Comment expulser un locataire rapidement ?

Tout d’abord sachez que vous devez disposer d’un “motif valable et sérieux” pour procéder à l’expulsion de votre locataire, et que seul un juge peut décider de l’expulsion de votre locataire au regard des raisons que vous lui apporterez et des obligations contractuelles prévues dans son bail. 

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 encadre les droits et les obligations qui structurent les rapports entre un propriétaire bailleur et son locataire. Nous avons décortiqué pour vous ce texte de loi afin de vous présenter les divers motifs d’expulsions d’un locataire.

Le non respect de la clause résolutoire du bail : le sésame pour une rupture de contrat d’habitation 

Avant de rentrer dans les détails, sachez qu’il existe une clause vous permettant d’invoquer une rupture de contact rapide, légale et unilatérale. Il s’agit de la clause résolutoire du bail. 

En effet, si lors de la rédaction du contrat de location que vous passez avec votre locataire vous avez prévu une clause résolutoire, alors il sera plus facile pour vous en tant que propriétaire de vous protéger en cas de défaut du locataire. 

Et ce sur les points suivants : 

• Le défaut de souscription d'une assurance habitation ;
• Le manquement de paiement du loyer ou des charges locatives ;
• Les troubles du voisinage tels que les nuisances sonores ;
• Le défaut de paiement du dépôt de garantie lors de l’entrée de l’entrée de votre locataire dans le logement. 

La clause résolutoire encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 vous permet de mettre fin au bail de location que vous avez établi avec votre locataire au motif de l’un des 4 points que nous venons de lister. La présence de cette clause résolutoire vous permet d’accéder à la rupture de bail légalement et unilatéralement. 

Vous devez néanmoins respecter la procédure légale qui se découpe en 4 étapes : 

1. Envoyer une mise en demeure à votre locataire, avec un délai de réponse/réaction, d’un mois ; 
2. Exiger un paiement sous 2 mois par voie d'huissier : ce point de procédure s’applique de cas de défaut de paiement du loyer ou des charges locatives ;
3. Saisir le tribunal judiciaire en vue de faire appliquer la clause résolutoire ;
4. Remettre à votre locataire par voie d’huissier le commandement de quitter les lieux.  

Les loyers impayés

Bien entendu ce motif d’expulsion d’un locataire est le plus évident. 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, un locataire est dans l’obligation de payer le loyer de son logement et les charges locatives associées prévues et explicitées dans son bail d’habitation. 

Si votre locataire accumule les retards de règlement, et que vous estimez qu’il a abusé votre patience, alors en tant que propriétaire bailleur vous serez en droit d’entamer une procédure judiciaire pour demander la résolution du bail qui vous lie avec votre lui. 

Le défaut d’assurance habitation

Selon l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont dans l’obligation d’assurer le logement qu’ils louent, que celui-ci soit meublé ou non meublé. 

Ils doivent donc fournir une preuve de cette souscription d’assurance au moment de la signature du contrat de location, et sont par ailleurs tenus de fournir chaque année une preuve du renouvellement de l'attestation d’assurance habitation à leur propriétaire-bailleur.

Le non-respect du règlement de la copropriété ou du règlement intérieur 

En effet, lors de la signature du contrat de bail vous avez joint le règlement de copropriété et/ou de l'immeuble pour que votre locataire puisse le signer en connaissance de cause. Ce dernier est donc contractuellement tenu de le respecter ! 

Si le locataire est à l’origine de nuisances décrites dans le règlement, en tant que bailleur copropriétaire vous pourriez être tenu comme responsable de ses actes. Vous seriez donc en droit de donner congé à votre locataire pour non-respect de ce règlement de copropriété, par simple application de la clause résolutoire si celle-ci a bien été prévue dans le contrat de bail, ou par résiliation judiciaire décidée par un juge. 

La réalisation de travaux sans autorisation préalable

La loi française autorise votre locataire à effectuer des aménagements non permanents dans son logement visant à améliorer son confort et l’esthétique des lieux. Mais il n’est pas autorisé à effectuer des travaux de modification ou de transformation du bien loué sans avoir obtenu un accord explicite et préalable du propriétaire des lieux. 

Vous seriez donc en droit de demander à votre locataire de remettre les lieux en l’état initial, et de demander une résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations locatives. 

Les troubles du voisinage

Les troubles du voisinage constituent un motif valable pour l’expulsion de votre locataire. 

