preuves de revenus tels que des déclarations fiscales, des bilans comptables, ou des contrats de travail avec des clients réguliers ;
6. Références de logements précédents : N'hésitez pas à demander des références de logements précédents pour savoir comment le candidat s'est comporté en tant que locataire.

Les pièces supplémentaires à demander

À cela nous pouvons ajouter certains documents attestant d’un ou plusieurs revenus complémentaires comme une pension alimentaire, des allocations logement ou encore des allocations familiales. Ces justificatifs pourront ainsi être intégrés aux revenus du candidat durant l’étape de l’analyse de sa solvabilité. Néanmoins, prenez toujours ces prestations annexes avec des pincettes. Elles sont en effet susceptibles d’évoluer rapidement selon la situation personnelle ou professionnelle du candidat.

Enfin, il faut également prendre en compte que les locataires séniors bénéficient de mesures davantage protectrices que les autres. La loi du 6 juillet 1989 encadre le statut et prévoit des mesures bien spécifiques dans le cas où vous souhaiteriez mettre fin au bail. 

Les interdits du bailleur pour son investissement locatif

Les documents

Quels sont les documents à proscrire du dossier de location et quels sont ceux à privilégier ? Retenez une chose : vous ne pouvez pas demander au locataire des documents attentatoires à sa vie privée. Il est par exemple strictement interdit d’exiger au candidat de vous fournir un relevé d’identité bancaire (RIB), une attestation de gestion de compte ou encore un extrait de casier judiciaire. 

La discrimination

La loi prohibe également tout motif discriminatoire dans le choix du locataire. Ainsi, vous ne pouvez pas refuser un candidat à cause de ses origines, son état de santé, son orientation sexuelle ou encore son apparence physique. 

La remise d’un acompte de réservation 

Enfin, le bailleur n’a pas non plus le droit d’exiger du locataire qu’il remette un acompte ou bien un chèque de réservation pour bloquer la location. C’est illégal (à l’exception des locations touristiques et de courte durée). Vous pouvez bien entendu vous renseigner sur le locataire, mais pas de là à abuser de vos droits.

Comment vérifier les pièces du dossier de location ? 

Demander à contrôler les documents originaux 

Nous avons vu quels documents demander au locataire, quels justificatifs étaient prohibés, abordons maintenant la vérification des pièces intégrées au dossier de location. Comment être sûr que le locataire n’a pas falsifié les documents ? Autrement dit, comment avoir la certitude qu’il ne s’agit pas d’un faux dossier de location ? Pour contrôler l’authenticité des renseignements fournis, rien de tel que de demander au locataire de vous présenter des documents originaux ! Vous pouvez par exemple demander au candidat en amont de la visite de venir à la fois avec la copie, mais également le document original. Bien évidemment vous ne conserverez que la copie. Mais contrôler le document original vous mettra à l’abri des mauvaises surprises.  

Vérifier l’avis d’imposition sur Vérifavis 

Il y a un autre moyen redoutable pour contrôler l’authenticité de l’avis d’imposition fourni par le locataire : c’est le site Vérifavis. Le ministère de l’Économie et des Finances propose en effet un service en ligne dans lequel il vous suffit de renseigner le numéro fiscal du locataire ainsi que la référence de l’avis d’imposition transmis par le ce dernier et vous obtenez directement les informations enregistrées par l’administration fiscale. Il ne vous reste plus qu’à comparer ledit document avec les informations indiquées sur Vérifavis. 

Et le garant dans tout ça ? Quelles sont vos obligations ?

Nous avons beaucoup parlé du locataire, mais qu’en est-il du garant ? En effet, si vous décidez de demander au locataire de fournir une caution, il va également falloir contrôler la solvabilité de cette dernière. Autrement dit, si l’un des proches du locataire se porte garant du règlement du loyer, encore faut-il s’assurer que ce dernier est solvable. 

Concernant les documents à fournir, c’est simple : ils sont sensiblement les mêmes que ceux transmis par le locataire dans le dossier de location, à savoir : 

• Un avis d’imposition ; 
• Les trois derniers bulletins de salaire ; 
• Un contrat de travail. 

Si le garant est gérant d’une société, entrepreneur ou retraité, il vous suffit de reprendre le tableau établi un peu plus haut. Les documents à demander sont identiques. Idem pour la caution solidaire, la liste de documents à demander est exactement la même.

Comment faire si le dossier de location n’est pas solide ? Nos conseils

Si avec tous les éléments précités vous sentez que le dossier du locataire n’est pas solide, qu’il vous exposerait à d’éventuels retards de paiement… Mieux vaut sélectionner un autre candidat. Les dossiers de location sont là pour ça : contrôler la solvabilité de votre futur locataire. Ce qui est logique, aucun propriétaire bailleur ne souhaite se retrouver face à des impayés de loyer. 

L’impayé de loyer est un risque considérable, et ce n’est pas le seul. Dégradation des lieux, troubles du voisinage… Au-delà des documents, gérer soi-même les visites (sans les déléguer à une agence immobilière) présente un avantage considérable, c’est le ressenti que vous allez avoir de la personne. Et pour connaître quelqu’un et ses intentions, rien de mieux que de le rencontrer. Le face-à-face reste toujours le meilleur moyen pour construire un lien avec son locataire et bien le choisir. 

Justificatifs, ressentis, garanties… Nombreux sont donc les critères qui entrent en jeu pour choisir son locataire. Et s’il n’existe pas de recette magique en matière de locataire idéal, nous pouvons en revanche vous fournir une liste de points à analyser pour que la sélection soit réussie.  

Voici donc l’essentiel à retenir en matière de choix du locataire : 

• Rencontrer les candidats locataires et prendre le temps de discuter avec ; 
• Demander aux potentiels locataires la remise d’un dossier de location complet ; 
• Vérifier la solvabilité du locataire en s’appuyant sur les justificatifs de revenus ; 
• Toujours demander les originaux en plus des copies lors de la remise du dossier de location (même si vous ne les conservez pas, cela vous prouve l’authenticité des documents fournis) ; 
• Si vous avez des doutes, contacter le propriétaire actuel du locataire ainsi que son employeur ; 
• Contrôler l’authenticité de l’avis d’imposition sur le site Vératis ; 
• S’assurer une garantie en exigeant une caution au locataire ou en souscrivant une garantie loyers impayés (attention les deux ne sont pas cumulables)

Ces différentes étapes vous paraissent peut-être un peu longues, mais elles restent incontournables pour choisir votre futur locataire. Et si tous les feux sont au vert, il ne vous reste plus qu’à passer à l’étape suivante : la signature du bail de location.