Comment expulser un locataire bruyant ?

Les troubles de voisinage désignent les bruits causés par le comportement d’une personne, ou d’un animal, provoquant des nuisances sonores pour le voisinage exposé. Ces bruits diurnes ou nocturnes peuvent être sanctionnés dès qu’ils constituent un trouble pour celui ou celle qui les relève. 

Les tapages nocturnes

Ces troubles anormaux de voisinage sont commis la nuit, c'est-à-dire entre le lever et le coucher du soleil. Ils peuvent être considérés comme une infraction dès lors que l’auteur du tapage est conscient du trouble qu’il cause et qu’il ne prend aucune disposition pour remédier au tapage. 

Les tapages diurnes 

Les bruits considérés comme trouble anormal du voisinage le jour sont répétitifs, intensifs et durent dans le temps. Au même titre que ceux provoqués la nuit, les troubles anormaux de voisinage peuvent être causés par une personne (on pense alors aux cris, au bruit de talons, à des chants, des fêtes etc.), ou une chose (telle qu’un instrument de musique, un téléviseur, un outil servant à une activité de bricolage, de l’électroménager...).

La loi qualifie les bruits de voisinage en nuisance sonore, aussi appelés tapage diurne et/ou nocturne, dès lors qu’ils portent atteinte à la tranquillité dudit voisinage. Pour désigner les nuisances sonores, les tribunaux prennent en compte plusieurs critères : leur fréquence, leur durée et leur intensité (article. R. 1334-31 du Code de la santé publique)

Comment trouver des motifs d’expulsion pour un locataire qui fait du bruit ? 

Vous avez donc reçu directement ou indirectement des plaintes de la part des personnes vivant à proximité du lieu d’habitation que vous louez à une personne trop bruyante. Que vous le vouliez ou non, vous êtes donc légalement responsable de ces agissements gênants et pourrez être inquiété si la situation venait à dégénérer. 

Vous devez agir, et si malgré vos mises en gardes votre locataire n’adapte pas son comportement pour que la cohabitation avec le voisinage se passe au mieux, et que vous estimez que l’expulsion est la solution à ces troubles du voisinage, vous vous devez de la justifier. 

Le locataire cause une perturbation pour les autres locataires 

Si les nuisances sonores de votre locataire sont si fortes qu'elles perturbent la paix et la tranquillité des autres locataires, comme nous l’avons expliqué un peu plus haut dans cet article, vous avez alors un motif d'expulsion. 

Le locataire viole les termes de son contrat de bail, ou les règles municipales

Si votre locataire a signé un contrat de bail lorsqu'il a emménagé, il a accepté de se conformer aux règles et règlements énoncés dans ce règlement de propriété. Si le bail comporte une clause relative aux "heures de silence" ou d'autres règles concernant le bruit, le locataire est en violation de son contrat de bail et vous avez alors un motif d'expulsion. 

Veillez à consulter les lois sur les relations entre propriétaires et locataires auprès de votre mairie pour savoir quelles règles concernant le bruit sont incluses dans votre contrat de location. Il existe peut être dans la localité de votre bien un arrêté relatif au bruit. Ce type d’arrêté municipal ou préfectoral peut autoriser l’usage d’objets bruyants (comme par exemple une tondeuse à gazon) à différentes heures de la journée. 

Le locataire endommage votre propriété par les activités liées à ses nuisances sonores

Un locataire qui est à l’origine de nuisances sonores dérangeantes pour son voisinage est manifestement irrespectueux de son environnement de vie. Il se peut alors qu’il soit également à l’origine de dégradations matérielles dans votre propriété. Cette piste est à explorer lors d’un état des lieux de renouvellement, ou de sortie de bail pour argumenter des raisons valables à l’expulsion. 

Vous l’aurez compris, si vous êtes propriétaire et que votre locataire est à l’origine de troubles du voisinage parce qu’il est trop bruyant, vous êtes alors responsable. Quelles sont les démarches préalables avant d’engager une procédure d’expulsion ? 

1. Informer ;
2. Concilier ;
3. Saisir la justice.

Etape 1 : informer votre locataire 

La première chose à faire face à un locataire bruyant est de l’informer de la gêne qu’il occasionne, au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit préciser que son bruit dérange les autres locataires et que s'il ne cesse pas, vous engagerez une action en justice à son encontre. 

Il est important de tout documenter, alors assurez-vous de conserver des copies de la lettre et de toute autre correspondance que vous avez avec le locataire, ainsi que des preuves des plaintes que vous avez reçues de la part du voisinage. 

Etape 2 : concilier avec un l’aide d’un médiateur 

Si la lettre d'avertissement ne ramène pas votre locataire à la raison, alors la prochaine action à mener consiste à faire appel à un conciliateur de justice, ou à un médiateur ou une médiatrice. 

Cette démarche gratuite a pour but de vous permettre de régler ce conflit de voisinage à l’amiable et de ramener votre locataire à la raison, avant d’amener l’affaire devant les tribunaux. Cette démarche est indispensable avant de saisir le tribunal.

Etape 3 : saisir la justice

Si la démarche de conciliation amiable avec votre locataire échoue, alors, en tant que bailleur, vous êtes tenu d’intenter une action en justice. L’affaire sera portée devant le juge des contentieux de la protection, et aura pour objectif de prononcer la résiliation du bail locatif. (articles 1728 et 1224 du Code civil). 

Vous serez tenu de justifier des preuves de l’anormalité du trouble, c’est à dire qu’il présente un certain degré de gravité, ou encore qu’il est persistant et récurrent. 

Le juge estimera alors la gravité du trouble et prononcera l’expulsion du locataire bruyant, sous forme d’un commandement de quitter le logement. Ce dernier disposera alors d'un délai légal de 2 mois pour quitter les lieux, et d’un délai d’un mois s'il veut faire appel au jugement du tribunal d’instance. 

Traiter avec des locataires bruyants peut être un véritable casse-tête, les discussions et les conciliations amiables peuvent prendre du temps et ne pas nécessairement porter leurs fruits. Un locataire bruyant peut être source de désagrément pour vous, pour votre logement, pour le voisinage qui l’entoure et également pour de potentiels locataires. 

Il est important de connaître vos droits et responsabilités juridiques en tant que propriétaire, et de ne pas laisser la situation s’inscrire dans le temps tant elle pourrait être complexe à démêler. 

Si l’expulsion est votre seule issue, alors nous vous conseillons de vous faire accompagner car il est toujours préférable de consulter un avocat avant d'engager une action en justice contre un locataire.