Quelles sont les 4 étapes d’une procédure pour loyers impayés ?

La priorité est d’obtenir le montant du loyer dès qu'un impayé est constaté. Si le locataire reste injoignable, trois solutions peuvent être envisagées pour obtenir rapidement le paiement :

Faire appel au cautionnaire

Si un garant a été désigné lors de la mise en location, il est possible de faire appel à lui pour obtenir le paiement. Bien que les cautionnaires ne soient pas obligatoires pour la signature d’un bail, leur présence est souvent recommandée. Il peut s'agir d'une personne physique ou morale.

Faire appel à son assurance

Pour ceux qui ont souscrit une assurance avec l'option GLI (Garantie des Loyers Impayés), il convient de contacter le conseiller pour expliquer la situation et initier une demande de remboursement.

Faire appel à Action Logement

Dans certains cas, le locataire a souscrit à la Garantie Visale auprès d’Action Logement. Cet organisme se porte alors garant du locataire et rembourse les impayés, mais aussi les dégâts constatés lors de la fin de bail non solvable, etc. Ensuite, le locataire devra rembourser le montant dû à Action Logement.

Il faut ensuite contacter la caisse d’allocation familiale ou la mutualité sociale agricole, le cas échéant. Toutefois, quelques consignes sont à respecter.

Quand contacter la CAF ou la MSA pour une procédure d'expulsion pour loyer impayé ?

Lors d’une situation de loyer impayé, le propriétaire doit la signaler à l’organisme concerné. La prise de contact est à réaliser dès que le montant de l’impayé est équivalent à 2 fois le loyer net. Ce montant ne comprend donc pas l’aide au logement et les charges.

La procédure d’apurement pour loyer impayé

Une fois le signalement effectué, la procédure pour impayé est mise en place entre le propriétaire et le locataire. L’organisme crée un plan d’apurement de la dette locative, à la façon d’un échéancier. Si cette procédure n’est pas envisageable, la CAF ou la MSA saisit alors le FSL (Fonds de solidarité pour le Logement).

Comment contacter ces organismes ?

Il est possible de prendre rendez-vous, de les contacter par téléphone ou de se rendre directement sur place. 

Néanmoins, la meilleure solution reste d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Cela permet de conserver une trace écrite et datée de la procédure engagée.

Pour effectuer la résiliation du bail et mettre en place l’expulsion, la procédure à suivre varie selon les cas de figure. La méthode à appliquer dépend en effet de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de logement.

Bail avec clause résolutoire

Tout d’abord, le propriétaire doit effectuer un commandement de payer. Cette opération est à réaliser à l’aide d’un commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice ou commissaire-priseur judiciaire. En cas de contestation et sans accord amiable, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux.

Dès lors, le locataire dispose de 2 mois pour régler la somme due ainsi que les frais du commissaire de justice. En cas d’impossibilité de paiement, il peut demander un délai supplémentaire auprès du juge des contentieux ou demander une aide financière auprès du FSL, à titre ponctuel.

Si le locataire règle ses dettes, il peut rester dans le logement. Sinon, le propriétaire doit de nouveau saisir le juge afin de constater la résiliation du bail et prononcer la demande d’expulsion. Le juge peut toutefois accorder un délai supplémentaire au locataire si celui-ci présente des justificatifs de paiement à venir.

Bail sans clause résolutoire

Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement saisir le juge des contentieux de la protection, à l’aide d’un commissaire de justice. Selon la décision du juge, un délai de paiement peut être accordé au locataire, ou alors, une expulsion peut être prononcée en plus de la résiliation du bail.

Suite à la sentence, le propriétaire doit faire appel au commissaire de justice afin d’envoyer un commandement de quitter les lieux au locataire. Dès réception du courrier, il dispose de 2 mois pour quitter le logement, bien qu'il puisse saisir le juge pour demander un délai supplémentaire.

Une fois toutes les étapes précédentes réalisées, l’expulsion du locataire peut avoir lieu. Pour cela, la seule personne en droit d’effectuer cet acte est le commissaire de justice. Celui-ci peut alerter le locataire de sa venue, même si toutefois rien ne l’y oblige. Il ne peut se rendre sur les lieux que les jours ouvrés, de 6 h à 21 h.

Cas de figure n° 1 : le locataire est présent et accepte l’expulsion

Dans ce cas-ci, le locataire quitte le logement le jour même. Le commissaire de justice dresse alors un procès-verbal. 

Cas de figure n° 2 : le locataire est absent

En cas d’absence, le commissaire n’est pas autorisé à entrer dans les lieux. Il dresse un procès-verbal constatant l’échec de la procédure d’expulsion. 

Ensuite, il peut se rapprocher de la préfecture pour solliciter l’aide de la police dans sa démarche. Une fois l’accord obtenu, il se présente de nouveau au logement en étant accompagné de la gendarmerie et d’un serrurier.

Cas de figure n° 3 : le locataire refuse l’expulsion et n’ouvre pas la porte

Si le locataire est présent, mais qu’il refuse d’ouvrir la porte, le commissaire de justice ne peut pas entrer pour autant. Il doit alors effectuer un procès-verbal notifiant le refus d’obtempérer de l’occupant. 

Par la suite, il se tourne vers la préfecture pour demander à être accompagné par la police pour expulser le locataire manu militari. Il pourra se rendre à nouveau sur les lieux avec la police ou la gendarmerie, ainsi qu’un serrurier.

Mentions obligatoires dans le procès-verbal

Celui-ci constate les faits lors de la procédure d’expulsion (absence, refus, obtempération). Par ailleurs, il contient nécessairement l’inventaire des biens laissés sur place et leur valeur marchande le cas échéant. Ils sont déplacés dans un local et doivent être récupérés sous 2 mois maximum par le locataire.

Pour régler les impayés, les objets peuvent être vendus aux enchères. S’ils ne présentent aucune valeur marchande, le locataire peut contester cet avis. Les effets personnels, types documents, sont quant à eux conservés jusqu’à 2 ans, sous scellé, par le commissaire de justice.

Aussi, le document doit référer le juge territorial compétent pour ce cas.

Enfin, le procès-verbal doit faire mention de divers articles du code des procédures civiles d’exécution.

Conditions particulières

L’expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale. Celle-ci s’étend du 1er novembre au 31 mars inclus de chaque année. Outre la trêve hivernale, une trêve cyclonique peut également être mise en place dans les DOM.

Voici une liste des actes à éviter lors d’une procédure d’expulsion, sans quoi, des sanctions pourraient être appliquées : 

• Ne pas signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA. Peine maximale : 6856 € d’amende.
• Expulser soi-même le locataire. Peine maximale : 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
• Avant l’expulsion par le commissaire de justice, le propriétaire ne doit pas entrer dans le logement. Il ne peut pas non plus faire changer la serrure ou toucher les meubles.

La procédure d’expulsion pour loyer impayé est une démarche judiciaire qui peut prendre plusieurs mois, malgré une administration minutieusement organisée. Pour éviter cela, mieux vaut être bien informé à propos de l’immobilier, des clauses de bail (comme la clause résolutoire) et choisir ses locataires sur la base d’un dossier solide. 

Il est aussi préférable de souscrire à une GLI (Garantie des loyers impayés) auprès de son assureur.