Peut-on louer à un locataire mineur ?

Deux cas peuvent être observés :

Cas du mineur émancipé

Un mineur peut tout à fait louer un appartement dès lors qu'il a obtenu son émancipation. Le cas échéant, il est habilité de plein droit à signer un contrat de location à la suite d'une procédure juridique auprès du juge des tutelles. Cette émancipation peut avoir lieu à la demande des parents ou du conseil de famille lorsque le mineur est placé sous tutelle.

Cet acte permet au mineur âgé de 16 ans minimum, de jouir des mêmes droits que ceux d'un majeur car il lui confère la pleine capacité juridique. Il cesse ainsi de dépendre de ses parents ou de son représentant légal pour la signature d'actes tels qu'un bail d'habitation. Pour autant, les parents ou tuteurs légaux demeurent tenus de participer financièrement à l'entretien et l'éducation du mineur émancipé.

Dès lors, le mineur devient unique responsable des dommages qu'il pourrait causer dans le logement, au même titre qu'une personne majeure.

Cas du mineur non-émancipé

Lorsque le locataire principal est un enfant mineur non émancipé, la signature de son représentant légal est requise pour garantir la conformité du contrat de location. Ainsi, le contrat de location doit être entièrement paraphé et signé par le représentant légal du mineur.

Cette obligation concerne également les annexes obligatoires telles que le dossier de diagnostic technique, l'acte de caution solidaire ainsi que l'état des lieux d'entrée. Une décision de la cour de cassation a fait jurisprudence en ce sens. En effet, les représentants légaux doivent clairement être désignés comme preneurs du bail en leur qualité de locataire. Le contrat de location doit préciser les informations suivantes relatives aux représentants légaux :

• Leurs noms et prénoms ;
• Leurs coordonnées postales.

De son côté, le propriétaire est tenu de fournir les quittances de loyer, au nom du locataire, lorsque ses parents ou tuteurs légaux sont cosignataires du bail.

Si le bail de location a été signé par un mineur non-émancipé, le bailleur doit mettre fin à la location. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre de congé en indiquant le motif tout en respectant la durée de préavis (3 mois pour le bail vide et 1 mois pour la location meublée). 

Le bailleur n'encourt donc aucune sanction, hormis la résiliation forcée du contrat de location. À vrai dire, cette situation est rarissime. Les propriétaires prennent toutes les précautions pour se prémunir contre les impayés de loyer. Face à un mineur, ils exigent habituellement que les représentants légaux se portent garants. Ces derniers seront toujours sollicités et seront amenés à signer le bail.

La majorité survient à partir de 18 ans révolus selon l'article 414 du Code civil. À partir de cet âge, toute personne obtient la capacité juridique permettant de signer des actes en son nom propre. Lorsque le locataire mineur est entré dans les lieux avant sa majorité, le bail a donc été signé par ses parents ou son représentant légal. Le passage à la majorité en cours de bail n'a aucune incidence sur sa validité. Le contrat de location se poursuit, que les deux parties aient besoin de rédiger un avenant.

Cela implique néanmoins un transfert de responsabilité sur le jeune majeur, qui doit répondre des dettes et des éventuelles dégradations survenues dans le logement. En effet, le bailleur ne peut plus se retourner contre les parents ou représentant légal, sauf s'ils se sont portés garants via un acte de cautionnement.

Tout locataire peut effectuer une demande d'aide au logement, sans limite d'âge. Ainsi, un mineur peut percevoir l'APL pour son logement dès lors :

• Qu'il est émancipé ;
• Que son représentant légal soit également signataire du dossier de demande d'aide au logement.

Pour remplir son dossier, le demandeur doit procéder de la même manière qu'un étudiant majeur comme s'il était rattaché au foyer fiscal de ses parents. Lorsque le contrat de location est établi au nom du représentant légal pour le compte du mineur occupant, les revenus pris en compte pour le calcul de l'aide sont ceux des parents ou du représentant légal. Une fois le dossier transmis, l'occupant peut percevoir directement l'aide au logement ou choisir que cette dernière soit directement versée au propriétaire.

Le propriétaire ne peut invoquer la minorité de l'occupant du logement comme motif de résiliation du bail si tous les impératifs liés à la signature du contrat de location sont remplis. En revanche, il peut donner congé au mineur si celui-ci ou ses représentants légaux ne remplissent pas leurs obligations (non paiement des loyers, troubles de voisinage récurrents, non-respect du règlement de copropriété…).

En cas de congé pour vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux, ce dernier doit être délivré :

• Au représentant légal cosignataire du bail ;
• Au locataire devenu majeur en cours de bail.