Un locataire peut-il rester dans un logement après la fin du bail ?

Les motifs valables pour mettre fin à un bail 

La rupture du contrat de location du côté du propriétaire 

La résiliation d'un bail de location par le propriétaire est soumise à des dispositions légales très strictes. Énoncée dans la loi du 6 juillet 1989, elle n'est envisageable que dans trois circonstances bien définies. Il faut également ajouter à cela que le bail doit arriver à son échéance. Il est donc impératif de donner congé à votre locataire en suivant les motifs prévus par la loi, à savoir : 

• Le congé pour motif légitime (impayés de loyer à répétition…) ; 
• Le congé pour reprise du bien ou y loger un membre de sa famille ; 
• Le congé pour vente du bien. 

À cette condition s’en ajoute une autre : le respect du délai de préavis. Pour résilier un contrat de bail, la compréhension de cette période est indispensable. Et sa durée diffère en fonction du type de location (meublée ou vide) :

• Pour un logement vide, le préavis doit être donné 6 mois avant la fin du bail d'habitation.
• Pour un logement meublé, le préavis doit être donné 3 mois avant la fin du bail d'habitation.

Le décompte du délai de préavis commence quant à lui à courir du moment où la lettre de résiliation est effectivement reçue par le locataire.

Lorsque le préavis arrive à son terme et que le locataire persiste à occuper le logement, il devient un occupant sans droit ni titre. Le contrat de bail n'est plus en vigueur et le propriétaire peut alors se demander comment expulser le locataire rapidement et engager une procédure judiciaire.

Le congé du côté du locataire : le préavis de location

En ce qui concerne le locataire, la procédure est beaucoup plus simple : ce dernier peut résilier son bail à tout moment. Mais attention, un délai de préavis doit tout de même être respecté. Sa durée varie en fonction de la situation du locataire :

• Pour un logement vide : le délai de préavis est généralement de 3 mois (hors zone tendue).
• Pour un logement meublé : le délai de préavis est généralement de 1 mois.

En revanche, lorsque le locataire demeure sur les lieux après les étapes précitées, le propriétaire est alors en droit d’initier une procédure d’expulsion. 

Phase 1 : le recours à un commissaire de justice

Si le locataire reste dans le logement alors même que le délai de préavis est dépassé, la première démarche consiste à mettre en demeure ce dernier de quitter les lieux. Cette mise en demeure doit être effectuée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (ancien huissier de justice) et si cette étape s'avère infructueuse, la procédure d'expulsion peut être enclenchée. 

Phase 2 : l’action en justice 

L'expulsion d'un locataire à la fin du bail ne peut être réalisée qu'après une décision émise par le tribunal judiciaire de la commune où le logement loué est situé. Par conséquent pour entamer cette démarche, vous devez initialement soumettre une demande au tribunal.

À l’issue de l'audience, le juge peut ordonner l'expulsion du locataire et condamner ce dernier au versement d’indemnités d'occupation et des dommages et intérêts. Il peut également accorder un délai supplémentaire au locataire pour lui permettre de trouver des solutions. Cette éventualité est à la discrétion du juge et dépend de l'appréciation de la bonne foi du locataire.

L'indemnité d'occupation prend le relais du loyer lorsque le bail a expiré et que le locataire persiste à occuper les lieux (alors qu’il n’a plus de droit légitime de le faire). À ce stade, il n'est plus considéré comme un locataire, mais plutôt comme un occupant sans droit ni titre.

L'indemnité d'occupation peut alors être appliquée dans divers scénarios :

• Vous avez notifié la fin du bail à votre locataire, mais celui-ci n'a pas quitté les lieux dans les délais impartis ;
• Une résiliation judiciaire a été engagée en raison d'une procédure pour impayés de loyer, mais le locataire ne quitte pas le logement malgré la décision de justice.

En définitive, nous pouvons retenir qu’un locataire ne peut pas rester dans le logement après la fin du bail. Mais s’il s’aventure à la faire, il devient alors un occupant sans droit ni titre redevable d’une indemnité d’occupation.