Comment fonctionne le droit au maintien dans les lieux d'un locataire protégé ?

Les conditions pour bénéficier du statut de locataire protégé

Un locataire est considéré comme un locataire protégé lorsqu'il remplit certaines conditions fixées par la loi concernant son âge et ses revenus :

• Il doit avoir 65 ans ou plus ;
• Ses revenus ne doivent pas dépasser un plafond fixé par la loi. Celui-ci varie en fonction de la localisation du logement et de la composition du foyer du locataire.
  Pour exemple, en 2023, le seuil des ressources est de 25 165 € pour une personne seule et 37 611 € pour un couple vivant en Île-de-France.

Par ailleurs, un locataire âgé de moins de 65 ans peut aussi bénéficier des droits du locataire protégé si une personne de plus de 65 ans est rattachée à son foyer fiscal, et si le montant des revenus cumulés du foyer ne dépasse pas le plafond légal. 

Le cadre législatif : la loi Alur 

Depuis la loi Alur promulguée en 2014, l'âge minimal permettant de bénéficier du statut de locataire protégé est passé de 70 ans à 65 ans.

Par ailleurs, conformément à la loi, le préavis donné par un locataire protégé peut être réduit à un mois dans certains cas, par exemple pour l'obtention d'un logement social, l'allocation d'adulte handicapé ou pour des raisons de santé.

Enfin, les locataires protégés jouissent de garanties plus larges lorsque le bailleur décide de résilier le contrat de location (droit au relogement par exemple). 

Ces dispositions visent à garantir une meilleure protection aux locataires vulnérables et à faciliter leur maintien dans les lieux.

Le locataire protégé bénéficie d'une protection légale renforcée en cas de congé donné par le propriétaire.

Dès lors, il dispose d'un droit de maintien dans le logement y compris au terme du bail d'habitation, sauf dans certains cas exceptionnels (voir plus loin les limites du droit au maintien dans les lieux).

Pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux, le locataire doit remplir les conditions suivantes :

• Le logement doit constituer sa résidence principale ;
• Il doit respecter les obligations imposées à tout locataire (payer le loyer, maintenir le logement en bon état, respecter le voisinage…).

Il existe certaines exceptions au principe de maintien dans les lieux d'un locataire protégé.

En effet, le bailleur peut mettre fin au bail de son locataire protégé pour l'une des raisons suivantes :

• Congé du locataire protégé pour vente du bien loué ;
• Reprise du bien loué pour y habiter ou pour y loger un membre de sa famille (son conjoint, partenaire de pacs ou concubin notoire, ses ascendants ou descendants soit les ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire de pacs ou concubin notoire) ;
• Congé pour motif légitime et sérieux.

Il doit aussi justifier de l'une des 4 conditions suivantes :

Le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans

Un bailleur personne physique âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat de location peut donner congé à son locataire protégé à condition toutefois de respecter les délais de préavis.

Les ressources du propriétaire sont modestes

Il est permis à un propriétaire de donner congé à son locataire s'il justifie de ressources annuelles inférieures aux plafonds fixés par la réglementation.

Le congé n'est valable que pour l'une des 3 raisons évoquées ci-dessus.

Le propriétaire propose au locataire un relogement 

Le propriétaire peut donner congé à son locataire protégé s'il lui propose une solution de relogement. 

Conformément à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, le nouveau logement doit correspondre aux besoins personnels ou familiaux du locataire et à ses possibilités. Il doit se situer dans le même secteur que l'ancien logement (maximum 5 km aux alentours). Cette obligation du bailleur a été réaffirmé par la jurisprudence du locataire protégé du 30 mars 2023,

Cette solution est soumise à l'approbation du locataire.

L'offre de relogement peut intervenir après la délivrance du congé, mais impérativement avant le terme du bail.

Le locataire ne satisfait pas à ses obligations

En cas de manquement à ses obligations, le locataire peut perdre son statut de locataire protégé et de facto, son droit au maintien dans les lieux.

Aussi, le locataire protégé peut voir son bail résilié dans les cas suivants :

• Défaut de paiement de ses loyers ;
• Sous-location sans autorisation du propriétaire ;
• Nuisances graves causées au voisinage ;
• Dégradation du bien ;
• …

Le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion du locataire protégé si les mises en demeure restent infructueuses. 

Le droit au maintien dans les lieux d'une personne handicapée

Pour bénéficier du statut de locataire protégé au sens de la loi, les locataires handicapés sont soumis aux mêmes conditions d'âge et de ressources que tous les locataires.

Cependant, les locataires handicapés peuvent bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux s'ils remplissent des conditions spécifiques :

• Le logement est soumis à la loi de 1948 (c'est-à-dire construit avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants et dans lequel le locataire est entré avant le 23 décembre 1986) ;
• Le locataire respecte ses obligations locatives (paiement du loyer, respect du voisinage…).
• Il vit dans le logement de manière habituelle et continue.

Par ailleurs, en cas de décès ou d'abandon du domicile du locataire handicapé, le droit au maintien dans les lieux peut être transféré sous condition, au conjoint, aux enfants mineurs jusqu'à leur majorité ou aux ascendants vivant avec lui depuis plus d'un an.

Les conditions de relogement d'un locataire protégé handicapé

Le relogement d'un locataire protégé handicapé doit répondre à des exigences particulières.

En effet, le nouveau bien proposé par le bailleur doit se situer dans le même secteur, être adapté aux capacités financières du locataire, mais aussi répondre à ses besoins compte tenu de son degré d'autonomie.