Quels sont les avantages et inconvénients d'avoir un locataire retraité ?

En louant leur bien, les propriétaires bailleurs cherchent avant tout à rentabiliser l'opération. Le choix du locataire est déterminant pour limiter les risques de vacance locative, d'impayés de loyer et de dégradations locatives. En cela, la personne retraitée semble avoir le profil idéal. Bien qu'ayant souvent des revenus modestes, les personnes âgées ont encore l'avantage de bénéficier de pensions de retraite, assurant des ressources stables. Le risque de défaut de paiement est ainsi limité par rapport à la location au profit d'un actif, pouvant potentiellement perdre son emploi.

En règle générale, les seniors sont moins enclins à créer des troubles de voisinage du fait de bruit excessif et ont du temps libre pour assurer le bon entretien du logement. Ils sont également plus aptes à rester longtemps dans la location, limitant ainsi le risque de vacance locative, pénalisante pour le bailleur.

En tant que propriétaire bailleur, l'inconvénient majeur de louer à un locataire senior réside dans la capacité à donner congé.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les locataires seniors de plus de 65 ans bénéficient du statut de locataires protégés dès lors qu'ils ont des revenus inférieurs à un certain plafond de ressource. Cette mesure a été mise en place pour encadrer les conditions de résiliation de leur bail par les bailleurs, afin de limiter les difficultés à se reloger dans un marché locatif tendu.

Avec la loi Macron du 8 août 2015, la protection est étendue à tous les locataires ayant à leur charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant dans le logement et disposant de revenus inférieurs au plafond de ressource en vigueur.

Désormais, cette protection introduite par la loi ALUR s'applique à l'ensemble des baux d'habitation (location vide ou meublée) constituant la résidence principale du locataire senior lorsqu'ils réunissent les conditions d'âge et de ressources exigées.

La protection du locataire sénior exige de lui proposer une solution de relogement en cas de congé donné à l'initiative du bailleur.

La proposition de relogement doit intervenir en même temps que la délivrance du congé ou lors de la période de préavis. Celle-ci doit répondre aux conditions suivantes :

• la proximité géographique avec le logement actuel (jusqu'à 5 km de limite géographique pour les communes limitrophes) ;
• montant de loyer équivalent ;
• niveau de confort répondant aux besoins du locataire.

Si proposer un relogement paraît être une mission impossible, le bail ne pourra être résilié et sera renouvelé à sa date d'échéance. Si en revanche, cette proposition répond aux critères légaux et que le locataire la refuse en toute connaissance de cause, le congé est tout à fait valable.

Dans certains cas, la protection du locataire ne s'applique pas, au profit du bailleur. C'est notamment le cas lorsque ce dernier présente au moins une condition parmi les suivantes :

• être âgé d'au moins 65 ans révolus à la date d'échéance du contrat de location ;
• disposer de revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur à la date de délivrance du congé.

À la suite d'un congé légalement donné pour reprise, le locataire retraité est tenu de quitter les lieux pendant le délai de préavis. S'il se maintient dans les lieux à l'expiration de ce délai, il devient expulsable. C'est également le cas lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyers, il perd le bénéfice de sa protection. La Cour de Cassation l'a confirmé à de nombreuses reprises, notamment par sa décision n°13-16.990 du 15 octobre 2014.

Pour engager une procédure d'expulsion, le bailleur doit faire appel à un huissier de justice pour mettre en demeure le locataire de respecter ses obligations. À défaut de régularisation dans un délai de 6 semaines, le bailleur doit assigner le locataire devant le juge.

Lorsque ce dernier acte la résiliation du bail, l'huissier de justice doit être mandaté pour délivrer un commandement de quitter les lieux. Après deux mois, si le locataire est toujours dans les lieux, le commissaire de justice peut procéder à son expulsion.