Si les plus connues sont les nuisances sonores les troubles du voisinage peuvent se manifester de diverses manières : 

• Tapage nocturne ou diurne provoqué par une personne, un objet ou un animal ;
• Les nuisances olfactives comme par exemple la présence d’ordures dans les parties communes non prévues à cet effet, 
• L’émission de poussières ou de fumées en abus lors de travaux par exemple, 
• L’atteinte à l’esthétique de l'environnement de cohabitation du voisinage, comme la pose d’un éclairage lumineux, l'entreposage d’objets encombrants pour une longue durée. 

La dégradation du logement loué 

Dès lors qu’il signe son contrat d’habitation, le locataire est responsable de l’entretien du logement qu’il loue. Ainsi, conformément à l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 vous êtes en droit d'entamer une procédure d’expulsion d’un de vos locataires en raison de dégradations survenues pendant la durée du bail. 

Toute négligence de la part du locataire à l’origine d’une dégradation du bien, peut également être un motif valable de résiliation anticipée du bail.  

La sous-location sans autorisation du propriétaire

D’après article 8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989  est interdit pour un locataire de sous-louer son logement sans avoir obtenu d’autorisation explicite et préalable de son bailleur. 

En cas de défaut d’autorisation, votre locataire s’expose à un risque d’expulsion, et en tant que propriétaire vous seriez en droit d’exiger le remboursement des loyers illicitement perçus. Au même titre, la cession du bail à un autre locataire que celui qui est initialement signataire du contrat de location est interdite par la loi sans autorisation du bailleur. 

La pratique d’activité illégales au sein du logement 

Bien évidemment, si un de vos locataires utilise le logement que vous lui louez pour exercer une activité illégale vous êtes en droit de résilier le contrat de bail qui vous lie. Vous avez d’ailleurs tout intérêt à le faire car vous pourriez être tenu pour responsable de de cette activité en cas d’absence de mesures de votre part pour mettre fin à ces activités. 

Pour se faire, vous pourrez vous appuyer sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule que le non-respect de la jouissance paisible des lieux représente un manquement à ses obligations locatives.

Si votre locataire vous gêne au motif de l’une ou plusieurs des raisons que nous avons évoquées plus haut, vous êtes en droit d'entamer une procédure d’expulsion.

Mais comment faire exactement ? 

En l’absence de clause résolutoire dans votre contrat de bail, la procédure se déroulera alors en 3 étapes principales : 

1. Mise en demeure par vos soins ;
2. Assignation en justice par voie d’huissier ;
3. Décision du tribunal après étude du dossier. 

La procédure peut être assez longue car chaque dossier est étudié au cas par cas par le tribunal des contentieux de la protection. Une fois la décision de justice prononcée vous aurez alors à effectuer les tâches suivantes pour que l’expulsion soit faite dans la légalité. 

Vous devrez d’abord signifier la décision du tribunal par huissier de justice, votre locataire disposera alors d’un délai d’un mois pour faire appel de la décision rendue. Si à l’issue de ce délai, le locataire n’a pas fait appel ni quitté le logement, l’huissier délivrera alors pour vous un commandement de quitter les lieux dans un délai de 2 mois. 

Enfin, si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier de justice pourra faire appel aux forces de l’ordre pour procéder à l’expulsion du locataire. 

Vous l’avez compris, il existe de nombreux arguments sur lesquels vous appuyer pour procéder à l’expulsion d’un locataire. Néanmoins la loi française est assez protectrice du locataire puisque le logement constitue un droit fondamental et vous devrez documenter votre action, avant de l’amener devant les tribunaux. 

Et même si le droit peut balancer en votre faveur, la justice ne pourra pas procéder à l’expulsion d’un locataire irrespectueux si votre demande intervient pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) et si votre locataire est protégé par la loi Alur de 2014 en tant que locataires modestes de plus de 65 ans.

En cas de doute n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un conseiller juridique pour vous guider dans votre démarche. 

Les frais d’expulsion sont à votre charge, vous devez compter en moyenne entre 2 000 € et 3 000 € minimum. Cependant, vous avez la possibilité de demander un remboursement des frais de justice en passant par une nouvelle action en justice.

Même chose pour le remboursement des dettes locatives, pour lequel il faudra engager une nouvelle procédure qui risque d'être coûteuse et dont le résultat dépend de la situation financière de l’ancien locataire.