Qu’est-ce qu'une promesse de bail et quelle est sa valeur juridique ?

Un engagement avant la signature du bail

La promesse de bail est un engagement qui précède la signature d'un contrat de location. Elle n’est pas obligatoire, mais sert à poser les bases de la future location.

Ainsi, ce document permet au locataire de réserver le bien pour une durée limitée, et au bailleur d’assurer la location de son logement si les conditions convenues sont respectées.

Les deux types de promesse de bail (unilatérale et synallagmatique)

Il existe deux formes de promesses de bail :

• La promesse unilatérale : elle n’engage qu’une seule partie. Il s’agit généralement du locataire qui s’engage à louer le bien à une date définie.
• La promesse synallagmatique : les deux parties (bailleur et locataire) s’engagent réciproquement à signer le contrat de location définitif aux termes convenus.

Impact juridique limité

Une promesse de bail reste un engagement provisoire qui ne peut se substituer au bail définitif. 

Dès lors, elle ne permet pas au bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie avant la signature du contrat de location.

Engagements liés au type de promesse de bail

L’engagement des parties varie selon le type de promesse de location signée : 

1— La promesse unilatérale de location n'engage que la partie qui signe le contrat : 

• Si le bailleur s’engage à réserver le bien au profit du bénéficiaire pendant une certaine période, il ne peut le louer à un tiers. En revanche, le locataire potentiel peut se rétracter sans condition et sans pénalités. 
• Si le locataire s’engage à louer le logement aux conditions fixées, il ne peut se rétracter. De son côté, le bailleur peut renoncer à la location (sauf si une indemnisation est prévue), par exemple s’il estime finalement que le locataire ne présente pas de garanties assez solides.

2— Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent réciproquement à signer le bail définitif. 

• Si le locataire se rétracte, le propriétaire peut demander une compensation financière si une clause de dédommagement le prévoit. 
• À l’inverse, si le bailleur renonce à louer le bien, le locataire peut invoquer une rupture abusive du contrat, et réclamer une indemnisation ou une exécution forcée du bail.

Les clauses essentielles d’une promesse de bail d'habitation

Pour être valide et éviter toutes contestations, la promesse de location doit contenir plusieurs éléments essentiels, notamment : 

• Identification des parties (noms et adresses du bailleur et du locataire).
• Description détaillée du bien loué (adresse, superficie, équipements, annexes).
• Montant du loyer et des charges.
• Conditions suspensives, le cas échéant.
• Durée de validité de la promesse et conséquences en cas de rétractation.
• Montant du dépôt de garantie à verser au moment de la signature du bail définitif (non exigible avant cette date).

Les conditions suspensives d’une promesse de location

Les parties peuvent prévoir une ou plusieurs conditions suspensives dans une promesse de bail pour se prémunir contre d’éventuels imprévus. La non-réalisation de la condition suspensive dans le délai prévu rend l’engagement caduc. Dès lors, aucune partie ne peut réclamer de compensation. Ces conditions suspensives peuvent concerner :

• L’accord d’un organisme public, notamment dans le cas d’un bail commercial soumis à une autorisation administrative.
• L’acceptation d’un garant si le bailleur exige une caution avant de finaliser le bail.
• Le refus d’une allocation ou d’un financement par un organisme.

Le projet de bail : un document informatif sans engagement

Contrairement à la promesse de bail qui peut engager les parties, le projet de bail est une ébauche du contrat de location. Il est soumis aux deux parties pour être précisé et ajusté avant la signature du bail définitif.

Il a trois fonctions principales : 

• Définir les termes essentiels du contrat.
• Permettre des modifications avant la régularisation officielle.
• Vérifier l’accord des deux parties sur les conditions de la location.

Un contrat sans valeur juridique

Le projet de bail, à la différence de la promesse, constitue une base de travail sans aucune valeur juridique. Il ne lie pas les parties entre elles. Il peut être modifié ou abandonné à tout moment tant qu'il n'est pas signé.