8 profils de locataires qu'il vaut mieux éviter et nos conseils pour y parvenir

Les biens immobiliers situés à proximité des campus universitaires sont particulièrement prisés par les étudiants. Bien que cette clientèle assure un taux d'occupation élevé pendant l'année universitaire, elle expose les propriétaires à des risques de vacance locative en dehors de ces 10 mois. 

Si les propriétaires souhaitent bénéficier d'une plus grande stabilité locative, ils devraient cibler les jeunes actifs, réduisant ainsi les pertes financières liées aux périodes sans locataire. Il est donc essentiel de trouver le bon profil en fonction des objectifs du propriétaire.

Même si la colocation s'avère plus lucrative que la location classique, ce profil n'est pas forcément recommandé lorsque le logement n'est pas adapté.

En effet, la cohabitation de plusieurs personnes dans un espace restreint favorise l'émergence de tensions et de conflits. De plus, en cas de dégradations, l'imputation des responsabilités individuelles peut s'avérer complexe, voire impossible, exposant le bailleur à des difficultés de recouvrement et à des litiges potentiels. Avant d'accepter ce type de locataires, le propriétaire doit donc s'assurer que les conditions de vie seront satisfaisantes. 

Lors de la visite de biens meublés, certains locataires demandent à enlever certains meubles ou équipements pour en acheter de plus grands ou pour apporter ceux qu'ils possèdent déjà. Si aucune loi ne l'interdit, le propriétaire doit être conscient des risques de choisir un tel profil de locataire : 

• Malgré l'interdiction du bailleur, les locataires risquent d'enlever les meubles et de mal les stocker dans une cave. Les dégradations du mobilier sont donc courantes, entraînant des coûts supplémentaires pour le propriétaire ; 
• Lors de l'installation de meubles plus imposants, le logement peut également être endommagé ;
• Cette requête indique que locataire souhaite une occupation à long terme mais il n'offre aucune véritable garantie. 

Le propriétaire doit se méfier lorsque le candidat à la location souhaite négocier le montant du loyer lors de la visite du logement ou même de la première prise de contact. En effet, cette demande peut cacher une instabilité financière et annoncer des impayés de loyer à venir. 

Accepter une baisse de loyer peut compromettre la rentabilité du bien immobilier. De plus, la réussite de cette première négociation peut pousser le locataire à demander des réductions supplémentaires non justifiées. 

Selon une étude réalisée par BFM, 67 % des locataires falsifieraient leur dossier locataire. Faux bulletins de salaire, fausses quittances ou avis d'imposition modifié, les justificatifs soumis ne correspondent pas toujours à la réalité. Les candidats cherchent ainsi à améliorer leur solvabilité locataire ou à cacher un historique de mauvais paiements. Le propriétaire a donc tout intérêt à vérifier l'ensemble de ces documents pour éviter toute déconvenue. 

Malgré le rendez-vous fixé, certains candidats à la location ne se présentent pas à la visite du bien immobilier. Cette absence démontre un manque d'engagement. Ce comportement peu respectueux peut découler vers un non-respect des termes du bail ou des problèmes de communication récurrents. 

Les visites de logement sont des moments clés pour évaluer non seulement la qualité d'un bien, mais aussi le sérieux des candidats locataires. Un manque d'attention flagrant pendant ces visites devrait éveiller la vigilance des propriétaires. L'absence de questions sur les termes du bail et un désintérêt apparent pour le logement peuvent indiquer une faible motivation à s'engager dans une location durable. Ces profils sont susceptibles de quitter rapidement les lieux, sans se soucier de l'entretien du bien.

Le locataire qui envisage la sous-location, même s'il n'en a pas obtenu l'autorisation, présente un risque élevé pour le propriétaire. Souvent plus intéressé par un profit financier que par l'entretien du logement, il est susceptible de sous-louer à des personnes peu scrupuleuses, ce qui peut entraîner des dégradations importantes et des nuisances pour le voisinage.

Pour éviter les mauvaises expériences locatives, les propriétaires doivent mettre en place des stratégies de sélection rigoureuses. Certains réflexes sont à développer pour éviter ces profils de locataires : 

• Fixer un loyer juste pour attirer des locataires solvables : un loyer trop élevé peut limiter le nombre de bons locataires et forcer le propriétaire à faire des compromis lors de la sélection de son locataire. Un montant du loyer trop bas peut attirer de nombreux locataires mais n'offre que peu de garantie de solvabilité ; 
• Procéder à un contrôle rigoureux du dossier locataire avec une vérification systématique des originaux des documents fournis ;
• Vérifier la fiabilité des locataires en exigeant les références des anciens propriétaires quant au paiement des loyers et au respect des termes du bail ; 
• Exiger une caution pour bénéficier d'un recours en cas de défaillance du locataire ; 
• Sécuriser ses revenus locatifs en souscrivant une assurance garantie loyers impayés.