Quels sont les droits du bailleur vis-à-vis d'un locataire protégé et les conséquences sur le bail d'habitation ?

Un locataire protégé est reconnu comme tel s'il réunit les 3 conditions listées ci-dessous :

• Il loue un bien vide ou meublé à un usage de résidence principale (critère issu d'un arrêté de la Cour de cassation du 15 septembre 2015, n° 14-16.084) ;
• Il est âgé de plus de 65 ans : avant la loi Alur de 2014, l'âge des locataires protégés était de 70 ans, il a été abaissé à 65 ans ;
• Ses revenus ne dépassent pas les seuils annuels (revenu fiscal de référence) fixés par la réglementation. Pour 2024, les plafonds de ressources ont été publiés dans un arrêté du 18 décembre 2023, publié au journal officiel du 23 décembre 2023..

Un locataire protégé bénéficie d'un maintien dans les lieux au terme de son bail, sauf exception.

Les plafonds de ressources dépendent de deux critères :

• La composition du foyer du locataire ;
• La situation géographique du logement objet de la location.

À titre d'exemple, le plafond d'une personne seule s'élève à :

• 26 044 € dans les communes d'Île-de-France et les villes limitrophes (Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy…) ;
• 22 642 € dans les communes des autres régions.

L'âge du locataire protégé est apprécié à la date d'échéance du bail d'habitation. Le montant des ressources du foyer fiscal est déterminé à la date de notification du congé.

Sont également reconnus comme des locataires protégés :

• Les locataires malades ou souffrant de handicap remplissant les 3 conditions évoquées plus haut ;
• Les locataires âgés de moins de 65 ans hébergeant une personne pouvant prétendre au statut de locataire protégé.

Concernant ce second point, il faut donc comprendre que même si le titulaire du bail ne bénéficie pas du statut de locataire protégé. Il profite tout de même de cette protection s'il héberge une personne âgée de plus de 65 ans justifiant des conditions de ressources et utilisant le logement à titre de résidence principale. 

Dans ce cas de figure, la personne hébergée doit être rattachée au foyer fiscal du titulaire du bail. Par ailleurs, les revenus de tous les occupants du logement seront pris en compte pour évaluer les ressources du foyer. 

Le bail d'un locataire protégé peut être résilié et son expulsion peut être prononcée s'il est jugé coupable de manquements graves. En effet, il perdrait alors la protection prévue par son statut.

Le locataire protégé jouit des mêmes droits qu'un locataire classique (logement décent et en bon état, jouissance sereine, etc.).

Par ailleurs, il bénéficie en plus, d'un droit au maintien dans les lieux qui oblige le propriétaire à renouveler le contrat de location. Si le bailleur souhaite donner congé à un locataire protégé, il est dans l'obligation de proposer une solution de relogement, conformément aux termes de l'article 15 III. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et renforcé par la jurisprudence des locataires protégés,

Notons qu'aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale qui s'applique du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.

En temps normal, le propriétaire n'est pas autorisé à résilier un bail le liant à un locataire protégé. Le droit au maintien dans les lieux empêche le propriétaire d'agir. Sans compter le fait qu'une résiliation est possible en présence d'une offre de relogement, il existe des exceptions.

Les prérequis

Le bailleur ne peut résilier le bail que s'il remplit l'une des conditions suivantes :

• Lui ou son conjoint/partenaire de PACS/concubin est âgé de plus de 65 ans ;
• Ses revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources imposés aux locataires protégés.

Dans l'affirmatif, trois situations sont admises pour donner congé au locataire protégé : 

• En cas de revente du bien ;
• En cas de reprise du bien pour y habiter ;
• Face à un motif légitime et sérieux. 

Dans la pratique, le propriétaire doit envoyer une lettre de congé au locataire, dont le contenu varie selon la situation. Cette démarche s'effectue dans le respect des délais de préavis imposés par la loi, c'est-à-dire 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide et 3 mois avant pour une location meublée.

En cas de revente du bien

Dans le cadre d'un logement loué vide, le bailleur doit indiquer les conditions de vente, notamment le montant du prix de vente, dans la lettre de congé adressée au locataire protégé.

En cas de vente, le locataire protégé dispose d'un droit de préemption, c'est-à-dire une priorité pour acheter le bien pendant les 2 premiers mois du préavis.

S'il s'agit d'un logement loué meublé, le bailleur informe le locataire protégé de son intention de vendre le logement. Il n'a pas à indiquer le prix de vente sur la lettre de congé. En effet, le locataire ne dispose d'aucune priorité pour l'acquisition du bien.

En cas de reprise du bien pour y habiter

Le congé pour reprise adressé à un locataire protégé est soumis à des conditions strictes. Le bailleur ne peut mettre fin au contrat de location que s'il envisage d'habiter le logement ou d'y loger l'un de ses proches :

• Son conjoint, partenaire de pacs ou concubin notoire (vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé) ;
• Ses ascendants ou descendants ;
• Ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire.

La notification de congé doit mentionner le nom du bénéficiaire de la reprise et son lien de parenté avec le propriétaire. Elle doit aussi préciser la nature du caractère réel et sérieux de la reprise.

Face à un motif légitime et sérieux

Le propriétaire bailleur peut donner congé à un locataire protégé, s'il invoque un motif légitime et sérieux.

Il peut s'agir de l'un des cas suivants :

• Une procédure pour loyer impayé : le statut de locataire protégé ne préserve pas le locataire défaillant d'une résiliation de bail pour ce motif. Si le bail dispose d'une clause résolutoire, la résiliation peut être automatique. Le cas échéant, la résiliation peut être prononcée par un juge.
• Des troubles de voisinage : le locataire protégé doit user du bien loué paisiblement (article 7 de la loi du 29 juillet 1989). L'article 15 de ladite loi prévoit que le non-respect des obligations contractuelles d'un locataire constitue un motif légitime et sérieux de résiliation de bail.

Le locataire peut refuser de renouveler le bail d'un locataire protégé. Toutefois, il doit :

• Soit relogé le locataire ;
• Soit être lui-même âgé de plus de 65 ans ;
• Soit ses revenus sont inférieurs aux seuils de ressources.

Le propriétaire doit avant tout partir à la recherche d'un logement décent et équivalent. Celui-ci doit donc :

• Se trouver dans la même zone géographique (situé dans les 5 km environnant) ;
• Offrir le même niveau de confort que le logement précédent (même surface, mêmes installations...) ;
• Afficher un loyer similaire à celui du logement initial.

L'offre de relogement sera envoyée sous la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Le nouveau bien peut être proposé au locataire après la délivrance du congé, mais avant la fin du bail initial.