Comment régler une dette locative en 3 étapes et comment agir quand on est bailleur ?

Définition

Aussi, dans le cadre d'une location, le locataire a l'obligation de payer le montant du loyer et des charges pendant toute la durée du bail. Le paiement doit intervenir chaque mois, sauf disposition contraire, à la date indiquée sur le contrat.

En l'absence de règlement, il y a dette locative. Les impayés de loyers représentent un motif légitime de résiliation de bail et d'expulsion du locataire.

Par ailleurs, des retards répétés du paiement du loyer peuvent conduire le bailleur à refuser le renouvellement du bail. 

Quel est le délai de prescription d'une dette de loyer ?

Depuis la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai de 3 ans pour réclamer une dette locative qu'il s'agisse des loyers ou des charges. 

Par exemple, l'échéance de loyer non payée du mois de mars 2024 peut être réclamée jusqu'en mars 2027.

Durant cette période, le propriétaire peut tenter un règlement à l'amiable, adresser une mise en demeure au locataire ou, à défaut de paiement, saisir le tribunal judiciaire.

Au-delà de 3 ans, les dettes locatives non réclamées sont prescrites.

Étape 1 - communiquer avec le propriétaire

Le locataire qui rencontre des difficultés de paiement de son loyer doit immédiatement prendre l'attache du propriétaire pour lui expliquer les motifs de son retard.

Cette démarche vise à instaurer une compréhension mutuelle et à rechercher des solutions équitables pour les deux parties. 

Étape 2 - proposer un plan d'apurement

Le locataire doit ensuite proposer un plan de remboursement réaliste de sa dette locative. Il doit tenir compte de sa capacité financière et veiller à ce qu'il soit acceptable pour le propriétaire. Ce plan peut inclure un échelonnement de paiement, une proposition de paiement partiel ou tout autre arrangement équitable.

Pour être valable, le plan d'apurement de la dette doit impérativement être rédigé en deux exemplaires, daté et signé par les deux parties. Un modèle de plan d'apurement pour dette de loyer est disponible sur le site de la CAF.

Le bailleur n'est pas tenu d'accepter. Il peut, à ce stade, charger un mandataire de justice d'adresser une demande de paiement de la dette locative :

• au locataire par une lettre de mise en demeure ;
• à la caution si celle-ci avait été prévue dans le bail ; 
• à Action Logement si le locataire bénéficie de la garantie Visale. 

Étape 3 - demander des aides

Le locataire qui n'est pas en mesure de rembourser sa dette locative peut contacter l'ADIL dont il dépend pour obtenir des conseils sur les démarches et les aides disponibles parmi lesquelles : 

• Une demande d'allocation logement auprès de la CAF (APL, AFL ou ALS) si ne n'est pas déjà le cas ;
• Une aide ou un prêt au fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
• Un dépôt de dossier auprès de la commission de surendettement pour le report et l'échelonnement des arriérés de loyers ;
• La saisie de la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) pour obtenir une solution pouvant traiter les impayés, éviter l'expulsion et, le cas échéant, faciliter le relogement du locataire.

En l'absence de règlement amiable, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour activer la clause résolutoire du bail, faire prononcer la résiliation automatique du contrat et potentiellement l'expulsion du locataire. L'intervention d'un avocat n'est pas obligatoire.

Le locataire est parti avant la fin du bail sans payer son loyer

Lorsqu'un locataire quitte le logement de manière anticipée sans régler son loyer (départ à la cloche de bois), le bail peut, conformément à la loi, être transmis au conjoint ou à un proche vivant avec lui depuis au moins un an.

Si le bail n'est pas repris, le propriétaire peut initier une procédure d'abandon devant le tribunal judiciaire. Il ne doit toutefois pas entrer dans le logement sans un commissaire de justice pour prévenir toute accusation de violation de domicile.

De plus, le propriétaire peut réclamer les loyers impayés jusqu'à 3 ans après le départ du locataire selon les recours suivants :

• La résolution à l’amiable : le bailleur tente de contacter le locataire pour rappel de son obligation de paiement. En cas d'échec, un courrier recommandé peut être envoyé comme relance ou mise en demeure.
• Le recours à la caution du locataire : si une caution a été mise en place, elle peut être sollicitée par courrier recommandé.
• La garantie loyers impayés : en cas de souscription à cette assurance, elle peut être activée pour couvrir les loyers impayés.
• La saisie conservatoire : en ultime recours, les biens du locataire peuvent être saisis par décision de justice.

Le recouvrement d'une dette locative après expulsion

Une fois le locataire expulsé, le propriétaire peut, là encore, tenter de recouvrir le montant des loyers impayés à l'amiable.

Toutefois, si le locataire ne s'acquitte pas de sa dette malgré un titre exécutoire, le créancier engage une procédure judiciaire pour obtenir :

• La saisie-vente : elle permet la vente aux enchères des biens meubles saisissables du locataire. Sont exclus les meubles nécessaires à la vie courante (lit, table, machine à laver…).
• La saisie-attribution : elle permet la saisie des rémunérations (salaires par exemple) ou comptes bancaires du locataire.

Loyers impayés et dossier de surendettement

Un locataire en situation de surendettement peut bénéficier de l'ajustement de sa dette locative en fonction de sa capacité financière. Un plan de remboursement peut alors modifier les échéances de paiement prévues dans le bail ou, parfois, diminuer le montant de la dette.

Effacement de la dette locative et expulsion

La commission de surendettement ou une décision de justice peut décider l'effacement de la dette locative si la précarité financière du locataire le justifie.

Toutefois, l'annulation de la dette n'implique pas automatiquement l'expulsion du locataire. Celle-ci nécessite en effet une décision du juge du tribunal judiciaire.